[摘要] 28日，国土部网站公布《深圳土地管理制度改革综合试点启动》。在此之前，关于“深圳二次土改”的消息已经传出，其中如何处理“小产权房”成为关注热点。
28日，国土部网站公布《深圳土地管理制度改革综合试点启动》。在此之前，关于“深圳二次土改”的消息已经传出，其中如何处理“小产权房”成为关注热点。
业界普遍认为，此次深圳“新土改”核心就是土地产权，其中有两大亮点值得关注：一是作为公开拍卖土地的地方，较早面临土地使用期满问题，续期权益如何确定是重大问题；二是探索建立土地确权资源警察，专门对付违法建筑，深圳是小产权房的城市之一，如何处置小产权房也相当引人关注。
深圳实行公开拍卖土地
就土地续期问题而言，由于我国相关行政法规规定居住用地的土地出让最长年限为70年，直接导致了城镇住宅70年产权大限的出现。根据物权法第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但物权法对如何续期、续期是否收费等问题并没有规定，且至今未出台相关司法解释。
对于土地使用权续期问题如何处理，城市房地产管理法第22条有这样的规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”由于物权法没有明确规定，因此该条规定现行有效，有可能成为处理土地使用权续期问题的依据。
同样，由于物权法留下的这一法律空白区，地方性法规也可能在土地使用权续期问题上“做文章”，比如上海市就在去年公布了上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》，其中关于土地使用权期满后的处理方法为：“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”。
因此，作为公开拍卖土地的深圳（始于1987年12月），土地出让权如何续期，将对的楼市都起到示范性的效应。
小产权房是否该“转正”？
至于被称为“像小三，名不正，言不顺”的小产权房该如何处置，则相当考验政策制定者的智慧。不同意小产权房“转正”的学者就认为，一直以来，我国政府对小产权房的态度都十分明确，按照国家的相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护。参与起草《住房保障法》的北京大学房地产法研究中心主任楼建波则建议，小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房。
与此同时，修改现行《土地管理法》，也大都被专家们认为是彻底解决小产权房问题的治本之策。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，想要根本解决问题，必须要从政策监管入手。不管是退出还是进入市场，把小产权房纳入现有的土地管理是关键所在。另外，在清理小产权房的同时，还要避免新的小产权房的出现。
诸多迹象表明，此次小产权房清理行动一旦落实，将会对整个房地产市场乃至资本市场产生巨大影响。如何防范小产权房治理带来的房地产、土地市场波动，将是治理行动开始前，政策制定者要充分考虑的课题。记者 王荔珏
相关链接
广州铺开农村集体土地登记
小产权房不在此列
日前，广州市政府发布《关于开展广州市农村集体土地登记的通告》，这标志着广州正式以土地总登记模式全面铺开农村集体土地登记工作。
通告明确了本次农村集体土地登记的对象是依法拥有集体土地所有权的农村集体经济组织、依法使用集体建设用地的单位或个人，以及依法使用宅基地的农村村民。对于小产权房会否借着农村集体土地登记之机而“转正”？市国土房管局相关人士强调，此次农村集体土地登记只对依法报批、报建得到许可的农村集体土地进行登记，并不受理小产权房的登记。该人士还透露，广州市正在进一步研究如何清理、处理小产权房，待成熟时即会对外公布。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
