[摘要] 2012年上半年，广东省商品住宅销售面积2686.71万平方米，同比下降11.3%；销售额2040.46亿元，同比下降9.7%；销售均价7595元/平方米，同比增长1.9%。从今年上半年的月度数据看，商品房的销售面积和销售额总体呈先冷后热态势，第二季度成交量逐月递增，6月创下上半年单月最高。
房天下讯：2012年上半年，广东省商品住宅销售面积2686.71万平方米，同比下降11.3%；销售额2040.46亿元，同比下降9.7%；销售均价7595元/平方米，同比增长1.9%。从今年上半年的月度数据看，商品房的销售面积和销售额总体呈先冷后热态势，第二季度成交量逐月递增，6月创下上半年单月。由当前市场形势观察，活跃的市场氛围仍在持续。
广东房地产完成开发投资同比增速呈现逐月快速回落趋势。
开发投资同比回落
今年上半年，广东房地产完成开发投资同比增速呈现逐月快速回落趋势。上半年全省完成投资2193.39亿元，同比增长10.0%，增幅比今年季度和去年同期分别低13.9个和22.2个百分点。与过去两年投资的快速增长相比，今年上半年的增长势头明显乏力,尤其是第二季度，其同比增速仅为1.5%（见图1、图2）。
从近几年房地产完成投资和商品房销售的走势看，两者有较高的相关性，房地产投资增速的走势基本滞后于商品房销售增速2-3个季度时间。数据反映，最近连续四个季度投资同比增速的持续下滑，主要是受2010年底开始商品房销售不断萎缩的影响。从今年一、二季度的销售增速情况看，第二季度呈低位反弹趋势。由此判断，下半年销售量若能在价格相对稳定的情况下持续回升，且政策环境不发生重大变化，投资增速有望在未来一两个季度内企稳。
2010年-2012年上半年广东房地产完成投资走势
土地开发面积比去年同期减少逾200万平 仍然较为冷淡
截至今年六月末，全省房地产企业待开发土地面积3725.75万平方米，比去年同期减少204.20万平方米，降幅为5.2%。其中，今年上半年房地产企业购置土地面积962.03万平方米，同比下降17.5%。同期土地成交价款223.76亿元，同比增长14.4%；土地购置均价为2326元/平方米。从近年同期土地购置情况来看，今年上半年购置面积与2006年和2009年相当，均属于成交较少的年份，反映出当前土地市场总体仍较为冷清（见图7）。
广东近年上半年房地产企业购置土地状况
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商品住宅销售均价同比增长1.9%
上半年全省商品房销售面积2977.00万平方米，同比下降10.8%；销售额2398.18亿元，同比下降7.3%；销售均价8056元/平方米，同比增长3.9%。其中，商品住宅销售面积2686.71万平方米，同比下降11.3%；销售额2040.46亿元，同比下降9.7%；销售均价7595元/平方米，同比增长1.9%。楼和商业营业用房合计销售209.71万平方米，增长7.3%，比商品住宅销售面积增幅高18.6个百分点。在住宅市场受到严厉的政策调控下，商用物业销售表现相对更为通畅（见表3）。
与往年同期相比，今年上半年商品房的销售面积和销售额同比虽然为负增长，但数量并不算低，为近十年同期的次高；其中商品住宅的销售面积也仅低于2009和2011年同期。销售均价同比增速则均为2009年以来，调控政策效应持续显现.
从今年上半年的月度数据看，商品房的销售面积和销售额总体呈先冷后热态势，第二季度成交量逐月递增，6月创下上半年单月。由当前市场形势观察，活跃的市场氛围仍在持续。
从区域看，各地区第二季度销售量较季度均有所增加。其中，珠三角和西翼地区商品房销售面积环比增速分别达55.5%和68.0%；东翼和山区则分别增长22.4%和13.6%。销售均价方面，珠三角增长6.9%，东西两翼分别下降3.4%和5.3%，山区则持平。
从商品房供求关系来看，2012年上半年批准预售面积5689.53万平方米，同比增长26.1%；销售率（实际销售面积/批准预售面积）为52.3%，比去年同期低21.6个百分点。其中，第二季度批准预售面积环比下降59.5%，而销售面积环比则增长48.8%，相当一部分是消化一季度的存货。
截至上半年期末，全省商品房屋待售面积3216.22万平方米，比一季度末增加110.80万平方米，其中住宅增加57.13万平方米，占总增量的51.6%；均创下近十年来新高。从商品房待售年限看，待售1年以内1117.14万平方米，占总待售面积的34.7%，比去年底增加196.01万平方米；待售1-3年1732.82万平方米，占53.9%，比去年末增加345.53万平方米；待售3年以上366.26万平方米，占11.4%。
广东近年上半年住宅销售状况
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市场回暖迹象确定 坚持调控
1.完成开发投资。全省房地产完成开发投资同比增速快速回落，持续严厉的房地产调控政策效应已由商品房销售市场蔓延到房地产投资市场，投资增速能否企稳，一定程度上取决于销量能否继续保持回升。
2.资金情况。虽然上半年企业资金结构比年初有较为明显的优化，但企业到位资金同比增速创下近十年同期，资金充裕度也处于近年低位，资金面总体压力未减，可能导致企业投资热情的进一步下降。
3.商品房开发建设。房地产企业土地购置面积、新开工面积同比增速均现两位数下降，在建项目数量较上年末也有所减少，开发建设呈放缓态势。但前两年商品房新开工面积大幅增长，若顺利施工，今明两年可供应量预计能够满足市场需求。
4.商品房销售。得益于货币政策、信贷政策的适度宽松和企业不断采取的“以价换量”策略，今年来商品房销售量总体呈现逐月回升的趋势，上半年销售面积已超过2009年和2010年同期数量；销售均价基本与去年同期相当，呈平稳略有提升态势，总体符合宏观调控政策方向。但全省商品房待售面积再创新高，去库存压力依然严峻，尤其是受限购、限价等政策限制的产品销售压力更大。
综上所述，上半年广东房地产完成投资增速持续下滑，商品房待售面积不断增加，企业资金层面仍不宽裕，企业的投资意愿不强。另一方面，商品房销售市场呈现回暖迹象，而国家部委多次强调，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，加强部门联动，发挥政策合力，坚决遏制市场异常波动，房价走势将再度成为社会各界关注的焦点。
增投资扩销量稳房价
1.增投资。房地产业的发展关系到经济增长与民生问题，稳定房地产投资增速对于“把全力扭转投资持续下滑作为扩内需稳增长的重中之重”的广东意义重大，房地产企业可根据当前国情、省情，适当增加投资。但投资策略上应结合现代服务业发展的需要调整投资结构，由住宅产品占主导向全方位发展住宅、商务、综合类地产及旅游休闲地产、工业园区地产等转变，产品类型应更为多元化。
2.扩销量。今年来国家和地方各相关部门加大了对首次置业的支持力度，有效促进刚性需求入市，营造了较为活跃的市场氛围。五、六月份以来销量持续扩大，反映出市场需求方基本结束观望，入市出手的意愿加强。但当前商品房库存量处于历史高位，开发企业在看好后市的同时不宜过分乐观，应尽快完成销售回笼资金。
3.稳房价。市场的回暖一方面将使企业的优惠幅度收小甚至提价，另一方面将带动高端楼盘的销售，导致因产品结构变化出现的房价上升，控价、问责等行政措施可能再现，限价销售或将更为严厉。企业切忌盲目乐观非理性涨价，政府部门对由于高端产品销售拉动的价格反弹应区别对待。
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