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去年广东商品房销售金额创历史新高 房价涨幅回落

——《广东房地产蓝皮书2014》首发式

房天下   2014-03-20 12:02

[摘要] 2013年,在相对宽松的信贷货币政策下,广东商品房交易市场表现活跃,销售面积、销售金额均创历史新高;年初销售均价出现较大幅度上涨,但在调控压力之下,全年走势基本平稳,涨幅持续回落

3月19日,广东省房地产行业协会新闻发言人、秘书长王韶向媒体通报,广东房协将于3月21日在广州发布《广东房地产蓝皮书2014》(以下简称《蓝皮书》),并同时举办“2014广东房地产市场景气分析会”,邀请权威专家剖析市场、解读政策。

《蓝皮书》显示,2013年,在相对宽松的信贷货币政策下,广东商品房交易市场表现活跃,销售面积、销售金额均创历史新高;年初销售均价出现较大幅度上涨,但在调控压力之下,全年走势基本平稳,涨幅持续回落;宽松的信贷环境和理想的销售成绩,增强了房地产企业的开发投资信心,房地产投资额、土地购置面积、商品房新开工面积等指标均呈稳步增长态势。全省新开工建设各类保障性安居工程约9万套,完成年度目标任务的115%;新增发放廉租住房租赁补贴8366户,完成年度目标任务的166%;基本建成14.5万套,完成年度目标任务的125%;入住套数4.74万套、竣工6.48万套,入住率达73.1%;共完成保障房建设投资245亿元,落实保障性安居工程建设用地215公顷,各项指标均提前超额完成国家下达的目标任务。2014年国家下达广东省保障性住房和棚户区改造住房建设任务为87716套,新增租赁补贴4204户。要认真贯彻落实省政府印发的《广东省绿色建筑行动实施方案》,新建保障性住房要按照规定要求严格执行绿色建筑标准。从2014年1月1日起,广州、深圳市保障房要全面执行绿色建筑标准,其他地区执行绿色建筑标准的比例不低于25%,并逐年递增25个百分点;从2017年1月1日起,全省全面执行绿色建筑标准。

《蓝皮书》指出,2014年全球流动性趋紧,将逐步告别廉价资金的QE时代,新兴国家也将面临着因QE退出导致的资本逃离的挑战。2013年中国GDP增速能够触底回升,完全是靠基建投资和房地产投资的拉动,但2014年状况会有所改变。随着利率市场化的推进,市场轨的资金价格正在吸引着计划轨的资金向其靠拢,并轨过程中资金的价格不断推高利率中枢,并对房地产市场的需求和供应双方带来巨大的改变。更重要的是,资本的外逃往往会带来新兴国家被动性的紧缩效应。展望2014年,随着中央经济工作会议的定调,积极财政稳健货币的落实,预计货币环境不会比2013年好,全社会融资总量的增速下滑和偏高利率维持的局面,一定会带动投资增速的回落,以及房地产市场销量放缓。

王韶表示,首先,从政策环境层面来看,房地产调控思路将延续上年的基调,通过推进以人为本的城镇化解决当前城镇化发展中存在的人户分离严重、土地利用效率低下、区域发展不平衡的问题。在房地产调控方面也延续了区域差异化的策略,调控更注重发挥市场机制的调节作用,但部分城市限购等行政措施短期内仍难以退出,政策环境以保持稳定为主。

其次,从金融层面来看,央行行长周小川在两会期间表示存款利率市场化的最后一步将在近一两年内实现,余额宝等互联网金融产品的出现也正倒逼利率市场化的推进。利率市场化初期,将可能推升企业融资成本,同时对企业的金融风险管理也将提出更高要求,对此,企业应未雨绸缪,提前做出布局。

第三,从市场供求关系来看,由于近两年新开工面积屡创新高,市场供应将有所增加。虽然当前住房需求群体依然较庞大,但由于当前房价高企,且银行对住房按揭贷款支持力度减弱,大多数刚需阶层的购买能力相对有限;而高端消费群体和改善型需求受到政策限制,市场有效需求将有所缩减,预计年内成交量难以超越去年。

第四,从房价走势上来看,由于今年多数开发企业进一步调高销售任务指标,其销售策略将以走量为主,价格预计趋于平稳。另一方面,年初成交量的萎缩已对企业的销售回笼资金造成影响,以销售回笼资金为主的其他资金来源增速下滑,企业自筹资金占比提高,资金压力增大。今年央行仍维持中性偏紧的货币政策,对影子银行将加强监管,房地产行业外部融资环境不容乐观。企业为加速销售回笼资金,也将保持价格的平稳。

王韶分析,近年广东商品房新开工面积屡创新高,市场供应量将有所增加;而市场有效需求呈现缩减态势,商品房供不应求的局面可能出现缓解。他呼吁房地产开发企业应结合政策环境及市场变化,以市场需求为导向调整开发经营战略,关注产业园区建设、养老地产等新兴领域,寻求多元化发展。他同时指出,近年来广州、深圳两个一线城市购物中心建设井喷,以佛山为代表的多个二线城市涌现综合体开发热潮。2014年,深圳、广州、佛山拟开业购物中心面积都在50万平方米以上,市场现有商业存量尚未完全消化,又迎来新的集中放量,加之经济增速放缓、电商冲击日盛,预计一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升风险。因此,他鼓励企业创新商业地产运营模式,在传统常见的综合体(写字楼、酒店、 +商业)基础上,尝试将商业与文化、旅游多业态结合;开展更接地气的社区商业实践,借助社区居民资源,提供居住、购物、度假、、文化等方面的服务;充分运用线上线下互动平台、新科技、大数据,并加大投入体验式业态。

此外,针对上述的政策环境和市场状况,广东房协将发挥行业引领的作用,集合品牌企业的力量,在4、5月份发起暖市行动,打造珠三角楼市黄金五月,并将在5月23-25日在广州保利世贸博览馆举办2014珠三角房博会,其间,还举办“国际房地产金融高峰论坛”及“养老地产高峰论坛”。

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