[摘要] 5月23日，2014珠三角房博会盛大开幕。而当天下午，也举行2014珠三角房博会房地产投资论坛活动。此次论坛由合富房地产经济研究院院长龙斌主持。而广东省房地产协会会长蔡穗声和香港房协主席胡伟民则发表了致辞。此外，宝桥融资有限公司董事总经理林慧欣、德勤会计师事务所亚太区及中国企业并购重组税务服务主管傅
编者按：2014年珠三角房博会于5月23日正式举行，富力、越秀、恒大、碧桂园等多家品牌房企携带旗下众多楼盘参展。每年的房博会就是房企一次大汇演，今年楼市诡异，促销手段层出，在房博会上各大房企有怎样的新动作吸引购房者？其中折射出怎样的市场现象？购房者又是如何看待这样一场集合秀？房天下直击现场，全程呈现房博会众生相。
房天下讯 5月23日，2014珠三角房博会盛大开幕。而当天下午，也举行2014珠三角房博会房地产投资论坛活动。此次论坛由合富房地产经济研究院院长龙斌主持。而广东省房地产协会会长蔡穗声和香港房协主席胡伟民则发表了致辞。此外，宝桥融资有限公司董事总经理林慧欣、德勤会计师事务所亚太区及中国企业并购重组税务服务主管傅振煌、家叶海外集团执行董事黄弼唯等专家发表演讲。
林慧欣：内地房企业海外投资是未来的大趋势
宝桥融资有限公司董事总经理林慧欣在发表主题演讲时，提出内地房企业海外投资是未来的大趋势。她认为今年以来，内地企业业绩也出现倒退，盈利减少的现象，所以一般的财经分析员都预计，今年国内的楼价会大幅下跌。许多内地房地产股票最近表现出现了同比下跌10%-40%的现象。这个时候开拓海外市场，可以找到一条新的出路，今年内房企业在海外投资总额出现了快速的增加。稳定的资产回报、法制健全、利润及边际利润超过国内投资等等这些都成为了内地房企热衷于海外投资的重要原因。另外，从市场份额来看，很多内地房企业在海外的投资项目，30%到40%的买家都是中国投资者。
而她也指出，房企在进行海外投资时，更多的会选择国际的金融中心，经济发展成熟的大城市，热门的旅游区，热门的移民城市等。目前投资的5个城市，分别是纽约、伦敦、新家坡、悉尼、曼彻斯特。
2014年初，内地雅居乐、万科、碧桂园等等都宣布了在海外的地区有大型的投资项目。海外投资的同时房企进行海外融资的机会，主要的海外融资方法，包括海外银行贷款，发债融资，上市融资，还有借壳上市。
最后她也对内地房企海外投资提出了建议，她认为选择进行海外投资的房企本身一定要衡量企业的资源还有承担风险的能力，与海外当地富有丰富经验的房地产开发商共组合作伙伴，降低风险。注意不同国家不同的融资安排，当地税收还有法规，计算清楚项目的确实投资回报。还有注意不同国家对贷款额占整体投资比例的规定。
傅振煌：海外投资在税务方面如何做考虑？
德勤会计师事务所亚太区及中国企业并购重组税务服务主管傅振煌概括了目前中国的海外房地产投资的情况及海外投资在税务方面的考虑。
傅振煌谈到关于出资的方式，有两个选择，个选择是无本，第二个选择就是贷款。在投资的时候除了在考虑税务成本方面，还需要考虑资金的流通的问题，怎么样去收回现金流。另外在投资方面，利息成本可以扣税，也可以帮助投资者减少税务成本。而在收回投资的时候，通过融资的渠道，可以通过贷款创造新的现金流，通过贷款方面的利息，创造一些现金流，尽快的从外国的投资收回投资和现金流。
关于投资的目的地，除了考虑市场能否给予投资回报的前景外，还要控制税务的成本，不同的国家有一些不同的税务的要求。
而在利润分配方面，赚了钱考虑怎么把这个利润拿回来，还有退场的问题。不同的投资阶段，税务考虑也不同。这个税务考虑分三个地方：个，是对于中国的税务考虑，海外有投资和收入。个考虑就是收入的问题，如何避免国外和国内双重的赋税成本。第二个，选了哪个国家去投资，那就会有税务的成本。第三个，是中间城的地区，很多时间我们投资的时候，不是直接从中国投到英国，可能我在中间选一个地方，我用一个法律的架构，可能开一家公司，比如在上海开一家公司，当我持有在英国的物业，可能有一个中间城的法律架构，中间有一家香港公司，那我就要考虑到香港这一块有没有税务的负担了，所以加上来我有三个地方我要控制我的税务成本，本国，第二投了物业的地方，第三就是有没有中间城的公司。对于本国在税务方面的挑战，则是三重征税的问题。 而在税务以外还有其他的因素考虑，资金还是留在中间城的企业，可能那个地方没有太高的税务，或者没有外汇管制，那么我的现金流会比较灵活的调动资金，如果投到其他的国家比较灵活。所以为什么有中间城，其实有税务，也有融资方面的考虑。
黄弼唯：海外开发需要考虑当地国情
家叶海外集团执行董事黄弼唯发表演讲，他提出，内地房企在海外开发时应该选择本土人喜欢的产品。以绿地在悉尼项目绿地中心为例，站在上面既能看到悉尼歌剧院，又能看到悉尼大桥。这种物业的开发，非常受本地人欢迎的，所以按照这种方式去开发的话，企业在海外的开发之路可以走的远一点。另外，他也提出了内地房企在海外开发时需要考虑多方面。
，追求利润化的同时，要注意资金流和现金流的问题。比如在澳洲，洋房的首付是10%，业主把钱打到信托帐号里面由信托机构代为保管，当这个房全部封顶以后，政府出批文验收合格了，首付才会打给开发商。所以开发商在开发阶段，一直用不到业主的钱。所以我们国内的房企，如果要去海外投资开发的话，要考虑到现金流的问题，考虑到融资的问题。
第二，中外国情不一样。国内的企业在开发时最追求的就是速度，而在澳洲，开发一个15层楼高的楼，交楼的时间没有三年不行，所以过分追求完工速度在澳洲是行不通的。
除此之外，黄弼唯也建议国内房企进行海外开发时，有文物保护建筑在内的地块尽量不要拿；如果尚有钉子户，就要非常小心，因为澳洲的地是产权，如果有住户不愿意搬迁，任何人是没有权利强制他搬迁的。
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