[摘要] “限购、限价、限贷、限售、限签”，组合成2013年楼市新词“五限”。其所带来的影响巨大，由限价衍生出的“双合同”令这个市场更加混乱，买家的负担更重，数据也失真了。连郊区房价大部分都已经破万时，网签数据的广州全市均价只有万元出头，不管你信不信，反正我不信。
释义
“限购、限价、限贷、限售、限签”，组合成2013年楼市新词“五限”。其所带来的影响巨大，由限价衍生出的“双合同”令这个市场更加混乱，买家的负担更重，数据也失真了。连郊区房价大部分都已经破万时，网签数据的广州全市均价只有万元出头，不管你信不信，反正我不信。
五限一出，乱象丛生
广州市国土房管局在4月22日发文称，从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。一纸公文同时拉开了广州全市范围内的“限价限签限售”大幕。加上既有的差别化限购以及比往年更加凌厉的限贷政策，广州楼市政策“五限”压顶。
自政策出台以来，楼市可谓乱象丛生。全市特别是中心六区的预售房源骤然减少，令不少开发商苦不堪言。同时，也受可售房源减少以及网签受限，中心六区成交量也骤减。
为了控制统计数字上的房价，广州各区楼盘网签价格“被迫”比实际售价低数百或者数千元，超出售价的部分则以装修合同的形式应对，而这部分的金额动辄数十万元，给购房者增加了实实在在的负担。实际上，为了一味拉低网签价，楼盘在签订装修合同时定价随意，有些甚至大大超过实际的装修标准，专家分析这可能在收楼时造成一系列的纠纷，若发生装修问题，这个已经被注入许多“水分”的装修合同将不利于购房者维护自己的合法权益。
到了年底，记者从广州多家开发商口中求证到，广州在12月26-31日大范围放开限价。业内专家分析称，这是因为12月26-31日的成交将计入2014年1月份数据，在这段时间内放开限价不会对2013年的房价数据造成任何影响。业内人士直指，该做法就是将一部分2013年的网签量推迟到2014年，以缓和2013年的房价压力。
银行钱荒贷款买房难
今年的楼市除了深受限价限签限售的影响之外，限贷也比往年更加收紧。受今年6月底“钱荒”的影响，7月份开始银行便开始收紧房贷业务，除了额度减少，谨慎受理买家的商业贷款之外，放款时间也较上半年有所延长，越靠近年底放款时间变得越缓慢。同时，各大银行也纷纷较少利率优惠，有部分额度更紧张的银行在7月份开始便首套房贷利率调至基准，还有小型银行干脆暂停房贷业务。在不同的节点，甚至一度出现罕见的公积金贷款比商业贷款审批速度快的情形。
银行整体钱荒的现象给购房者造成了不小的困境，对二手房市场的影响更为明显。根据中介结构统计数据显示，因为银行放贷难的原因，业主在放盘时考虑到资金回笼，更加青睐于一次性付款的买家，从而导致连续多月市场上一次性付款比例都有较为明显的增加现象。
“取消限购”之谜
12月24日，广州市国土房管局局长李俊夫在向市人大常委会汇报时称，明年将“探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，建立房地产调控长效机制”，消息传出引发了众人的广泛关注。同一日，住建部部长姜伟新却在住房城乡建设会议上表态，“要强调调控的针对性。针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。”北京、上海、广州、深圳等房价上涨过快的城市要从严落实差别化住房信贷税收和住房限购政策。
就在众人对中央和地方的政策导向议论纷纷时，12月25日下午，广州市房管局却突然“改口”，在官方网站上挂出公告强调要“严格执行我市房地产市场调控政策，保障购房人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。对此广州市房管局相关人员在接受媒体采访时表示，广州将明年探索逐步取消限价、限购的措施，而不是明年取消限价、限购。明年广州楼市的政策方向，肯定是按照住建部的要求，严格执行限购政策。严格执行限价、限购和探索未来取消限购的长效措施，二者并不矛盾。”
广州多位业内专家也表示目前广州并未存在限购放松的条件，若贸然放开势必将引发房价大幅度地上涨，政府需要谨慎而为之。
八卦
我有没有胡说
@余英：2009年我说可能会借鉴计划生育思路，一个家庭两套房来限购，你们说我胡说；2010年我说可能会采取限制市中心高价楼的销量来“限价”，你们说我胡说；2011年我说可能会采取限制发放预售证来“限售”，你们又说我胡说；今天我说可能会采取限制发放房产证来“限卖”，你们还说我胡说？
买房难，卖房也难
@萧那个肖:都说现在风光无限好，现在广深楼市的政策环境，其实挺考验开发商的现金流的：好不容易拿到预售证吧，因为限价还要分开两套合同来卖，好不容易找到能给得起高首付的客户，还要排队等候网签，好不容易可以网签了，银行又迟迟不放贷款。市场明明不差，但卖房就是难了，回款也大大变慢了。
同一楼盘装修合同价差十倍
“为了满足限价要求，很多楼盘的不同楼层、户型的网签价格都越来越统一，而实际上，这些楼盘的楼价远超过限价，多出来的单价就变成了装修合同。”一位房地产公司内部人士说，这样的做法使得每套房的装修合同的单价变得不一样。“在同一栋楼里面，很可能有些房子的装修合同上标注的装修标准是2000元/平方米，有一些单位的装修标准就只有1000元/平方米，但事实上实际的装修又是一样的。”
据悉，番禺某楼盘前期价格为25000-26000元/平方米，而该盘限价20500元/平方米左右，因此前期买家如果购个100平方米左右的单位，需要跟开发商签订一个总价达四五十万元的装修合同。由于该盘新一批产品由于位置不好，实际售价为2.1万元/平方米左右，购买户型为94-95平方米的三房，现在只需要签订一个5万多元的装修合同，相比，两期单位的装修价格差了十倍之多。
小事记
★4月4日，广州市国土房管局公布了《2013年3月广州市10区商品房网上签约情况的通报》。数据显示，该月全市10区一手住宅网上签约面积84.31万平方米，同比增加68.5%；网上签约均价16817元/平方米，同比上升34.9%。官方表示，3月房价上涨的主要原因是结构性上涨，高价盘惹的祸。
★4月10日，增城市房管局召集当地开发商开会，宣布增城继续实行“限价”的政策，但限价标准收紧，从年初宣布的限涨8%调至限涨5%。
★4月18日，国家统计局发布数据显示，“国五条”新政出台后，70个大中城市中有68个房价环比上涨，67个同比上涨，均较上月增加。其中同比涨幅北京、广州居首，达11.2%。
★4月18日，市建委公布全市35宗烂尾楼名单，并对其中22宗提出盘活方案。这22个“幸运儿”中，包括了曾经发生烂尾纠纷的荔湾龙津花园，而位于北京路的名城商业广场也已完成翻生，即将打造大型综合商业MALL。
★4月22日，广州市国土房管局印发《广州市房地产开发项目公共服务设施房地产权登记管理规定》。规定，今后广州商品房项目纳入业主分摊面积的共有部分也要和业主专有部分一起发房产证。
★4月23日，广州市物价局和市国土房管局联合发布《经济适用住房价格管理有关问题的通知》，明确规定：政府直接组织建设的经适房只能按成本销售，不得有利润；房地产开发企业建设的经适房项目利润率不得高于规定费用项目之和的3%。
★4月25日，广东省统计局发布数据显示，广东商品房销售市场延续去年底的回暖行情，一季度，广东商品房销售面积1801.50万平方米，增长50.5%；商品房销售额1607.75亿元，增长74.4%。
（谢蔓）
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