[摘要] 昨日下午，国土资源部部长姜大明接受记者提问时明确表示，小产权房目前出现了反弹乱象,要针对在建在售小产权房“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”。并且目前，28省小产权房处置方案已出。一时，小产权房再度成为公众关注的焦点。本期今日谈就一起来扒一扒小产权房。
昨日下午，国土资源部部长姜大明接受记者提问时明确表示，小产权房目前出现了反弹乱象,要针对在建在售小产权房“拆除一批、教育一批、震慑一批、问责一批”。并且目前，28省小产权房处置方案已出。一时，小产权房再度成为公众关注的焦点。本期今日谈就一起来扒一扒小产权房。
既然要开扒小产权房，那么就得先知道何谓小产权房。据度娘显示，小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。
其实，“小产权房”并不是法律概念，它是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。乡政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
所以说，区分小产权房有两种方式，一个是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”。另一个就是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。
禁止小产权房保护耕地与粮食
在了解了小产权房的定义之后，我们来看看，为什么国家要长期禁止小产权房。据国土资源部部长姜大明自己所说：“推进土地制度改革要守住四大底线，一是改革中不能把土地公有制，也就是国家所有、集体所有的性质改变了，包括农村土地承包经营这一制度要长久不变；二是不能把耕地改少了；三是不能把粮食产量改下去了；四是不能把群众利益损害了。”
（新京报）姜大明强调，要坚持最严格的耕地保护制度，严防死守耕地红线，保护国家的粮食安全。“第二次土地调查，我们账面上的耕地数量有所增长，但这是由于调查手段的进步，以及农村政策的影响，使土地的数量增多了，但实际上我们还是现有的这些耕地，我们的粮食都是在这些耕地上产出来的。”姜大明说。
姜大明承认，耕地占补平衡中确实也存在着占优补劣、占水补旱地的情况。他强调，必须要占优补优、占水田补水田。
从这几点我们不难看出，说白了就是保护土地公有制，保护耕地，饱和粮食，保护群众利益罢了。因为小产权房多是建立在村镇土地上，而且价格相对便宜，如果仍由其发展，那么农民的耕地岂不都被占去建房子了，这样的话，我们的粮食供应就不足，而且在分地的同时可能出现各种群众利益的纠纷，这样下去当然是后患无穷，不禁才怪！
我们可以看看政府这些年都出台过哪些禁止小产权房的政策。
（中国新闻网）2007年6月18日，建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。
2008年7月15日，国土资源部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日，国土资源部再次下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。
2010年1月31日，国土资源部称将重点整顿在建小产权房。
2012年2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会上，国土资源部相关负责人对外明确表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，国土资源部将在选择部分城市开展小产权房清理工作。
相关阅读：
叫停“小产权房”并不意味这些市场需求会消失
回顾近几年房地产市场发展过程，随着房地产市场价格高涨，一些大城市中的部分中低收入人群根本无力负担商品房价格。在这种情况下，“小产权房”的价格就显得很有竞争力了，低价吸引了这部分人群购买。另一方面，既然小产权房有这么大的吸引力，集体经济组织当然乐于扩大供给来满足需求，并获取利益。综合这两点，小产权房在民间十分火热。
（新华网）叫停“小产权房”之后并不意味着这些市场需求会消失，当前及未来一段时间来讲，由于“小产权房”市场交易受到政策面的限制，一部分“小产权房”需求者势必将自己的视线转向商品住宅市场。这对于供求关系相对紧张的一线城市、部分二线城市来讲，有可能会因为这部分需求的增加，导致商品住宅价格面临快速上涨与反弹的压力。尤其是在上述城市中小户型项目供应面临结构性紧缺的市场背景下，房价会因此继续保持坚挺并持续上涨。尽管2013年11月前后北上广深等一线城市、部分二线城市出台了“阶段性”的收紧措施，但是，面对巨大的潜在市场需求，市场始终会面临爆发的一天。
这对于“小产权房”潜在需求者来讲将是一个不利的消息，这也刚好反映出“小产权房”为何层出不穷的深层次的市场因素。
小产权房处理不宜“一刀切”
小产权房既然有市场需求，所以说并不是说所有的小产权房都要禁止，随着中国现在城镇化的进展，不少城区交界处的村镇正进行着改造，这些地方也需要开发一些小产权房来进行城市建设。但都需要在政策允许的范围内进行。
（齐鲁晚报）济南市建委有关人士介绍,“小产权房”多数是打着“旧村改造”旗号建的违章建筑,往往都未经批准。
在城市发展建设过程中,尤其在两个城区的交界处,不少城中村被纳入城区,自然会按照“城市建设模式”改造建设。这些村子所处的位置、交通条件以及周边良好的基础设施等因素,都是吸引购房者的原因,更是助长了小产权房的发展。
山东省政府参事、山东财经大学房地产研究所所长郭松海说,小产权房类型较为复杂,既有在集体建设用地上开发的,也有在非法占用的耕地上开发的；既有符合规划,以“旧村改造”、“新农村建设”的名义申请批准后开发的,也有违法乱建的；既有历史上形成的,也有新开发和在建的；既有出售的,也有出租的,等等。
“处理方式不能‘一刀切’,要对症下药、区别对待,在一个个小产权项目的处理中积累经验。”在省住建厅副厅长宋守军看来,小产权房的问题需要从经验中寻找办法。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，试点处理“小产权房”大致有三个办法：
、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权房”转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”。
第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。
第三、直接拆除小产权房，以杜绝类似事件发生，但是，这样的操作面临市场、社会等诸多风险，并不是的方案。
总的来看，无论是以购房者缴纳“小产权房”合法化的 “转化费用”这种方式，还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标，均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
