[摘要] 昨日，广东省房协发布《2012年度广东房地产市场分析报告》（以下简称报告）。数据显示，去年全省商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。
2013年广东省商品房预售面积或超1亿平方米
建议发展商尽量减少库存，加快销售回笼资金
昨日，广东省房协发布《2012年度广东房地产市场分析报告》（以下简称报告）。数据显示，去年全省商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。受竣工进度影响，2013年将迎来商品房供应高峰，可预售的供应量预计超过1亿平方米，供过于求现象可能加剧，因此建议开发商采取“积极的营销策略”。
●价格
全省住宅均价7668元/平方米，微涨1.4%
据省房协报告，去年全省商品房（包括住宅、楼、商业营业用房等）销售面积7898.99万平方米，同比增长6.3%；商品房销售额6407.81亿元，同比增长9.5%。销售均价方面，全年商品房销售均价8112元/平方米，同比上涨3.0%；商品住宅均价7668元/平方米，上涨1.4%。
从市场接受程度看，90平方米以下小户型极为畅销，2011年、2012年销售率分别达到98.9%和95.6%；90-140平方米的中等户型住宅供求两旺，批准预售和实际销售分别大幅增长31.6%和32.2%；140平方米以上的大户型住宅销售不畅，销售面积同比下降11.0%，销售率同比回落13.4个百分点。别墅和高档 的销售情况与大户型住宅相似，实际销售面积下降16.5%，销售率74.1%，同比回落21.2个百分点。
从商品房待售面积看，截至去年12月期末，全省待售面积为3452.87万平方米，同比增长21.8%，2013年去库存压力未减。其中，2012年期末的住宅待售面积同比增加385.47万平方米，而2011年期末又比2010年期末净增622.38万平方米，两年合计增加超过1000万平方米，可见2011年开始实施的限购、限贷等调控政策对商品住宅市场的抑制作用之大。
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●土地
广深两市待开发面积持续下降
该报告表示，2012年房地产企业的开发投资意愿相对较弱，土地购置面积大幅下降。截至2012年期末，全省房地产待开发土地面积4122.82万平方米，同比略降0.3%。其中，2012年购置土地面积1805.44万平方米，同比下降25.9%；不过土地成交价款591.85亿元，增长13.7%。去年楼面地价同比涨幅更超过50%。
从2012全年走势看，土地购置面积和土地成交价款同比增速均呈震荡下滑趋势。尽管下半年多数企业对竞拍土地的热情较高，但从全年各月数据看，大多数月份的土地购置面积均少于上年同期，且各月数据波动幅度较大，说明土地市场冷热不均。
值得注意的是，近年来广深二市待开发面积持续下降，所占份额急速降至2012年期末的12%。土地储备情况的变化，反映出广深两个中心城市受土地资源限制，其开发量将逐渐萎缩；珠三角其他城市群和粤北山区今后的开发量将在新型城镇化、城际轨道网络建设和产业、劳动力双转移等因素的共同推动下，进一步提高所占份额。
●供应
预售量大待售面积历年
省房协报告透露，从施工建设情况看，2012年全省商品房施工面积3.93亿平方米，同比增长8.7%，增速处于近十年的低位。其中，2012年新开工面积1.06亿平方米，同比下降11.6%，比上年度大幅回落32.6个百分点；2012年竣工面积6356.12万平方米，同比增长3.5%。同时，2012年的竣工率仅为64.2%，同比大幅下降33.9个百分点，说明2011、2012年的施工进度不甚畅顺。
由此推断，2010年大幅增加的新开工面积仍有超过三成未竣工，预计相当一部分将成为2013年的潜在供应。加上2011、2012年总计超过2.26亿平方米的新开工面积陆续达到预售条件，2013年将是商品房的供应高峰期。虽然2012年商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增速均有所回落，但基于此前两年大幅增长的新开工面积，2013年全省可预售的供应量预计超过1亿平方米。加上商品房待售面积处于历年，可能进一步加剧供过于求的局面。
该报告因此建议开发企业继续采取积极的营销策略，尽量减少库存，加快销售回笼资金。另一方面，当前企业资金压力已明显减缓，开发企业可考虑适度追加投资，但鉴于土地资源有限，土地购置成本增加，且国家对住宅市场的调控政策没有放松，必须在发展策略上注重转型升级，即注重产品结构多元化和经营模式转变。
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国土部：二三线城市存在土地供应过量风险
新快报讯 据《中国证券报》报道，国土资源部法律中心、信息中心日前联合发布报告称，去年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定的供应过量风险，需要制定差别化的供地政策。
统计数据显示，2012年住宅用地供应总量11.08万公顷，超过前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。
对2013年土地市场形势，报告表示，土地供应总量将会保持稳中有增态势，但结构调整加速会带动基础设施用地和工业用地需求持续上升，尤其是中西部地区，未来土地需求仍然较大。同时，房地产用地市场全面反弹可能性不大。经历2012年底的房地产用地供应高峰后，今年一季度土地市场进入传统淡季，房价、地价不会出现大起大落。
信息中心预计2013年投机投资需求能够继续得到有效遏制，住房用地供应总量将会稳中有增，加上2012年已供大量土地开发建设速度加快，未来房屋供应量有望持续增加，长远看也有利于房地产市场的平稳运行。
来自国土部的数据显示，去年土地出让面积和价款“双降”。2012年土地出让面积和合同成交价款分别为32.28万公顷和2.69万亿元，同比分别减少3.3%和14.7%。
2011年、2012 年广东商品住宅供求情况对比（单位：万㎡）
项目 合计 普通住宅 别墅、高档
90㎡以下 90-140㎡ 140㎡以上
2011 年 批准预售面积 7413.37 1763.79 2806.25 2164.85 678.49
实际销售面积 6706.60 1744.78 2138.65 2176.56 646.60
销售率 90.5% 98.9% 76.2% 100.5% 95.3%
2012 年 批准预售面积 8583.54 1938.21 3692.46 2223.97 728.90
同比增长 5.8% 9.9% 31.6% 2.7% 7.4%
实际销售面积 7157.63 1853.31 2827.75 1936.35 540.21
同比增长 6.7% 6.2% 32.2% -11.0% -16.5%
销售率 83.4% 95.6% 76.6% 87.1% 74.1%
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