广州三大商脉的财富之路 新旧中轴线承接千年商业繁华

商业品牌

广百销售额的广州零售巨头

广州百货大厦（以下简称“广百”）于1991年2月8日开业，是广州人最熟悉的本土百货品牌。2002年完成股份制改造，成立广百股份有限公司（简称“广百股份”），2007年于深圳证券交易所正式挂牌成功上市。广百股份是中国连锁百强企业，是广东省的国有商业集团广州百货企业集团有限公司的核心企业。2009年12月，广百股份成功收购广州市百年老字号新大新公司。目前，广百股份的业务已涵盖了百货店、购物中心、专业店、批发代理、网购等，拥有广百百货、新大新百货、风尚·广百、新一城购物中心、广百电器、广百超市、李占记、广百网购等八大零售品牌。截至2012年，该公司旗下的连锁门店已超过30家，总经营面积超过60万平方米，年销售规模逾100亿。成为广州本土零售企业中门店，销售总额，跨市跨省连锁发展势头的国有零售服务企业。广百百货的旗舰店北京路店自1993年起，连续多年蝉联广州市单间零售大店销售。

■名人见证录

文德文化商会秘书长杨登峰：广府商圈是广州人的骄傲

杨登峰是位老广州，参加工作后在文德路一扎根就是十几二十年。“15年前，北京路、上下九、文德路、文明路、农林下路、流花车站、海珠广场……全都是广州最热闹、商业最发达的地方。广州的普通老百姓买东西都要跑这几个地方，外地人来广州也必到这几个地方逛。特别是广府文化商圈所在的北京路、文德路一带，当年的‘文一文具’、大学鞋店、新华书店，客流几乎天天都熙熙攘攘的，一到节假日更是人山人海，当年新大新百货门口有个天桥，桥上几乎天天都是人挤人，文德路路口的致美斋，门前总是站满了排队等着买酱油的老广州。”杨登峰指出，这么多年过去了，虽然天河路、珠江新城等广州的新商业旺区越来越多，但广府文化商圈的历史，文化、风土人情，都是无可替代的。

杨登峰透露，以文德路为核心的“广府文化研究中心”已被政府列为北京路广府文化商贸旅游区十大标志工程之一。未来，北京路至文德路一带将崛起一个广府文化街区。文德路还会复建成“文化街”，将建成有历史感有岭南文化特色的商业走廊和广州文化总部。在广府文化商圈的带动下，广州传统中轴线商脉的价值也将进一步提升。

中轴线商脉各商圈商铺参考租售价

路段月租售价

北京路一线路段临街铺 2000-8000 元/m2 40 万-150 万元/m2

西湖路、中山五路等地临街铺 800-1500 元/m2 15 万-50 万元/m2

惠福东路、文明路、吉祥路等临街铺 300-800 元/m2 10 万-20 万元/m2

文德路临街商铺 800-1000 元/m2 20 万-30 万元/m2

农林下路一线铺 800-1200 元/m2 20 万-30 万/m2

流花商圈服装批发城 1000-5000 元/m2 15 万-60 万元/m2

白云万达广场商铺 200-1200 元/m2 8 万-15 万元/m2

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业态丰富齐全，规划定位高

从天河北一路向南，天河路商圈、珠江新城商圈、琶洲商圈……15年来，随着广州新一轮城市建设而快速发展起来的广州城市新中轴线，正成为广州生命力的“黄金商脉”。广州楚睿商业有限公司董事长黄文杰指出，从体量看，广州的新中轴线商圈体量不仅在排，在亚洲乃至全世界都名列前茅。而从业态看，从天河北CBD、珠江新城CBD、琶洲RBD，到布匹交易商圈中大商圈，以及如火如荼规划建设中的海珠东岸商务圈……新中轴线商脉引领潮流的现代业态丰富齐全，规划定位高，正成为代表

广州国际大都市形象的标志性商脉。

商圈体量领先

新中轴线的商业体量惊人，仅新中轴线上目前发展最成熟、商业最繁华的天河路商圈，不到3公里的天河路两旁，就扎堆了天河城、正佳广场、太古汇等十几个购物中心和商场。而从天河路辐射开去，总商业面积近200万平方米。据统计，仅2000年—2010年10年间，天河城的客流量就超过10亿人次，正佳广场运营前5年的客流量也超过5亿人次，也就是说，光是这两个购物中心截至2010年的客流量就相当于13亿人民都来过了一趟，还有超过两亿人做了回头客。

从天河路往南，珠江新城中国第三个CBD，拥有世界十大高楼之一的广州国际金融中心和建设中的更高楼东塔。目前，珠江新城已开业的友谊国金店、高德置地广场等，商业体量至少达80万平方米，正打造全广州端、的商业形态。

跨过珠江再往南，琶洲商圈拥有亚洲展之称的琶洲国际会展中心，近几年广交会都有超500亿元的成交额。而预计总商业面积将超过210万平方米，云集40多个大小专业市场的中大布匹商圈，云集4万多名从业人员，预计年交易额将超过500亿元。

一线街铺月租达1000-3000元/m2

在天河路上，为数不多的临街商铺15年前鲜有人问津，目前二手价已达20万-50万元/平方米，一线临街商铺，月租金已达1000-3000元/平方米，就连天河南路一带的商铺，目前普遍月租金也达600-1000元/平方米，贵的已达1500-2000元/平方米/月。珠江新城的一线街铺月租金虽然不及天河路，普遍为600-1500元/平方米，但其一线街铺的一二手目前也已高达20万-50万元/平方米。

同样快速攀升的还有中大布匹商圈的租金，最近半年多来，其涨幅已达一成多。目前广州长江（中国）轻纺城、广州国际轻纺城等项目的一楼商铺，月租500-1000元/平方米，位置好的达2000-3000元/平方米，比天河城铺租还贵。

■名人见证录

广东商会副会长杨军艇：

精英造就了当年的天河城

提起广州新中轴线商脉，曾任天河城集团副总裁、太阳新天地购物中心董事总经理的杨军舰不无感触地指出，以前广州各个传统商圈的诞生，如北京路、上下九等等，其实都是原生态自发形成的，但广州新中轴线商业的起发点——天河商圈，却完全是政府规划、投资而人为创造出来的一个商圈。“所以我们可以说，是精英造就了当年的天河城。”“最值得一提的是，天河城的诞生，给当年的广州带来了一种全新的商业模式，是广州集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心。在天河城的带动下，从天河路到珠江新城，再到广州其他各区，一轮又一轮的MALL运动就此蓬勃发展起来。”

杨军艇回忆道，继天河路之后，随着高端住宅、写字楼的开发建设，大批中高端人群的入驻，珠江新城商圈也应运而生了。

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商业地标

绿地·滨江汇市中心一线临江商业体

绿地·滨江汇是海珠区环岛路上一线滨江城市综合体项目，也是广州市中心少见的一线临江商业体。其首期产品包括了面积37-106平方米的小户型江景商用产品、140平方米江景独门独院商用别墅，还有面积50-110平方米的一线临江商铺，产品类型丰富。因为都属商用性质，其小户型商用产品和别墅既可居住，也可作用，。普通投资客户欢迎的是，该项目的37平方米单位，首付不到40万元，还附送3800元/平方米的装修，是市区少见的低门槛滨江物业。另外，项目的一线临江街铺，首层均价6万元/平方米，二、三层商铺均价3万-4万元/平方米，也比附近的临街商铺价格低一半。

另外，该项目位于环岛路与石岗路交界处，正处政府大力打造的滨江东岸商务区的核心位置。该商务区未来将建设成为集艺术、商业、娱乐、休闲等多种业态于一体的广州文化创意、观光旅游、休闲娱乐综合区，形成城市现代艺术滨水区，投资潜力更高。

南丰汇琶洲今年亮相市场

南丰汇地处琶洲地铁8号线新港东站上盖，与琶洲展馆对望，地理位置优越。项目是一个集大型旗舰式商铺、甲级写字楼、五星级商务酒店、高端品牌展馆及大型停车场于一体的综合商业体，总建筑面积达28.3万平方米。项目预计在今年正式亮相市场，目前，其写字楼和品牌展馆正开展招商工作，其中部分写字楼商家已经进驻。进驻南丰汇的商家享有多项政策优惠，包括享受政府相关部门办事优先服务政策；进驻的品牌商户的全职员工子女，有机会获政府提供义务教育优质学位；进驻南丰汇的大型、高端总部企业或受政府认定重点企业，均有机会获得政府相关奖励机制的支持。

高德置地广场CBD巨无霸商业综合体

高德置地广场位于广州CBD城市中轴线，项目集七星级酒店、23万平方米超级购物中心、30万平方米超甲级写字楼、酒店等于一体，总建筑面积达92万平方米。项目配套有国内进的智能化设施和速电梯，还独创国际CE0会所，目前已有美国通用电气、瑞士迅达电梯等多家世界500强企业入驻。高德置地广场Seasons Mall 商场分为春、夏、秋、冬四个部分。目前已开业的“春”主题商场面积69661平方米，广百GBF风尚百货、吉之岛SM精品超市等品牌已进驻。夏主题商场面积29012平方米，目前苏宁精品店、上本集团旗舰店、上本涮涮锅等知名商家已相继开业。“秋”主题商场和“冬”主题商场目前都正在招商中，定位商旅人士、国际精品旗舰店，面向高端人群，将引入高端百货、艺术馆、影院、VIP会所等。

新中轴线各商圈商铺参考租售价

路段月租售价

天河城首层商铺 2000-3000 元/m2 只租

天河路首层临街铺 1500-3000 元/m2 20 万-50 万元/m2

正佳广场 M 层 500-1000 元/m2 10 万-22 万元/m2

珠江新城临街商铺 600-1500 元/m2 20 万-40 万元/m2

中大布匹市场临街铺 500-3000 元/m2 10 万-30 万元/m2

琶洲临街商铺 300-600 元/m2 8 万-18 万元/m2

滨江西路临街商铺 300-600 元/m2 4 万-15 万元/m2

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环城商脉进入“洼地”突围期

“东进西联南拓北优”，15年轰轰烈烈的造城运动，给广州郊区及周边地区带去了巨大的人流，也造就了广州环城商圈的繁荣。去年底，《关于建设国际商贸中心的实施意见》正式提交广州市委全会审议，进一步明确了长隆-汉溪-万博商业功能区等新商圈将成为广州的都会级商圈，计划把万博商圈等环城商脉中的新商圈，打造成国际知名的购物天堂。从1998年-2013年，广州迈进了国际城市化发展的新时代，商业地产的多极化进程，改变了广州的城市格局，也给商业地产投资带来了更多机遇。

城市发展带动商脉繁荣

按政府的有关规划，“十二五”期间，广州将以东、西、南、北四个方向的地铁、轻轨和快速干道交通放射线为基础的“东推进、西延伸、南拓展、北培育、中提升”的商业网点发展布局；以广州城市环形干道为圆周，打造“内精、中厚、外强”的三个商业圈层。以老城区传统商业中轴线、新城区现代商业中轴线和珠江滨水带为核心，打造集文化历史、休闲娱乐、商旅互动、滨水景观等商业功能于一体的广州“千年商都”、“购物天堂”的特色形象。现代化城市的发展，呼唤多极化环城商脉的繁荣，而环城商脉上各新商圈巨大的发展潜力，更吸引着大量资本、商家扎堆而来。

有商铺售价一年间翻一番

近年来，随着广州增城万达广场、万博中心、番禺奥园广场、永旺梦乐城等20多个大型城市商业综合体、大型购物中心的兴建与陆续开业，带动着万博商圈、市桥商圈、广佛商圈、东部商圈、北部商圈等各个环城新商圈全新崛起，形成日益多极化的商业发展大趋势。

作为政府精心规划打造的未来新城，环城商脉上的各新商圈，在交通、教育、卫生、文化、市政配套等方面的起点都非常高。比如地铁、快速交通系统、轻轨等现代化城市交通的建设，为市民提供便捷生活的同时，也将带动板块的发展，削弱人们消费的地缘情节，敛聚更多的人气，提升新商圈商用物业的价值。诱人的前景直接推动新商圈商用物业价格快速进入“洼地”突围期，如广佛商圈核心的金沙洲商铺单价从数千元涨到几万元，更多发展快速的新商圈，其商铺价格在两三年、甚至一年间就翻了一番。

■名人见证录

广东商学院流通经济研究所所长王先庆：

环城商脉发展潜力

“城市化进程必然会引发商业中心的转移，新商圈的出现，引爆新一轮投资热潮。”广东商学院流通经济研究所所长王先庆指出，从城市发展历程看，每个新城市中心的诞生都需要新商圈的支撑，新商圈中涌现的购物中心、写字楼、酒店等丰富业态，将给城市的新中心汇聚更多的人气，从而进一步拉动城市化的进程，改变城市发展的格局。

王先庆指出，与广州传统中轴商脉、新中轴线商脉相比，由城市多极化发展而形成的环城商脉将成为广州发展潜力的商圈。与北京路、天河城等成熟区域相比，新商圈商业项目的价格往往更低，目前广州市中心商铺单价基本都要十几万甚至一百多万元，一间铺总价动辄几百万元甚至几千万元，非一般投资者能承受；而一些郊区铺单价只是一两万元，普通工薪族也买得起，可以说新区域的物业价格仍处在“洼地”，投资者更容易在价格喷发式上升前抢占先机。另外，因为商业仍未成形，市场竞争仍小，商业机会可能会更大，这也是近年来广州百货、海印集团等各大品牌商家纷纷抢驻新商圈的原因。

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商业地标

广州增城万达广场中轴线上双地铁物业

广州增城万达广场位于增城广场南侧，是万达集团进入增城的项目。该项目处于增城新的中央商务区内，并处于未来增城“一核三区”挂绿新城的中轴线之上，地理优势明显。项目更是规划中的地铁16号线和21号线交会站增城广场站上盖物业，具有双地铁概念。

项目总建筑面积近40万平方米，包括大型商业中心、购物中心、步行街区、、五星级酒店、万达I-MAX影城等多功能城市业态，集购物、休闲、娱乐、、文化、居住于一体。目前，该项目的大商业部分已基本封顶，后排的也已经建到超过主体一半。近期正主推的中央商务金街，是面积140-260平方米的复式铺王单位，该金街南面可以吸引挂绿湖公园、橄榄球公园的客流，西面可以吸引五星级酒店和地铁客流，东面可以吸引酒吧街的客流。

广州番禺万达广场广州第四商圈大型综合体

该项目是番禺万博中央商务区内的城市综合体，也是目前该区内少有的集大型购物中心、商业步行街、、甲级写字楼于一体的项目。广州番禺万达广场位于番禺大道以东，汉溪大道以北，地处广州第四商圈——万博中央商务区内，规划中的地铁7号线将在广州番禺万达广场设有站点。该项目总建筑面积达50万平方米，由大型购物中心、商业步行街、3栋和1栋甲级写字楼组成。目前，该项目先后推售的街铺、等产品已基本售罄，预计4月初将推出全新的写字楼单位。该写字楼面积120—240平方米，39 ，南北朝向，销售中心现场已开始诚意登记。

西铁城黄岐大型购物中心

西铁城位于南海广佛路与黄海路交会处，是黄岐全新的大型购物中心。其所在的广佛路是广州市区往南海黄岐、大沥的必经之路，也是广佛两地商流、客流、物流的黄金通道，交通便捷。作为广佛地区乃至华南地区的大型物流批发集散地，广佛路沿路分布有夹板、装饰建材、家具、五金、茶叶、服装、小商品等数十家大型批发市场，年交易额数十亿元，周边商家云集，商务氛围浓郁。西铁城所在的“嘉洲广场商圈”是广佛路形成的区域商业中心，也是目前黄岐档次、人气最旺的商业区，有“黄岐天河城”之称，目前已成为黄岐及周边居民们一大购物休闲消费场所。该项目商铺拥有70年产权，开业前10年将由曾经营中华广场、江南新地、佛山东方广场、天佑城等大型商业体的团队统一经营管理。该项目主推9-12平方米的商场内铺和23-101平方米的街铺，商场内铺均价1.8万元/平方米，街铺均价6万元/平方米。

环城商脉各商圈商铺参考租售价

路段或商铺名月租售价

万博中心街铺 200-600 元/平方米 2 万-5 万元/平方米

番禺万达广场商铺未开业 5 万元/平方米

增城东汇城商铺 400-800 元/平方米 2 万-8 万元/平方米

金沙洲城西花园街铺 300-500 元/平方米 10 万-12 万元/平方米

市桥奥园养生广场街铺未开业 3 万-5 万元/平方米

花都龙珠路街铺 500-600 元/平方米 8 万-20 万元/平方米

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