[摘要] 自去年开始，传统商圈的商铺空置率较以往有明显上升，而租金则应声回落，其中不乏街铺含金量问鼎全市的体育西路商圈、北京路商圈和上下九商圈。
电商围城自去年开始传统商圈商铺空置率明显上升，租金见顶回落
时近3月，浓浓的年味儿渐渐散去，随着“返工潮”的袭来，传统商圈的一二线街铺亦渐渐恢复生气。不过，记者近日路过天河体育西路商圈一带时发现，即便在人气最旺的周末中午，沿街商铺空置情况有所增加，没走几步便会瞧见一间拉下卷帘门并张贴招租信息的铺面，部分地理位置一般的商街甚至出现连续数间店面“吉出”，看着十分惨淡。业内人士表示，自去年开始，传统商圈的商铺空置率较以往有明显上升，而租金则应声回落，其中不乏街铺含金量问鼎全市的体育西路商圈、北京路商圈和上下九商圈。
越旺的步行商街
铺租下调情况越厉害
对于繁华热闹的天河商圈而言，同为零售行业，沿街商铺和数家大型购物中心却是冰火两重天。合富置业隽峰苑分行主管李红伟表示，近几年崛起的电商对实体店的确有较大冲击，但对于一些大型的并已形成自身行业品牌的卖场影响不大。
据介绍，现时天河商圈普通二三线路段商铺，例如天河南路、天河北一带的商铺，比年前出租量有所增加，大概有一成左右，尤以面积在200平方米左右的商铺居多，放盘量较年前增加大约三四成左右，而租金水平约在250元/m2/月。此外，降租现象时有发生。
中原地产工商铺商铺部高级营业经理洪韵指出，相比起春节前的惨淡，节后的天河商圈街铺租赁行情略有回暖，但空置率仍高于2012年，其租金下调幅度亦是领跑市区成熟商圈，租金普遍下滑10％～15%，个别商铺的租金甚至下跌20%，却仍未有租客接盘。“去年最明显的市场表现是，以往越旺的步行商街，空置情况越严重，铺租下调情况越厉害。”
相比之下，大型购物中心的日子似乎好过一些。据高力国际的实时报告显示，2013年，广州市零售物业市场需求主要来自餐饮、快时尚及服饰等品牌，其青睐区域多在市中心成熟商圈；相比之下，超市、百货类业态年内保持扩张态势，但考虑租金成本、市场饱和度等因素，开店区域已倾向于外围新兴商圈。2013年市场平均租金在整体上保持稳定，成熟商圈包括天河区、越秀区等租金在高位保持平稳。而受外围新兴商圈新增项目租金偏低影响，去年第四季度广州大型购物中心整体平均租金有所下调，为每月每平方米712.9元，环比下降约1.5%。
习惯性涨租情况越来越少
受访的多位业内人士均表示，出现街铺租金下滑的不仅在天河商圈，人气畅旺的上下九商圈和北京路商圈亦难逃电商冲击的阴霾。上周末，记者在上下九和北京路一带走访时，并未感受到如天河商圈内沿线街铺的萧条，行走在步行街上，偶能瞥见两三间吉出的商铺拉下铁闸，且以服饰店的转租情况较多。业内人士口中的传统商圈遭遇寒流，主要反映在与步行街接驳的分支内街商铺上，此类曾经受惠于商圈辐射的二三线街铺，现时行情并不乐观。满堂红郭海波指出，按照过往经验，传统商圈步行街的商铺业主，每年都会上调5%租金。而去年迄今，这种习惯性涨租情况越来越少。相反，与步行街相邻的二线街铺，譬如北京路商圈一带的惠福东路、文明路、中山五路、中山四路等，不但没有涨租，还出现了5％～10%的租金下调。
社区铺“自给自足”租金走稳 分流街铺投资客
同处于经济大环境欠佳且电商经济冲击实体经济之下，市区社区铺的租售价格却在稳步上升。洪韵表示，由于社区铺的业态以自给自足的日常生活配套为主，外部经济环境的变化对其冲击十分有限，并紧紧跟随市区物业的步伐，平稳上涨。“以往投资社区铺的多是资金实力一般的买家，但近两年从街铺市场转跑道投资社区铺的街铺投资达人有所增多。”据郭海波介绍，现时市场上租金较好的社区铺，总价多介于300万～500万元，比起动辄上千万的街铺，入市门槛低。而从来看，社区铺的租金虽明显低于黄金路段的街铺，物业幅度亦不敌街铺，但胜在其后稳扎稳打，回报可预期估算，质素中上的社区铺能有4％～5%的租金，而眼下街铺的租金多介于3％～4%。
撤市设区后
增城商业前景值得看高一线
2月12日，国务院同意撤销广州黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区；撤销县级从化市、增城市，设立广州市从化区、增城区。此消息的公布，业界普遍认为，撤市设区之后，广州的东部板块发展将得到明显提升，有着产业带动以及“刚需”买家云集的增城，商业价值前景值得市场期待。
品牌巨头云集到东部板块掘金
从地铁13号线动工，到广州东部交通枢纽中心规划，再到东部山水新城实施广州区划调整获国务院批准“增城撤市改区”，增城区域价值日趋凸显。据碧桂园相关人士介绍，汽车、牛仔服装和旅游等良好产业基础和近十年来热火朝天的房地产开发，已经吸引了永旺集团、广百集团、正大集团等商业巨头到东部板块掘金,东凌集团、合景泰富、奥园集团、万达地产的相继进入，则进一步奠定了增城商业地产发展的基础。
街铺王单价突破11万元
仲量联行研究统计显示，在过去10年，新塘镇商业单体新增的面积供应仅为25万平方米左右，而近几年内将迅猛增长，过去两年，增城商业单体新增的面积供应量超过过去10年的总和，达28万平方米。
从价格看，当下，增城的商业物业虽然可用价格不菲来形容，但交投却持续畅旺。据中介人士介绍，增城最旺的挂绿广场附近繁华商业街的街铺二手单价在8万~10万元/m2,市中心客流稍差点的路段街铺价则在3万~4万元/m2。与此同时，小区商铺也是有价有市。像雅居乐御宾府、合景誉山国际的社区商业中心街铺，首层均价普遍在2万~4万/m2，二层商铺约1.5万~2万元/m2。价格最贵的是位于新塘东部交通枢纽附近的东凌广场，去年6月，开盘当天，两间同为11万元/m2的铺王就被同一买家所囊括。
仲量联行分析人士表示，随着广州城区居民向东部迁移，增城新塘镇未来商业发展空间将持续强大。预计未来两年，随着东凌广场、万达广场以及奥园康威广场的相继落成及投入使用，广州国际化大都市的商圈格局将因此而被改变。
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