国务院督查组今日抵穗 摸查房地产贷款

背景住宅和土地市场回暖

国务院派出督查组，对各地调控情况进行督查，实际上只是近期一系列“调控组合拳”的一部分。自7月份开始，先是7月5日央行强调金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房；两天后国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑；7月19日，国土部和住建部联合发文，要求坚持房地产市场调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。

近期调控政策之所以不断释放从紧信号，则缘于6月份多数城市楼市和土地市场的加速回暖。房地产市场方面，房天下数据监控中心监测统计的37个大中城市中，6月有25个城市的成交量环比出现上升。而北上广深四大一线城市6月共签约商品住宅超过3.3万套，同比去年6月涨幅超过60%。4个城市6月份签约成交面积分别为138.2万、102.1万、104.2万和37.4万平方米，均刷新其在今年的单月成交纪录。

成交量回升的同时，房价也一改之前的微跌态势。中指研究院发布的6月份“百城价格指数”显示，100个城市的住宅均价8688元/平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续九个月环比下跌态势，其中45个城市房价出现环比上涨。国家统计局7月中旬发布的“70个大中城市住宅销售价格”显示，70个大中城市房价也在连跌八个月后首次出现环比上涨，其中25个城市房价上涨。

土地市场的回暖速度更为惊人。5月份之前一直处于“冰冻期”的土地市场，仿佛一夜之间就火热起来，广州、北京、天津相继诞生单价地王，上海、南京等城市也连续出现高溢价地块成交情况。前几年已经无数次被验证的地王效应再次显现。据媒体报道，广州珠江新城、北京万柳、天津八里台等地王诞生后，周边新房和二手房价格纷纷应声而涨。地价、房价这一对“面粉”“面包”，再次显现出互相助推涨价的态势。

回顾上半年楼市走势，1-4月，基本上大多数项目都遵循降价促销策略，依靠价格优惠吸引买房人。随着降准、降息等利好出现，以及被之前降价吸引入市的刚需购房者越来越多，市场的观望气氛开始被打破。5月份，一些城市楼盘缩小优惠幅度，以及地方政府对政策放松预期的增强，开始出现买房人的抢购现象，接着就是似乎“顺理成章”的“量价齐升”态势显现。（来源：新金融观察报）

相关阅读：

如何看当前房地产市场阶段性反弹

中国房地产市场自去年第三季度开始转入调整期。此后，房价、房屋销量以及房地产投资均出现较为明显的调整。但自今年第二季度以来，部分城市的房地产销量出现一定程度的回升，其房价也表现出降幅趋缓甚至有反弹迹象。

公布的数据显示，6月份百城住宅价格在连续9个月环比下跌后微升0.05%，当月商品房销售面积同比降幅也较前月收窄2.4个百分点。一些人认为，尽管中央政府调控房地产市场的决心没有动摇，但在地方政府试图通过各种方式放松调控的影响下，房地产市场有望持续回暖。

笔者不认可这种观点。中国房地产市场转入长周期调整,是众多中长期因素作用下的结果，不能脱离长期视角看待当前的阶段性反弹，特别是对其持续性不能抱有过高期望。

刚刚转入长周期调整

从很多国家房地产市场长周期波动的历史经验来看，房价是呈现周期性波动的，不会出现“只涨不跌”的神话；而且其波动带有典型的长周期特征，上升或下降的持续过程都很漫长。

美国的房地产市场拥有足够长的历史数据供我们进行周期分析，并为中国房地产市场的周期波动提供参考。

按波峰区间划分，1891年至2006年，美国住宅价格已经历8个周期。8个波峰区间有2个长度是22年左右，4个为17年左右，2个为12年左右。总体上看，以房价波峰区间作为观察对象，18年周期在1891年至1955 年是存在的，但之后两个波峰区间的长度(1955～1979年、1979～1989年)明显偏离了18年。

美国住宅价格最近两次峰值出现的时间分别是1989年和2006年，间隔为17年，又回归了18年周期。通过观察历次周期，可以发现其上升周期一般为6～8年，极少能够维持10年以上，调整期长度一般则在5年以上，算上横向震荡时期，甚至可以达到10年之久。

其他地区的历史经验也显示，房地产市场一旦转入调整期，时间往往较为漫长。日本楼市自1990年开始调整起，严格来说，调整就没有真正结束过。即便是在房地产市场泡沫历来不显著的德国，也经过一轮时间长达8年的名义房价“滞涨”过程（1995年～2003年）。这些历史经验实际上一再否认了房价“只涨不跌”的谬论。

中国上一轮房价周期的顶峰出现在1993～1994年，距今已经达到了18年。从另一个角度看，自1998年房改算起，中国整体住宅价格上升期已延续12年，如前所述，美国历史上房价上升期一般只有6～8年，10年以上较为罕见。因此从周期的角度来看，中国房地产市场很可能在2011～2012年这段时间转入了长周期调整期，而从海外历史经验来看，这个过程通常都会比较漫长，不太可能刚刚进入调整期不到一年就宣告结束。（来源：财经日报）

相关阅读：

楼市政策上演"双城记":南京欲松绑上海忙堵漏

就在中央屡次强调楼市调控不放松之际，沪宁两地在同一天分别出台了与房地产密切相关的政策。

7月23日，南京发布了楼市新政，明确属于南京“321”计划的人才被视为本地户籍；首次购买自住商品房的被视同南京户籍，并给予补贴。巧合的是，同日，上海住房保障局发文指出，本质上为住宅性质，因此属于被限购范围。

业内人士指出，目前一线城市调控政策未见松动，但二线城市却频频挑战限购红线，这在上述两个城市迥异的楼市新政上可见一斑。“这也加大了未来楼市走向的不确定性。”业内人士向《华夏时报》表示。

“目前房地产走势虽然很微妙，一旦楼市出现非理性回暖，并威胁到当前调控成果的话，一定会有更加严厉的政策出台，以维持楼市稳定。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏说。

南京变相救市？

珠海松绑“双限令”被叫停不满10天，南京就出台了鼓励房地产消费的政策。“南京政策的微调，很有变相松动的味道。”上海城市经济研究所高级经济师顾表示。

对于地方政府放松调控的冲动，中央近日已派出八个督察组赴16个省市，巡视房地产调控政策执行情况，目前已到南京。截至记者发稿，南京微调政策尚未被叫停。同策房产研究部总监张宏伟表示指出，本次专项督察只是针对性对个别市场进行“精准修正”，而不会采取一刀切的收紧。因此，南京的政策微调未必会被叫停。“从整个市场层面来讲，当前楼市调控政策不具备进一步全盘收紧的可能性。”

据南京网上房地产的数据显示，今年1-6月南京商品房成交量超3万套。这不但比去年同期1.95万套的成交量增长了54%，还创下近3年以来的新高。在楼市迷的时候未进行调整，为何成交量创下新高之后，南京却要冒着被中央叫停的风险出台上述政策？业内人士告诉记者，南京政策的微调与财政收入有密切关系。“为出让土地作铺垫。南京商品房成交量创新高的时候，土地市场却是一片惨淡。”同策房产研究总监张宏伟表示，在悲观的预期下，南京房企拿地的愿意降到了点。

据南京国土局统计，上半年南京出让土地的总面积约106万平方米，与去年同期200万平方米相比，下降了近5成。而与去年上半年157.9亿元的土地出让金相比，今年同期南京土地的出让金只有101亿元左右，下降了3成。

“其实开发商的日子仍然很难过，房子还是很难卖出去。房企对南京未来几年的预期还是比较悲观的。上半年成交量创几年来新高只是表象，这是通过以价换量的方式得来的。而在火爆的成交量背后，是南京居高不下的库存量。”南京新景祥置业一位高管告诉记者，政府刺激房产消费的政策，很大程度上是为了提振开发商的信心，并希望房企加大拿地力度。

其实在出台鼓励房产消费政策之前，南京开始密集推地。记者在采访中了解到，上半年南京出让的土地面积只有100多万平方米，而7月份南京则推出了51块土地，总出让面积达230万平方米。“一个月的土地供应量，就达到2011年全年卖地量的一半。这也表明南京政府迫切希望促进房地产消费。”上述业内人士表示。

相关阅读：

上海限购从严

“产权为住宅的，也在‘限购’范围内。只有式的酒店及楼，才是不被限购的。”上海市住房保障局相关人士表示。

沪房管部门的这项政策解读，打乱了部分开发商以的名义，来销售住宅楼盘的销售节奏。“开发商再打类似的擦边球就困难了。”高纬环球中国区研究部董事张平说。

张平指出，该解读除了起到规范市场的作用，也是为了表明上海调控住宅市场，抑制投资需求的决心。

“很多购房者都不清楚和式酒店的区别，有开发商就利用购房者的这个盲点进行大范围的营销。在住宅被限购的政策下，一些开发商会打出 ‘’的招牌，来吸引消费者甚至是投资者。”张平告诉记者。

上述业内人士在接受记者采访时表示，沪房管部门的解读其实是限购的小幅升级。“以前并没有明确地说是限购的，开发商可以打着不被限购的牌子吸引购房者和投资客。”该业内人士告诉记者，也正是由于一直宣称不属于限购之列，银行方面也可以发放贷款，所以很多开发商都看到了这其中的机会：借的牌子，卖住宅的楼盘。

张平指出，正是由于打了“擦边球”，一部分开发商缓解了资金困局，并对调控造成不利的影响。

“如果销售业绩不佳，开发商一定会坚持走降价促销路线。可我们看到近期有很多楼盘的价格都在往上调，这与政府调控的方向并不一致。在销售业绩变好的背后，部分开发商是通过打‘’牌的方式来实现销售的。”张平指出，通过堵漏的方式，斩断了开发商的一种销售途径。

相关阅读：