[摘要] 近来，万科在香港启动了海外事业部，金地集团收购星狮地产56.05%的股权，碧桂园涉足马来西亚，光耀赴韩国进行旅游项目开发......一时间，从非洲的尼日利亚到南美洲的智利，甚至毛里求斯、巴哈马等藏在印度洋、加勒比海域的小岛国也有了中国房企的身影，众多地产企业掀起了一波“出国潮”。
近来，万科在香港启动了海外事业部，金地集团收购星狮地产56.05%的股权，碧桂园涉足马来西亚，光耀赴韩国进行旅游项目开发......一时间，从非洲的尼日利亚到南美洲的智利，甚至毛里求斯、巴哈马等藏在印度洋、加勒比海域的小岛国也有了中国房企的身影，众多地产企业掀起了一波“出国潮”。同时，也有企业在国内从住宅地产转向商业地产和产业地产，或是集中精力专注于刚需产品，或是像中国从销售型模式转型开始自持物业。
在调控逐渐深入并趋于常态化，中小型民营房地产企业的生存空间被严重压缩，无论是走出国门还是深耕国内，都是房企对未来发展之路的有力探索。笔者认为，只要转变观念、不断推进企业自身转型升级，在全球城市化的背景下，地产企业都大有可为。
一、国内城镇化潜力巨大
众所 ，城镇化的巨大潜力及对我国经济的重要意义在民间和政府有着广泛的共识。2012年3月18日，中国发展高层论坛开幕式上，李-克--强强调，中国加快转变经济发展方式，主攻方向是调整经济结构，战略基点是扩大内需，城镇化是的潜力。近日，在省部级领导干部推进城镇化建设研讨班学员座谈会上，李-克--强再次指出，我国城镇化率刚超过50%，按户籍人口算仅为35%左右，明显低于发达国家和许多同等发展阶段国家的水平。差距也是潜力，未来二、三十年，每年将有1000多万人口转移到城市，必将持续释放巨大内需，这正是中国经济长期平稳较快发展的动力源泉。
二、国际市场空间广阔
世界正在经历一个城市化的过程，全球城市化水平在未来的40年内或将高达70%。世界银行近日发布的报告预测，到2020年全球城市化率将达55%，并且增加的城市人口近94％将是在发展中国家，这个趋势将会重塑世界的面貌。全球与中国城市化一样，有很大的上升空间，国际范围内将存在广泛的房地产需求。
三、借力全球城镇化，转变观念转型升级，房地产业大有可为
众所 ，城镇化是人口向城市聚集，一方面会带来巨大的住房市场需求；另一方面，城镇化也会带动商业、工业、休闲、养老、旅游等多方面需求。房地产企业应转变观念，要树立房地产行业不单单是住宅开发，而是国民经济的基础性和先导性产业的观念，通过为国民经济各行各业提供生产和工作空间，在服务经济发展的同时实现房地产行业和企业的发展。
房地产企业需要转型升级，合理调整业态形式和布局，在全球城市化的背景下，无论国内还是国际，都将拥有更广阔的发展空间。从业态形势看，中国房地产企业可在继续发展住宅开发的同时，大力发展商业地产、工业地产、休闲地产、养老地产、旅游地产等多种业态，在发展销售物业的同时可适当增加持有型物业的比例，由类制造业向现代服务业转变。从发展地域看，在国内除了一、二线城市外，可积极关注地级市和县域房地产，部分生存空间受政策及大型企业严重压缩的中小房企甚至还可以关注中心镇房地产的发展。海外市场方面，虽然对于海外开发空白的房企，经验上的欠缺也会存在一定风险，但现实中也不乏新加坡嘉德置地这样的全球化地产企业的成功案例。企业应以全球视野拓展国际生存空间，分享巨大国际资本、资源和市场，实现新的发展。
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