[摘要] 广州市悦禾物业管理有限公司（以下简称悦禾物业）是禾田投资集团有限公司全资子公司，创建于1998年。12月13日，悦禾物业总经理邱乐云接受了本刊记者的采访，畅谈公司经营现状及发展计划、团队建设及人才培养情况以及行业困境下的发展策略，并分享了作为职业经理人在行业浸染多年的感悟和管理经验。
广州市悦禾物业管理有限公司（以下简称悦禾物业）是禾田投资集团有限公司全资子公司，创建于1998年，是国家物业管理二级资质企业 ，广州市物业管理协会理事单位。16年来，悦禾物业逐步从十几人发展到现在的500余人，管理面积从最初的2万多平米扩大到如今的100多万平米，业务遍及广州、湖南并将拓展至珠海、南宁。12月13日，悦禾物业总经理邱乐云接受了本刊记者的采访，畅谈公司经营现状及发展计划、团队建设及人才培养情况以及行业困境下的发展策略，并分享了作为职业经理人在行业浸染多年的感悟和管理经验。
广州市悦禾物业管理有限公司总经理邱乐云
业务不在多而在于精 悦禾物业的“精”营之道
“(悦禾物业)不求大但求精，不求兼得但求每件事都做到，不求但求更好，这就是我们的追求。”——邱乐云
广州市悦禾物业管理有限公司是禾田投资集团有限公司的全资子公司，2013年，禾田投资集团的前身——几家全资子公司合并为禾田投资集团有限公司，主营房地产开发。作为开发商自有的物业公司，悦禾物业走的是“自建自营，自给自足”的经营模式，其中最典型的项目就是广州信息港，从投资开发到招租出售再到物业接管，实现一条龙式开发管理。
2006年，在禾田投资集团担任副总经理的邱乐云正式接管悦禾物业，兼任悦禾物业总经理，兜兜转转几年的时间，原本的“门外汉”已经成为行业资深管理者。邱乐云在就职禾田投资集团之前曾经是广州军区四十一集团军“英勇善战模范团”政治委员，在部队二十多年的军旅生涯中，先后参加过对越自卫还击战，中越边境炮击战。在任团主官岗位上，曾率部队参加了“98抗洪”，严防死守长江最险段荆州大堤，实现了人在堤在的伟大抗洪精神。在任团政委期间，个人曾先后三次荣立三等功，团两次荣立集体三等功，连续四年被集团军评为“全面建设先进单位”，两次被广州军区评为“先进旅团”，一次评为“广州军区先进党委”。正是因为他军人出身的特殊身份，用他的话说就是“一直从事管人的工作”。也许是军人天性，邱乐云十分直爽健谈，在采访之初便直言：“悦禾物业成立比较早，但发展速度相对比较慢。”
悦禾物业旗下主要的物业有广州信息港、丽景湾、禾田大厦、佳福阁41042元/平方米[天河]佳福阁8套在售、湖南麓谷信息港等多个写字楼和住宅小区，业务横跨广东、湖南两省。其中广州信息港是天河软件园9668元/平方米[天河]天河软件园29套在售在建成区的软件产业孵化中心，现有网易、百度、联想、爱立信、中国国际电子商务中心、优视科技、酷狗科技、爱游科技等国内外知名企业进驻。可以说，广州信息港、丽景湾是悦禾物业在高端写字楼和住宅上最的管理项目。
从规模上看，悦禾物业全员500余人，管理面积100多万平米，相比万科、中海等大型物管企业动辄千万平米的管理面积、上万名员工的规模，悦禾物业只能算是中小企业。对于悦禾物业而言，拼不了规模，那便走深耕细作的“精”营之路，业务不在多唯精而已。为此悦禾物业付出了不少心血：打造悦禾形象；坚持服务至上，追求管理品质，提升服务质量；打造优质团队和人才队伍；瞄准高端写字楼市场，发挥写字楼管理优势等。
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在采访中，邱乐云挂在嘴边一个词是“提升服务质量”，在他的看来，悦禾物业上上下下500余人，几乎每个人都是直接面对业主，一举一动一言一行都体现着公司的形象和水平，千万马虎不得。物业管理作为服务型行业，就是与人打交道，因此树立优良形象非常重要。
打造悦禾形象，简单来说就是“对外树形象，对内强素质”。邱乐云介绍， 对外树形象就是“首先做的每一件事、每一项工程，完成的每一个投资，在公司层面上一定要有讲诚信、担当，保证质量；每开发一个楼盘，每接管一个物业项目也好，所做的一切都代表着公司的形象。”仅仅做到这一点还不够，邱乐云表示，要把每一个项目都做成精品，服务好每一个业主和客户，同时积极参与社会慈善和扶贫事业，汶川地震和雅安地震后，公司积极开展募捐活动，累积捐款60余万元；还自发承担社会责任，为社会解决就业问题……通过细节来树立在行业中的形象。
悦禾物业服务团队风采
何为对内强素质？邱乐云这样解释：“对内强素质主要就是三点，员工的品德素质、管理素质和技术素质。” 。邱乐云十分注重企业文化建设并一再强调员工的道德品质的重要性，“员工的品德素质建设是企业发展的根本，没有一个对公司认同度高的员工队伍，企业要发展是不可能的，认同感和价值感对企业至关重要。”积极开展企业文化活动，增强员工对企业的认同感归属感。而在管理素质上，从高层、中层再到一线员工，通过在岗培训和轮聘等多种方式来培养管理素质，除岗位培训外还将员工送出去培训，请专家教授进公司对讲课培训，悦禾物业称之为“引进来，走出去”。
如果说员工的品德素质、管理素质是“软件”，技术素质则是“硬件”。邱乐云表示，悦禾物业的硬件设备、设施都是一流的，丽景湾、广州信息港就是成功的典范，在楼盘开工建设之初就把技术因素和管理因素进行了考虑，由内而外地提升素质。
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悦禾物业坚持 “服务至上”的服务理念，为业主提供高品质、满意的服务至关重要。“对员工灌输的就是你能为业主为客户提供什么？”邱乐云如是说，悦禾物业管理的项目中从来没有因为服务问题而拒交物业费的例子，投诉也很少，一年大约只有几单大多是一些房屋漏水、电梯故障等小事情。
众所 ，物业费收缴难一直是令物管企业头疼的事情，业主拒交或拖交物业费的情况层出不穷，在这一方面，邱乐云十分自信地表示：“对于收费困难的现象，个人觉得比较好对付。”，目前悦禾物业每年的物业费缴纳率达到99%左右。“我敢说我们的客户满意度是行业内的，服务质量好，业主满意度高，收费就是水到渠成的事情。”，邱乐云这样说。
据了解，悦禾物业拥有一批懂经营、善管理、通技术、精业务的团队及骨干，受过高等教育的管理队伍，在管理和技术人员中，大专以上的学历的占85%，不少是中山大学、华南理工大学等大学毕业生，邱乐云则是研究生学历。的人才队伍是企业发展壮大的基础，悦禾物业斥资将员工和管理骨干送到外面进行培训，普通员工也会定期进行在岗培训，目前公司管理人员持证上岗率达到100%。接下来公司将进一步壮大人才队伍，招聘应届毕业生。
这么多年来，悦禾物业之所以能有这么高的物业费收缴率和客户满意度跟企业内部素质的建设是分不开的，正因为有高素质的管理队伍，过硬的技术素质，悦禾物业才能走得这么远。
悦禾物业服务团队风采
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一个企业的风格很大程度上取决于它的领导者，这一点在民营企业上表现得更为明显。邱乐云在管理上有着非常明显的个人特色，他把部队作风和军队管理经验融入到企业经营中，建立严格的规章制度，注重员工道德素质建设，强调正义感和责任感，创造出属于他自己的一套管理模式。他坚持以人为本，“不管是公司的运作理念还是企业文化，都是以人为中心，在服务业主和对员工的管理上也是如此，这样大家才会心服口服，对公司才会有认同感。”
以邱乐云为首的悦禾物业管理层注重留住人才，用企业文化和感情留人，“这么多年，悦禾物业从来没有辞退过员工。”据介绍，在悦禾物业，工作好几年的员工不在少数并不乏10多年的老员工，尽管悦禾物业的员工薪酬水平在行业内算不上高，但员工很少离职，究其原因，可能就像邱乐云所说的那样：“对员工友爱，关心体谅员工，悲他们之悲，喜他们之喜，真正融入他们。”公司每年都会组织全体员工去旅游，并举办各类文化活动等等。
从2004年初的初来乍到到之后的悦禾物业总经理，邱乐云前后待了近10年，作为一名职业经理人他以身作则为公司谋利，一心一意管理好悦禾物业；而作为一个企业的管理者，邱乐云有着敢作敢当的气魄，“作为管理者，一定要敢于担当为员工说话，在上级面前敢于承担责任。”正因为有这样的领导人，悦禾物业上下才能拧成一股绳。
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当前物价指数和人力成本整体上涨，造成物业服务企业运作成本连年攀升，就拿一线保安的工资来说，几年前还是1000多元每月现在已经涨到3000多元，但物业费却是十年“纹丝不动”。行业大势所趋，悦禾物业也不可避免要面对成本增加的问题，邱乐云表示，悦禾物业有禾田投资集团做后盾，在资金上无太大压力，同时他也跟我们分享了自己的一番应对策略，包括提升管理水平降低管理成本；用高服务质量换取高满意度，从而达到提高物业费收缴率的目的；从实际出发将业务进行精细划分，将业务外包等。
在行业大背景下，传统的住宅业务盈利空间被不断压缩，已然成为行业公认的“鸡肋”，食之无肉弃之可惜。写字楼则凭借高盈利率、易管理等优势成为众物管企业争抢的“香饽饽”，悦禾物业也不例外。
悦禾物业主营高端写字楼和高端住宅两大业务，也在物业、别墅、政府物业上有所涉及，其中写字楼管理算是悦禾物业的拿手好戏，有广州信息港、湖南麓谷信息港等大型写字楼项目的管理经验做基础，再加上一批久经沙场的团队，悦禾物业意欲在高端写字楼市场一展拳脚。邱乐云透露，悦禾物业在在萝岗中新广州知识城的8万多平米商业项目正在紧锣密鼓筹备中，接下来的业务重心将向写字楼倾斜。
邱乐云向记者透露，2014年悦禾物业将“立足现有，着眼未来”，在巩固现有的业务外，还将进一步扩展高端写字楼业务；争取在一年的时间内升级为国家物业管理一级资质企业；发展外地市场，禾田投资集团在珠海、南宁的新项目已经立项，未来悦禾物业的版图将拓展至广州、湖南、珠海、南宁四地。
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