[摘要] 随着停车场调价报道和讨论的一步步深入,住宅停车场引起了更多市民的关注,不少社会公知学者也越来越关注停车场的产权问题。广州住宅停车场产权分散情况到底如何?这部分停车场限价是否合法?记者昨日采访了广州市最大国有物业管理公司负责人,他告诉记者,该公司中心区住宅停车场产权已基本卖光,剩下三成多数不在中心城区。
随着停车场调价报道和讨论的一步步深入,住宅停车场引起了更多市民的关注,不少社会公知学者也越来越关注停车场的产权问题。广州住宅停车场产权分散情况到底如何?这部分停车场限价是否合法?记者昨日采访了广州市国有物业管理公司负责人,他告诉记者,该公司中心区住宅停车场产权已基本卖光,剩下三成多数不在中心城区。
据广州越秀资产管理有限公司副总经理康斯平介绍,该公司是广州目前的国有物业管理公司,管理着超1万个有合法产权的车位。“这里面,住宅停车场有七成已经卖出,产权已经分散,物业公司也只有管理权。而露天的住宅停车场则为小区全体业主共有,这类是不能卖的。实际上,在政策不限售价限租价的情况下,本公司的政策是,住宅停车位能卖就卖。目前,中心区住宅停车位产权已所剩无几,剩下的三成,多数在南沙、萝岗、增城等外围地区,与本次调价关系不大。”
康斯平还举例说,现在部分中心城区车位已经卖到一个50万元以上,这是市场价格。“业主买下车位后如果出租,凭什么人家花50万元买的车位只能出租400元/月呢?按照目前的情况看,物价局对有产权的车位并没有有效的限价执法措施。黑市价其实也是市场价,而且我相信,即便‘住宅不调、商业大涨’的方案二获得通过,这些黑市价反而可能不降反升。”
据康总介绍,关于停车场产权的问题,广州其实做得还算比较好的,内地很多城市的停车场没有产权,管理更为混乱。广州有30多万个住宅停车场是有产权的,估计多数发展商都不太愿意持有停车场产权放租,因为投资太低了,所以多数也像该公司一样,能卖则卖。
康斯平认为,本次调价方案,应该尊重产权和物权法,有产权的停车场与路内及公共停车场应该分别对待。“有产权的价格应由市场定价,非要限价,最起码也要能保本。就我们公司来说,这也有利于国有资产保值和,而且所产生的利润和税收也归国家。最重要的是,这样做合理合法,符合市场规律。”
■专家说法
市停车场协会副会长潘国璠:
现有方案和指定原则、成本检审矛盾
近日,广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠接受本报采访时表示,他认为“住宅不调方案”相比“黑市价”没有实操性和意义,而且该方案和方案所提的“保本微利”原则以及成本检审报告内容相矛盾,是“自打嘴巴”。
他认为,成本监审报告,是形成方案的基础条件,但监审报告得出来的结论,在方案中却没有得到体现。而住宅调整方案更背离了监审报告的结论,与监审报告自相矛盾。此外,住宅配套停车场收费标准即便按照“保本微利”的原则,在方案中也没有得到遵守。“根据成本检审报告,一、二、三类地区成本都超过了现行标准即第二方案(不调)的400元,即使方案中,将一类地区调为500元,也离成本还有70元的差距,‘保本微利’原则体现在哪里?”潘国璠认为这两个方案都会对停车场的经营方和停车场产业的发展,带来不可估量的危害。
“物价部门如果不按成本监审报告的结论,硬要出台低于成本价的政府指导价,本身就是一种不合法理的行为。如果按第二方案,我们可以说它是不作为,按方案,也是乱作为。这样出来的政府指导价,不具执行基础。强行执法,必定引起大量的抗辩。”
“治堵的措施无论如何重要,相对于产权人的权利,我觉得是要让位的,我相信这一看法,完全符合我国一切法律的原则规定及十八届三中全会的精神。”
物管协会副会长谢凯:
露天车位可由业主投票,一年一投标
近日,记者就住宅停车场,特别是住宅停车费如何用于全体业主等关键问题,采访了广州市物业管理行业协会副会长谢凯。他认为,住宅停车场应该分为两块来看,物业归私人所有的,按市场价格调节(即目前的黑市价);而露天等业主共有的停车场,则应该由业主委员会和物业公司磋商。他建议小区业主投票让露天车位一年一投标,并完善业委会管理,由物业公司公开停车场收入和使用情况,是否用于全体业主。
他告诉记者,目前不少物业管理公司招工首先考虑的是成本,工资往广州工资看齐,所以人工成本是年年涨(因为工资标准年年涨)。“室内停车场硬件设施是要维护更新的。小到灯泡、大到抽水泵,就算是室内墙漆,就算是新的停车场,几年后也要粉刷一下吧?目前120元一台车,100个车位一个月也就12000元,人工工资都不够。设施坏了,保安少了,安全隐患和风险就会增加,最后影响的还是业主。”
谢凯表示,露天停车场这一资源其实是小区业主共有的,其价格应该由业委会最终决定。“按目前来说,有车的业主远少于没车的业主,如果按现行标准,实际是拿全体业主的利益补贴有车业主。而且露天停车场较多的,多数都是老社区。这些小区的物业管理费比新社区要低很多,停车场收入往往补贴到了全体物业费上,让老社区维持较低物业费。”谢副会长建议,小区业主应该重视自己的权利,尽早选举完善业主委员会。“露天共有的停车场完全可以由业委会一年招投标一次,这样既能让业主物业利益化,又比较公平合理。”
对于很多市民不相信物业公司会将停车费用于全体业主,谢凯表示,目前《广州市物业管理办法》已经通过政府会议审议,不久将开始实施。“对这块的监督,业主要比协会、政府部门更给力。也只有业主才最了解物业管理情况。此外,物业公司也应该公示停车费的收入以及用途,甚至连硬件维修更换,都可以提供发票或者收据供业主监督,让业主吃下放心丸。”
法学专家李绪进:
将产权车位纳入限价本身就不合法
上周,本地某停车场调价论坛上,政府有关部门负责人和车主、停车协会常务副会长、物业公司负责人就停车场调价,特别是住宅有产权停车位调价展开激烈讨论,而各方所强调的《物权法》、《价格法》、《价格目录》、《差别化调价方案》等高频词汇让不少读者云里雾里。
昨日,记者采访了省人大常委会立法咨询专家李绪进,他本人也是停车场2004年停车场调价听证会的听证代表。他解释说,《物权法》属于基本法,《价格法》属于一般法律,《价格目录》出自于省的地方性法规,《差别化调价方案》则属于最底层的规章。“在我国,宪法,基本法律其次、再后面是一般法律、行政法规、地方性法规、规章。如果后面与前面的法律有冲突,则无效。”
他表示,基本法(Basic Law),是在一个国家或地区拥有法律效力的法律,它的含义与宪法实际上相同。《物权法》与《刑法》均属于基本法,不是一般法律《价格法》和地方性法规可比的。广州部分室内停车场是有产权的,而且很多已经分散到私人业主,是物权法适用的范围。“所以停车场调价,重点应该是公共产权部分,特别是政府管理的路内停车场、内街内巷的停车场。不该包括有产权的停车场,尤其是住宅室内停车场。”
他认为,方案中,将有产权的停车场纳入限价范围,本身就不合法,也不符合市场规律。如果方案实施所带来一系列问题,比如违法必究问题,政府对“黑市价”怎么“违法必究”?如果方案不考虑产权问题,则会带来更多的矛盾和纠纷。如果强行处罚,必然引起大量行政复议和行政诉讼。法律上,《物权法》比《价格法》法阶高,法律肯定最终要支持产权业主和物业公司。此外,他还支持住宅露天停车场由业委会调价。
相关新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
