[摘要] 2012年广州楼市波动大，呈现前低后高态势，尤其是四季度市场供需两旺，低总价物业及千万豪宅成为全年市场热销主力。预计2013年广州市场整体向好，成交量保持较高水平，同时2013将面临悬剑之弈，政策维稳与市场走高冲动双方力量此消彼长，博弈不断。
2012年广州楼市波动大，呈现前低后高态势，尤其是四季度市场供需两旺，低总价物业及千万豪宅成为全年市场热销主力。预计2013年广州市场整体向好，成交量保持较高水平，同时2013将面临悬剑之弈，政策维稳与市场走高冲动双方力量此消彼长，博弈不断。
2012广州商品住宅市场总结
一手商品住宅市场
供求：2012年商品住宅供需皆同比上升。写字楼成交大幅攀升，部分受益于商务 销售，写字楼物业实际相当部分实际用作商务 销售。
成交：多数区成交同比上升，南沙区成交量已超越白云；除从化外，全市各区成交面积同比均呈上涨；萝岗、荔湾由于供应大增，带动成交上升；天河、海珠成交均价涨幅分别高达16%和10%；结构性原因导致萝岗、荔湾均价大幅变化。
外围低价项目成为全年热销的主力。在今年1-11月全市签约面积排名前十五的楼盘中，仅有保利西海岸来自中心区，其中14个项目套均总价不超过或接近150万。而在全市签约金额排名前十五的楼盘里，天河区珠江新城的高端豪宅项目表现突出。
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整体表现：全年市场前低后高，尤其进入四季度后，供需两旺
区域楼市：进入四季度，南沙、天河、越秀及白云价格上升明显。其他区域价格基本平稳
南沙：规划利好带动。11月南沙均价破万，新推货售价普遍上涨15%-20%。规划利好令得南沙市场投资风盛，远高于全市水平。另外，南沙区受到新规“新区”利好带动，投资风盛，纯投资客户占比高达36%。
天河：近期尤其是珠江新城高端项目价格上升。花都：相对于8、9月5700多套新货，花都十一后新货仅1800多套，导致11月成交缩量。十一后推出新货部分价格高、面积大，导致滞销。
番禺：9月开始，番禺区部分前期热销楼盘价格追涨、造成签约放缓，成交量持续回落。四季度大户型供应增多，其成交速度相对前三季度主推的中小户型要慢。
增城：在经历凤凰城等热销带来的签约高位后，11月多个热销项目带动下，再创高位，东部新城利好之前已消化,对11月成交无实质影响。
高端住宅市场：
高端物业表现与大市相当，千万豪宅成交突出。2012年1-11月广州市十区500万以上高端物业成交面积共计53.6万㎡，同比上升34%。
非市场因素导致11月高端项目成交大涨。高端物业成交表现前低后高，除了受大市影响外，一方面四季度开始针对高端物业的限售、限签约等放松，另一方面，十八大后，高端客户观望心态褪去，令得后期成交大涨
高端物业价格保持上涨态势，代表高端物业全年售价稳步上升。
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别墅市场
别墅市场整体表现弱于大市，成交缩量来自从化。2012年十区别墅供求都上升，但两市别墅市场缩量明显，主要是从化市场影响。别墅成交占整体市场份额小，仅有5.7%，相比2011年7.9%的市场份额也明显萎缩，表现不及大市。
别墅成交多集中在城市别墅及两市的低价别墅，十区的远郊度假别墅在价格和资源竞争力上都不具优势。
2012广州商品住宅市场总结
整体市场：2012年市场波动大，呈现前低后高态势。四季度市场供需两旺
市场结构：低总价物业及千万豪宅成市场热销主力
区域市场：南沙成为年末亮点，市场投资特征凸显。鉴于规划的实现需要漫长过程，且在政策高压下，投资型市场波动大，留意其风险。花都、番禺两个大户成交量先后回落。涨价以及大户型仍旧是制约外围销售的两大因素
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二手住宅市场
2012年广州二手楼市交投回升，但整体仍低于09、10年。根据合富置业数据，2012年广州二手住宅实际成交活跃度较2011年增加21.5%，不过，总体成交量仍低于2009、2010年；阳光家缘二手网签数据显示，2012年广州二手住宅成交2.27万宗，175.1万㎡，较上年分别增加36.6%和45.1%；广州房管局数据统计，2012年广州二手住宅成交套数和面积较上年均减少约两成；（主要与数据滞后有关）；
价格方面，合富置业数据显示，2012年广州二手住宅成交均价2011年上涨一成,租金上涨4%。
成交量低位缓慢回升，价格触底小幅走高。
改善、投资需求活跃度日渐提升，楼市结构渐趋健康合理。二手楼市较健康合理的买家结构应为：“首置：改善：投资客大概为6:3:1”，2011年首置买家占比逐渐上升；2012年1—6月份，迫切性首置买家几乎独撑楼市，占比超七成；2012年7—12月，改善换房、投资需求活跃度有所回升，首置独撑楼市的格局有所改善。
2012土地市场总结
土地供应同比上年大幅减少，尤其是商业金融用地，萝岗特别是知识城板块是今年供应大户。2012年广州共计出让61宗经营性用地，总建面积达779.9万㎡，同比上年减少35%，其中商业金融用地占比达25%，与去年48%的份额相比，大幅减少。萝岗区共计出让25宗用地，是全市供应的大户。其中16宗用地，共计总建363.9万㎡来自知识城板块，占萝岗区总量的74%（按面积）。
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受供应影响，土地市场成交规模也大幅下。2012年广州土地出让金年初收入预算为314亿元，截止11月份土地出让金收入（仅统计挂牌出让）为210.8亿元，占年初预算的67% 。2012年土地成交率为92%（统计已出让地块），仅4宗地块未成交。今年土地成交溢价情况总体好于2011年，尤其下半年，随着大市好转，高溢价土地更多。政府对中心六区住宅用地制定了“限地价，竞配建”政策，设定145%的限价。
中心区靓地及外围热点板块高溢价成交。高溢价地块特点： 以用地为主；中心区域地块、供应稀缺、价值较高，如坚红化工厂地块、荔湾金蝶旧厂AF010114 、白云区罗冲围松鹤街地段、白云区永泰村集贤庄等；规划利好，外围区域地块潜力大 ，如南沙2012NJY-8地块、萝岗区CPPQ-A1-2地块等。
两大新区土地市场表现好：南沙规划确定首宗出让宅地成地。2012NJY-8地块为南沙新规划确定后竞拍的首宗住宅用地，吸引多家著名开发商争夺，最终由富力地产以65500万元，溢价85%成交，成为南沙新地王。2012NJY-8地块现阶段的区位条件远比今年出让的2012NYJ-3要差，但从楼面地价和溢价率上来看，可见规划利好效果。
两大新区土地市场表现好：萝岗二级市场活跃，带动土地一级市场成交。三大品牌开发商近期接连在萝岗中心区拿地。相比2011年全部底价成交，2012年开发商对区域地块的热情日渐高涨。
知识城推出地块预计都是定向出让，土地一级开发不成熟。2012年政府大力推出知识城地块：其中10宗居住用地（9宗待出让），2宗商业用地，4宗其他用地中有3宗科研用地，1宗员工楼用地。从出让地块设定的特殊条件来看，预计全部是定向出让土地。从竣工年限要求可以预见，未来3年以后，知识城现状将有改善。
政府通过新的出让方式，力促开发商承担部分保障房建设。2012年12月27日出让白云新城萧岗地铁口南侧地块，政府采用全新的出让方式“确定出让价，竟保障房”。
截止2012年10月31日，广州市已开工建设保障房41759套（2012年任务为40000套），提前完成全年任务。已竣工保障房8468套。 根据《广州市住房建设规划（2010～2012）》要求，2010-2012年将新建8.08万套，建筑面积611万㎡。离完成目标尚有距离。
土地市场对明年广州楼市的影响
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2013年商品住宅市场预测
按目前工程进度统计，2013年广州十区新货超7万套。
备注：
1、货量预测数据由合富辉煌集团市场研究部监测统计，主要通过实地调查楼盘的施工进度结合项目规划施工许可情况等综合统计，由于项目施工、推售进度各发展商会根据市场变化及存量调整，明年实际新增供应与按正常施工进度的预计量会有较大差异；
2、新货的统计时间为：2013年全年；
3、未推新货是已取得预售证但截止2012年12月仍未推出市场的新货。
2013年预计中心六区新增供应回升。据监测，预计2013广州市十区新增新货约为6.06万套，较2012年的新增新货有所增加。中心六区供应2010年以来持续大幅减少，预计2013年中心六区的新增新货会回升，约2.46万套，但仍低于2009年以前的水平。
备注：2007-2012年数据来源广州国土资源与房屋管理局；2013年为合富辉煌市场研究部监测预计（不含已出预售证的未推货量）。
考虑存货，按正常施工进度，预计2013年全市十区可售货量约为11.2万套，略低于今年。若2013年成交能维持近半年以来的成交量，则供求压力不大，在充足的供应支持下，全年成交量可望取得理想成绩。
可售货量主要集中在花都和番禺，白云、荔湾、南沙、萝岗新货增长较多。
新货区域分布均衡，不少缺货区域新货增。2013年，十区新货的仍是花都区、番禺区，两区新货合共占全市的45%。另外，由于不少之前缺货的区域，如东片的黄埔、萝岗，中心区的荔湾、白云等2013年的新货都会有所增加。南面的南沙在规划利好刺激下，供应持续增加。
备注：数据来源合富辉煌市场研究部监测（含已出预售证的未推货量）
供应量较多的板块：中心六区原芳村、金沙洲、黄埔中心、原荔湾、白云大道、海珠中心、珠江新城、白云新城；外围四区南沙中心、华南、花都汽车城、西城、萝岗中心
千万豪宅扎堆，潜在供货量非常大。按当前施工进度，预计明年千万豪宅潜在供应约2300套，按套均300㎡计算，总建70万㎡ 左右（1-11月累计成交18万㎡）。
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区域楼市预测
白云：新盘大增，不少楼盘货量充足
2013年白云区新盘数量大幅增加。邦华同德围项目、深业江悦湾、新天半山、金湖红丰项目、保利云禧、万科白云大道项目、时代天朗等均是全新项目。不少楼盘货量充足。保利西海岸、深业江悦湾、御金沙、岭南新世界、保利云禧、万科白云大道项目、时代天朗预计货量较多。
金沙洲明年新货供应增加，市场呈现三足鼎立，刚需产品、江景洋房、别墅类产品均有分布，预计别墅销售难度较大。
白云新城周边明年供应增加，价格走高，集中在2-4万/平方米。
荔湾：新货增多，主要集中在高尔夫地块，预期成交量会增加
按照当前施工进度来看，预计荔湾区2013年新推货量达到7200套，同往年相比，出现大幅度增加； 新货集中在原芳村板块，占比将近2/3，高尔夫地块依然扎堆新货，新货量近3300套，占比全区45%；新货增多，且主要集中今年热销的高尔夫地块，预期明年荔湾区成交量依然会增加。
新推货以旧盘新推为主，白鹅潭御景一号关注度高。全新盘当中，最为关注的个盘当属白鹅潭御景一号，该项目为广铁南站旧改项目，楼面地价高达17276元/㎡，位于旧城区荔湾黄沙一带，区域条件成熟，且具备一线江景景观资源，吹风价一度高达50000元/㎡；
久无新货供应的大坦沙片区，预期珠岛花园2013年将有全新一期推出市场；另外，区内的广州地铁项目，目前处于报建阶段，尚未施工，且地块地质条件复杂，开发具一定难度，预期将于2014年面市。
海珠： 预计新推货量4300套，小幅上升
预期海珠区2013年新推货量4300套，同比近几年的实际新增供应来看，有小幅上升； 主要是2012年多个项目从施工进度方面来看，已达到销售条件，但均未对外推售，货量顺延至2013年。
4个即将面市的高端项目均拥有优质江景资源，领涨全区：
天誉洲头咀项目：项目由高层、超高层组成，江景资源优质，但现场施工进度来看，仍处于地基工程，不排除将于2014年才推出市场；
万科华庭二期：30-52层为住宅、53层为天顶屋，产品预期250㎡左右；
海珠半岛花园：滨江东最后一个一线临江住宅，主力产品为270-300㎡五房；
保利天悦：2013年推售的产品主要是公园景观、小区园林景观，
新货集中海珠中心板块，产品类型多样，既有刚需小户型，亦不少200㎡左右大积产品； 预期海珠区2013年楼价将上涨，明年不再重复今年年头多个项目降价促销现状，且区内4个高端江景项目领涨全区；明年难以重复多个项目降价促销清盘情形，而今年成交大盘罗马家园，明年亦无刚需产品大量推货，预期明年海珠区整体成交不会大幅上升，与今年持平或略降为主。
天河：货量依旧高度集中在珠江新城，价格保持上涨态势
大户型、高端豪宅项目供应占主导，预计新推货项目单价基本超过或接近30000元/㎡以上。珠江新城城建D8-C3项目全新亮相。该地块于2009由城建地产以15324元/㎡楼面地价竞得，按当前施工进度，预计2013年推出。
花都：热销项目大量新货，产品依旧以中小户型为主
占2012年主力成交的汽车城及西城板块仍为供应大户，新货占半壁江山，预计保持销售态势。
南沙：新货量与近两年相当，黄山鲁板块供应增加
按现有项目的施工进度，预计2013年将有7500多套新货供应，与近两年供应水平相当。 黄山鲁公园板块货量增加，主要是因为时代南湾供应增加，其他供应来自星河丹堤。产品供应依旧是中小户型为主。
南沙2013年价格变化依赖于规划利好落实，预计将呈阶梯式逐步上升态势。南沙价格短期内大幅拉升，类似的价格涨势难以长期维系。预计明年陆续会有实质性落实政策出台，随之将提振投资者信心。
萝岗：项目规模大，货量多，品牌房企扎堆
产品集中在80-130 ㎡两到三房，有效带动成交
黄埔：未来供应大增，后期价格涨幅或将放缓
2013年黄埔区预测货量为2850套，横沙村旧改项目、以及万科文冲村改造项目二期将在2013年入市；两大改造项目的入市。项目多为紧凑中小户型为主，有少量140-150㎡大户型四房单位；大户型单位集中在东城华庭。但考虑到区域市场承接力以及萝岗的竞争。后期价格涨幅或将放缓。
从供应量和结构来看，整体明年市场无论是量或价都将产生推升作用
一季度的假期因素以及政府换届，经济会议召开会令到市场，尤其是高端客户观望，同时开发商推货亦放慢；二季度货币环境相对宽松，再加上“五一”因素，市场明显交投活跃；进入下半年，随着通胀抬头，再则成交好会激发价格上涨冲动，“防涨”要求显现，政策收紧可能性高，市场波动加剧。政策维稳与市场走高冲动双方力量此消彼长，博弈不断。
预计2013年广州市场整体向好，成交量保持较高水平，与今年水平相当（预计2012全年成交量略高于750万㎡）。价格保持上升态势，实际涨幅高于今年（1-11月增幅3.4%）。在数据上表现平稳缓步上升。
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