[摘要] 数据显示,至今年4月广州楼市未售套数已达122312套,相比一年前上升了23683套,相当于月增2000套的库存。
开发商常以“买少见少”来形容产品的紧俏,但对于目前的广州楼市来说,随着供应持续增加,成交大幅下滑,市场从供不应求转变为供大于求。4月份,广州楼市当月成交量更是只有当月预售量的一半。数据显示,至今年4月广州楼市未售套数已达122312套,相比一年前上升了23683套,相当于月增2000套的库存。在新黄埔、花都、增城、南沙等区域,一些楼盘更是因巨大供应压力而先后出现降价现象。
广州楼市库存年增2万多套
“今年‘五一’冷清了很多,往年做做推广一天能有五六十个电话,售楼部都是来看楼买楼的,可现在一天能接五六个咨询电话就不错了,一个小黄金周下来没卖掉几套房。”近日,在广州某楼盘销售现场,一位老总无奈地向记者表示,广州楼市已经进入近几年来最为低迷的时刻。
今年以来,广州楼市持续低迷,但供应不减反增,去货速度慢,开盘日光的现象已极为少见,“推不动货”成为市场的普遍现象。
阳光家缘数据显示,2013年5月份广州市累计未售套数为98629套,而到今年4月,累计未售套数已经上升至122312套,上升了23683套,约24%。也就是说,一年间,广州市场上累计未售的套数出现了大幅上升,市场消化的套数远远不及市场新增供应的套数。
不仅是在广州,一项研究机构发布的数据显示,从各大城市的楼市成交来看,4月份七成重点城市成交量环比下跌。但在信贷持续紧缩、自住型商品房入市等因素影响下,使得刚需购房者观望情绪上升,市场整体需求处于低位,市场短期去化速度明显不足。
4月售出住宅量
仅为新增供应的一半
有研究机构通过研究城市房地产市场的两大维度(供求比、存量消化周期),对城市风险进行对比分析认为:库存消化周期方面,在一年左右较为平衡,高于18个月市场将呈现供过于求,低于6个月则为供不应求;供求比方面,在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供大于求,低于0.8则为供不应求。
广州楼市显然已经迈入了供大于求的行列。一份来自该机构的分析报告显示,2014年4月,受典型城市商品住宅成交量低迷影响,各城市当月的短期供求比较3月有所上升,其中广州供求比高达1.82,消化周期则为10.28个月,尽管消化周期依然处于平衡状态,但供求比已明显显示市场供大于求,未来消化周期有可能继续上升。
有业内人士认为,消化周期的上升主要原因在于前四个月的销售情况很差,而新增供应量还在增加,从而造成库存量的急剧增加和消化周期的拉长。
数据显示,2014年4月北上广供应同比上升,月内供应均突破100万平方米。根据房天下统计,4月份广州十一区共派出87张住宅预售证,新增预售住宅10432套,比3月的7745套大增34.69%,再创高峰。与之形成鲜明对比的是,广州当月仅售出5195套住宅,仅相当新预售套数的一半。
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大外围“重灾区”
新黄埔
库存增加150%,开发商打价格战
今年萝岗与黄埔合并成为新黄埔,一度引发开发商的一轮“狂欢”。但在多个新盘入市经受“洗礼”后,新黄埔的楼市未如开发商所愿一飞冲天,反而库存急剧增加,不少楼盘降价,成为广州楼市版图中最为“风雨飘摇”的片区。
阳光家缘数据显示,去年5月份,原萝岗区与黄埔区的未售套数相加仅3919套,在今年1月份,该区域的未售套数升至6827套,到今年4月份,合并后的新黄埔区未售套数高达9799套,较去年5月份的未售套数大幅增加了5880套,增幅高达150%。
目前,新黄埔区在售的楼盘有新福港鼎峰、雅居乐富春山居、中海誉城、万科东荟城、岭南雅筑、岭南山畔、万科金色梦想、水韵翔庭、御湖名邸等十余个项目,且基本上是总货量上千套的大盘。今年“五一”期间,号称去化九成的萝岗新盘新福港鼎峰带装修均价19000-21000元/平方米,低于23000元/平方米的“吹风价”,是该盘高成交的一大因素。此外,新福港鼎峰在付款方式还提供了“一成首付”优惠,首套房买家三成首付款可在三个月内分三期支付。
中海誉城一直是科学城板块的供应大户。“五一”前该盘推出新一期,据称价格12000多元/平方米,部分朝向不太好的北区尾货单价13000-14000元/平方米,低于该盘整体15000元/平方米的均价。该盘近期还将推售33-140平方米带精装1至4房,首付仅10万元起。此外,区域内的某豪宅大盘,均价也较去年有所下降。目前新推的组团毛坯均价22000元/平方米,促销优惠后成交较为火爆。
消化存压周期需13.22个月,高于全市水平
增城
对于增城来说,今年撤市设区带来的政策红利并未引发开发商的涨价潮。“不涨价、快走货”成为区域内各楼盘的共识。
作为广州楼市一贯的供应、成交都名列前茅的区域,增城4月份的未售套数高达15196套,成交套数却仅为1149套,如果按照这样的供求比来计算,增城楼市消化库存周期需要13.22个月,略高于全市平均水平。相比去年5月份,增城楼市未售套数增加了1710套,成交量则下降了808套。
在政策红利与限购风险并存的局面下,增城楼市的前景并不是十分明朗。因此,在今年增城撤市设区后,开发商仍推出了不同幅度的优惠,推货节奏也明显加快。目前增城在售的多为中小户型,无论是单价还是总价,都远低于市区。
南沙
4月未售12371套,成交269套
去年受益于自贸区概念的南沙区,楼价与成交量都大幅上升,而今年南沙楼市逐渐降温,市场供求比也随之提高,让区域内的开发商感受到了压力。
阳光家缘数据显示,去年5月份,南沙区的未售套数为6754套,今年以来则一直保持在12000套以上,今年4月份为12371套,基本上同比实现了翻番。南沙楼市未售套数的增加,主要是因为成交量的大幅下降。今年4月份,该区域仅成交了269套单位,相比去年5月份的478套单位几乎腰斩。而前四个月南沙的成交套数分别为578套、273套、334套、269套,合计为1454套,四个月的成交总量还不及去年10月份1502套的月成交量。
事实上,4月份南沙只有7个楼盘实现了两位数的销售量,其他17个有成交的楼盘成交套数都为个位数。不过,相比去年5月份,南沙的均价已从10004元/平方米上涨到了11674元/平方米,涨幅为16.7%。
花都
未售套数略降,但数量依然较高
与增城类似,花都也是在广州楼市供应量与成交量排名都相当靠前的区域。不过,自广州实施限购政策以来,花都没有像增城一样的利好,对于投资性需求的打击相当明显。
数据显示,花都区4月份未售套数已达17434套,相比去年5月份的18810套未售货量有所下降。但从未售套数的数量来看,花都的供应压力仍然很高。另外,成交萎缩也是花都楼市面临大一大难题,去年5月份花都网签量高达1640套,但今年4月份仅750套,成交量不到去年的一半。
“今年花都的低价刚需盘卖得还算不错,高价盘则卖得不太好。”花都当地一位开发商人士向记者表示,尤其是作为花都网签主力的雅居乐锦城目前已进入最后的销售阶段,未来花都楼市失去了这部分网签量,其成交可能还会出现较大幅度的下降。
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市场
同区楼盘竞争激烈 发展商愁卖
尽管在“五一”前后,多个开发商宣称新推出的产品不是“日光”就是开盘卖掉了八九成,但据记者了解,不少楼盘实际推新的去化率并不高。所谓的高去化率,很大程度上是开发商隐瞒了推货量。以东部某楼盘为例,该盘宣称“五一”前所推的800套新货卖掉了700多套,但实际上该盘领取了1000多套单位的预售证,开发商所称只有800套的货量只是其中的一部分,其实际销售业绩远不如宣传的那么好。
“光是看看今年片区有多少个新盘,就知道我们的压力有多大了。”某开发商营销负责人向记者抱怨,供应的暴增对楼盘的销售带来了巨大冲击,“同一片区的市场需求有限,楼盘之间的竞争太激烈了,尽管我们试了很多手段,但都不如降价有效。”
而在市中心某豪宅项目,新一期开盘产品尽管只有两三百套,但以往因为地段优越造就的“香饽饽”也风光不再。尽管该盘的营销人士认为自己的产品不错,但也不经意间流露出对市场的担心:“理论上市场需求还在,但在很多同等品质的楼盘都低价入市的情况下,我们最后卖得好不好还很难说。”
对于资金偏紧的开发商来说,卖不动的后果或许只有降价一条路可以走了。此前长三角的部分城市楼盘率先降价,就被视为与当地楼市供求严重失衡密切相关。而在广州,虽然市中心供应依然处于紧缺状态,但南沙、新黄埔、增城、花都等多个外围区域库存高企,目前出现降价现象的楼盘也多位于这些区域。
预测
楼市或在年底回稳
有研究人士指出，对于目前一、二线和部分三线城市来说,房地产正处于压力开始全面释放的阶段,接下去几个月会进一步面临考验。但预计在三季度末四季度初,市场会有所回稳。
合富房地产经济研究院院长龙斌向记者表示,目前广州楼市确实有不少区域出现了供应过剩的现象,这对市场产生了巨大压力。他判断全年市场仍将出现先低后高的走势,上半年楼市成交低迷、楼价松动,而到年底则有望触底回升。
也有业内人士认为,结合当前重点城市市场表现来看,上半年国内楼市成交回调之势已经确立,受供求关系影响,上半年市场仍难以走出调整期,在市场整体的去化压力下,降价范围或将进一步扩大。但也应该注意到,在市场库存及经济发展压力下,已有部分地方政府在政策面进行了适度放宽,但受到经济增速趋缓、信贷持续紧张等大环境因素的影响,整体来看,年内市场成交仍然难以达到去年的火热程度。
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