[摘要] 《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称《通知》）昨日公布。“国五条”出台不到10天，细则就迅速公布，显示中央调控楼市的决心。
“国五条”细则公布 限购要覆盖城市全部行政区域
国务院厅发布调控细则
《国务院厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（简称《通知》）昨日公布。“国五条”出台不到10天，细则就迅速公布，显示中央调控楼市的决心。
《通知》首度明确，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市限购区域应覆盖城市全部行政区域。
此前传出的二套房贷政策收紧也成为现实。《通知》强调，对房价上涨过快的城市，可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
《通知》要求，各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划，保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。
观点：
调控成效看三季度
业内人士分析，按照经验政策效力将会有一定的时滞性，三季度可能是检验成效的分水岭。上海专家分析，“国五条”细则以国办名义下发而非部委分头行动，规格较高，影响肯定是利空的，但市场降温需要一个过程，预计今年二季度开始成交量会受到影响，三季度价格将会有变化。
各地一季度要公布年度房价控制目标
《通知》要求，各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级政府要更加注重区域差异，加强分类指导。
解读：2011年，限购城市按照要求制定的房价调控目标大多数都为不高于年度GDP涨幅和城镇居民收入增幅。保利地产代理市场部经理吴定金认为，按照“保持房价基本稳定”的要求，“调控目标定得过高会有舆论和问责的压力”。
限购住房类型包括所有新建房和二手房
《通知》要求，继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。
解读：“按照细则要求，从化、增城两地也要纳入限购范围。”广东省房协理事赵卓文说，具体要看广州市落地政策，一旦成真，这两地的需求至少将萎缩一半以上。新政统一了审查要求，但对非户籍买家的限购大门未完全“关死”。
涨价过快城市二套房贷首付利率再提高
《通知》强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
解读：“细则的出台有望正面稳定房价预期。”合富置业首席市场分析师龙斌分析，最近北上广深四个一线城市和部分核心二线城市房价涨幅较大。相信政策正式收紧后，市场在两至三个月内将处于观望状态。
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《通知》强调，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
解读：“目前，广州二手房买卖普遍按照成交价的1%计征个税。新政实施后，意味着将按照差价的20%征收个税。”满堂红研究部高级经理周峰说，这一交易成本最终还是要转嫁到购房者身上。
提高商品房预售门槛推进预售制度改革
《通知》提出，2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。
解读：“这其实等于明确了地方政府可以采取限价、限售的措施，对高价楼盘的出售进行控制。”中原地产项目部总经理黄韬认为，如果严格执行这一规定，对高端盘会有影响，相信开发商会推出更多毛坯房和降低装修标准来应对。
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看点一
调控政策从严从紧 更具针对性
针对近期市场预期的变化，通知关于限购、限贷等要求，体现出从严从紧的特点。
对于已实施限购措施的城市，要求进一步完善现行住房限购措施。其中“其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”，意味着限购范围有扩大的可能。
对于二套房贷政策，体现出差异化要求的特点，没有统一要求提高首付款比例和贷款利率，而是要求“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”
另外，税收的调节作用加大。政策首次明确二手房交易中的个人所得税将会严格按照个人所得的20%征收，这将会增大交易成本，对二手房市场将会产生明显影响。
看点二
加强预期管理 重视信息公开
从近年来几次房地产市场起伏的情况来看，市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。
通知此次明确提出加强预期管理。一方面是要求及时公布信息，通知要求，各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息。另一方面，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。
中国房地产业协会副会长朱中一说，无论是涉及短期调控措施还是关乎长期制度建设，只有及时将政策走向、市场供求关系等信息向群众传递清楚，并且坚决遏制各种曲解调控意图、触碰调控底线和红线的行为，严防投机和投资性需求跟风炒作造成的市场混乱，最终形成稳定的市场预期，才有助于百姓理性消费，巩固调控成果。
看点三
公布工作时间表 加强社会监督
有几个时间表值得关注。
——各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标，并于一季度向社会公布。
——市、县政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。
——2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
——大力推进城镇个人住房信息系统建设，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
中原地产市场研究部总监张大伟表示，列出具体的工作时间表，既能有效推动工作，同时有助于社会监督，体现出政府加强房地产市场调控的决心。
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