广州二手房市场变淡 85后婚房客成番禺购买主力

房天下  2014-01-06 09:31

[摘要] 根据中原成交数据估算，12月份广州二手住宅市场整体成交量较上月下滑约15%。从2011-2012年二手住宅成交的数据来看，12月份交投量都环比增长，淡季在第二年年初的1-2月份才显现，但今年交投淡季似乎比往年来得更早一些。

根据中原成交数据估算，12月份广州二手住宅市场整体成交量较上月下滑约15%。从2011-2012年二手住宅成交的数据来看，12月份交投量都环比增长，淡季在第二年年初的1-2月份才显现，但今年交投淡季似乎比往年来得更早一些。深受“穗六条”新政的影响，即使业主加大放盘量，但成交量却下滑。这主要是来自客户有效需求量下降：一方面外地籍客户受购房资格所限，另一方面不受限的客户观望情绪较浓，再加上今年春节较去年提前10天，客户会更早的忙于年终筹备，因此今年的二手住宅交投氛围提前转淡。

根据中原成交数据统计，中原二手住宅买卖成交均价为20983元/平方米，环比下降5.4%。一方面由于年终事务繁忙及政策限制令本月有效需求量下降，另一方面由于部分业主年底急需周转资金，因此两方面因素促成了业主放盘价约有5%左右的可谈空间，令二手住宅买卖均价微幅下降。

荔湾区：高价盘入市

12月份，荔湾区成交量下跌两成，成交价环比上月结构性上涨36%，为29375元/平方米，是中心六区成交价的区域。本月荔湾区康王路板块高价盘恒宝华庭（31066元/平方米）、逸翠湾（36852元/平方米）和万科金域华府（41268元/平方米）的成交拉动了荔湾区均价的结构性上涨。接近年底，部分企业业主急需周转资金，将一些较为优质的高价盘放出，总价方面也往往有5-10万的降幅，一部分改善型客户抓住了业主心态，双方成交意愿强烈。高价盘的成交令荔湾区成交价格结构性上涨，但整体市场有效需求量并未升高，交投量有所下跌。

越秀区： 业主心态强硬看好未来市场

12月份，越秀区成交量环比下近三成，中原成交均价为26440元/平方米，环比结构性微跌。本月东风东和淘金板块成交量下跌较为明显，主要由两方面因素影响：一方面，以学位房为主的东风东板块已有盘源在“穗六条”落地前已经消化得差不多，而“单独二胎”政策的出台，令新放盘的业主认为学位房房价还会上涨，因此态度坚挺，放盘价都普遍高出市场价5%左右；而在客户方面，由于年底忙于年终事务，推迟购房计划，也有一部分处于观望状态的客户将资金投入利率较高的银行理财产品，以获取短期高额回报。

海珠区： 投资型业主心态有所缓和

12月份，海珠区成交量结束上月的下降态势，本月保持稳定，中原成交均价为23743元/平方米，与上月基本持平。海珠区经商的业主较多，而这部分业主年底需要回笼资金，将投资物业放盘，若长时间未售出，心态有所缓和，而一部分客户，也是一直处于看房状态，但一直未选中“心水房”，在这种情况下业主稍一松动口气，急需购房和急需资金的客户即达成交易。此外，一部分刚需客户考虑到老城区物业楼龄较长及高居不下的价格，转而购置郊区一手物业。

白云区：小户型受捧

12月份，白云区成交量下降3%，成交均价为18006元/平方米，环比上月基本保持稳定，本月成交户型中90平方米以下的小户型占比为76%，高出全市小户型成交16%。从板块来看， 白云大道板块下降相对较为明显，该板块目标客户绝大部分是外地户籍的经商人士，其中有相当一部分客户已经缴纳一年多税单，但是由于新政对购房资格的限制，使得这部分客户不得不延期购房。也有一部分客户观望情绪较浓，入市意愿较低，即使业主降低价格，也不能打动客户，因此成交量整体受一定的影响。

天河区：交投淡季提前来临

12月份，天河区成交量继上月交投量下跌后，本月持续下降30%，中原成交均价为28754元/平方米，环比上月上涨3%。天河区大部分业主资金实力相对雄厚，放盘价依然坚挺，即使不能售出，也拿来出租；而对于客户来说，年底客户一方面忙于年底事务以及资金周转，另外一方面高房价让业主观望情绪较为浓厚，因此季节性叠加政策因素，令市场提前转淡。据中原成交数据统计，本月交投活跃的侨怡苑（29,478元/平方米）和华景新城（28,366元/平方米）交易量都较上月下降了一半左右，但价格微升5%左右。

番禺区：85后婚房客成购买主力

12月份，番禺成交量环比仍然下降，降幅为8%，中原成交为17783元/平方米，环比结构性下降19%。本月交投比较活跃的为华南板块和洛溪板块，85后客户成为市场成交主力，该群体客户属于刚需的婚房族，受资金总量限制，因此只能选择楼龄稍长，单价稍低，总价也相对较低的物业。例如均价在15000元/平方米左右的丽江花园60-70平方米楼梯楼物业；均价在20000元/平方米的雅居乐楼龄较久的一二期物业。这部分单价稍低的物业成为本月成交的主力，令市场均价环比结构性下降。此外，由于一手住宅开发商年尾促销吸引了部分二手潜在客户，令成交量受小幅影响。

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RDER-BOTTOM: black 0.5pt solid;BORDER-LEFT: black 0.5pt solid;BACKGROUND-COLOR: #ccffff;WIDTH: 54pt;HEIGHT: 14.25pt;BORDER-: black 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: black 0.5pt solid" class="xl24" height="19" width="72">	RDER-BOTTOM: black 0.5pt solid;BORDER-LEFT: black;BACKGROUND-COLOR: #ccffff;WIDTH: 54pt;BORDER-: black 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: black 0.5pt solid" class="xl25" width="72">买卖	RDER-BOTTOM: black 0.5pt solid;BORDER-LEFT: black;BACKGROUND-COLOR: #ccffff;WIDTH: 54pt;BORDER-: black 0.5pt solid;BORDER-RIGHT: black 0.5pt solid" class="xl25" width="72">租赁
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