[摘要] 共有产权房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、受益等相应权利。
共有产权住房是什么意思
共有产权房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、受益等相应权利。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和市民平分，市民可向政府“赎回”产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。
2012年1月，上海降低共有产权房的准入门槛，月收入达5000元的也可以申请。2014年6月，共有产权住房试点在北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石6城市推进。
房屋产权可以按照两种比例实现共有：当个人与政府的产权比例为7∶3时，个人承担的价格相当于同期经济适用住房的价格；对仍无力购买的特殊困难家庭，可按5∶5的产权比例进行购买，个人承担的价格则相当于同期经济适用住房的70%，即共有产权经济适用住房。
共有产权房的购买人随着收入的增加，可以申请购买政府部分的产权。按规定，自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按届时市场评估价格结算。
房屋出售时与此类似，出售所得按购房家庭与政府的产权比例进行分配。当购买者经济情况发生变化，家庭收入高于政府规定标准，进入中高收入群体时，政府也无需强制其搬出，而是对政府产权部分收取市场租金。
“共有产权房”作为经济适用房的变异形式，其显著特点在于价格形成机制。“共有产权房”用地性质由划拨改为出让，并完全按照商品房进行开发，且销售价格计算也等同于商品房。可见，比起传统的经济适用房，“共有产权房”增加了土地成本，且房价实际上是“随行就市”。客观上，“共有产权房”的这种价格形成机制，不啻于维护了商品房市场价格，丧失了经济适用房平抑市场房价的政策效应。
另一个显著特点在于“共有产权房”的出资方式，它是由政府按照“三七开”或“五五开”垫资，并不影响购房者向银行申请商业贷款等。就其出资方式的本质来说，与开发商推出的所谓“零首付”优惠政策比较，前者的垫资人是政府，后者的垫资人是房产商，从融资模式上看，并无本质差别。
共有产权住房的政治经济学意义
在很多人连共有产权住房是什么概念还不清楚的时候，这个新的住房供应类型就出现在了“两会”的政府工作报告里，而且是2014年国家要增加供应的住房类型。而管理层决意要开始探索这一住房形式，也仅仅是三个月之前的事。就落实三中全会《决定》，住建部副部长齐骥在2013年12月9日接受《人民日报》专访时指出，未来住建部力推两项改革，一项是廉租房和公租房的并轨改革，另一项就是开展共有产权住房的探索。
共有产权住房是购房者在无力购套商品住房的情况下，仅购买部分产权（如50%或70%的产权部分），与政府共同拥有住房产权的住房供应形式。若日后购房者的支付能力提高了，可按照市场或评估价格购买政府产权部分而获得全部产权，购房者也可以将自己拥有的产权部分出售给政府或其他购房者。共有产权住房的用地出让、开发、定价和销售均坚持市场化的原则，可以看作是政府支持下的商品住房，而非保障性住房。因此，在本次政府工作报告中，共有产权住房与普通商品住房并列，而没有被放在“完善住房保障机制”的相关内容表述中。
共有产权住房的特征就在于，即使不具备住房支付能力，市民也可以成为财产所有者，而管理层之所以推出这样的政策，用意就是想让城市居民能够（而且尽快）拥有住房产权，成为“有产者”。在城市拥有住房，不仅意味着拥有财产，而且意味着拥有资产，即分享资产价格上涨或资产溢价。资产溢价来源于房屋，而房屋之所以是因为周边公共服务设施和体系越来越完善。在我国城市化快速推进时期，人口大规模涌入城市，公共服务需求与日俱增的情况下，政府依赖房地产来获得公共服务设施（轨道交通、铁路公路、机场港口、医疗教育、市政设施和地下管网等）建设和维护资金，是长期内存在的必然性趋势。
在当前中国，城市居民之间的收入差距并非工资收入差距，而是资产收入差距，而的资产就是住房。凡是打算在城市长期居住的市民（不管是户籍城市居民，还是李克强总理所说的“三个一亿人”），拥有住房的诉求就非常强烈。本质上，这种诉求是对于改革红利分享权力的诉求，是对城市化红利分享权力的诉求，这是未来保障性住房主体形式（公共租赁房）所无法替代的。而共有产权住房不仅可以满足居民拥有住房和资产的愿望，而且即使是低收入者，也可以成为资产拥有者、资产溢价分享者、改革红利和城市化红利分享者。因坚持市场化原则，该类住房与普通商品住房资产是基本等价的，不同于很多城市为完成保障房建设硬任务而供应了很多打折的保障房（质量或公共服务配套比较差）。
城市居民住房拥有诉求的深层次原因
在城市拥有住房，不仅意味着拥有财产和资产，更是在城市能安定下来或者为城市所容纳（称为真正的市民）的最重要的标志，而不再是流动于城乡两地或为租房而经常搬家。拥有了产权住房，就能够申请信用卡，享受金融服务，小孩才有上学的资格，整个家庭才能够做生活和工作的长远规划，这是成为“市民”或者具有“市民”认可资格的、潜在的约束条件。而且，社会保障体系不完善时，住房的储蓄功能或社会保障功能就特别明显。即使是社保制度非常健全的美国，也普遍存在着靠住房来支付养老、医疗的补充保险形式（如“倒按揭”）。发展中国家普遍存在着社保不完善的情况，住房的储蓄或社保功能就更明显了，我国就属于这种情况，这是城市居民住房拥有诉求的另一个深层次原因。
近期召开的“两会”上，李克强总理指出，未来城镇化要着重于解决“三个一亿人”的问题，也就是流动人口的“市民化”问题。城市化率达到50%以后，城乡两边势均力敌，城市不能继续靠牺牲农村（如工农产品价格“剪刀差”、“农地低价征收”等）来延续发展，而此时的城市还不具备实力来反哺农村以平衡发展差距。因此，任何公共政策，在偏向一方的同时，就会损害另一方的利益。因此，此时社会将进入利益格局大调整、阶层分化的敏感时期，处理不好就会发生社会动荡，很多国家（如两次世界大战期间的欧洲、本世纪的北非等）在达到50%的城市化水平时，都遇到过社会动荡的问题。
目前，在城市长期居住的非户籍流动人口超过了2.2亿人，考虑到城市户籍人口只有6亿人的现实情况，流动人口占比是一个很夸张的数据，再加上城市居民中的无房户，总数超过1/3的城市常住居民不拥有住房。这意味着，每三个人中就有一个人无法通过住房这个的资产来分享城市化红利，也无法享受住房所承载的社会保障，这对于整个社会的稳定来说是的隐患。“有恒产者有恒心”，打算在城市安定下来的人，如果拥有了住房资产，就有了希望社会稳定的夙愿，也就成为了社会稳定的动力。共有产权住房可以限度地、最快地实现城市居民拥有资产的诉求。
特别是，对于过去一直往返于城乡两地，但渴望安定的外来人口来说，共有产权住房是实现其拥有住房、拥有资产和摆脱“打工者”形象，真正成为当代市民的住房供应形式。拥有了住房，也就意味着外来人口从不稳定的社会群体变成了稳定的城市劳动力供给“蓄水池”，不仅城市用工成本会下降，而且拥有住房后的消费增长，也将促进城市经济从投资向内需型消费转变。
郁慕湛：定义共有产权房不具意义
重要的是产权明晰
在一些房源充足的城市，地方政府可以买下一些现存的适中的房屋用作共有产权房。这非但可以使政府少花钱快办事多办事，而且可以分散城市中以收入阶层划分的居住社区。
住建部日前召集部分城市在北京召开共有产权住房试点城市座谈会。会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为共有产权住房试点城市。
共有产权房，顾名思义其产权是购房者与当地政府共有的，购房者有多少比例的产权是根据其出资份额决定的，这样性质的房屋毫无疑问是针对既不属于保障对象但又买不起商品房的“夹心层”的需要，可以缓解政府建造保障房融资难，更可以实现大城市住房问题中的社会公平。
共有产权房其实完全可以取代经适房
经适房也是有产权的房屋，但归属于地方政府的那部分产权最终多以福利的形式转移到了业主手中。虽然各地关于经适房中的福利含量有所差别，但产权优惠究竟有多少在各地都是含糊不清的。正由于产权结构不明晰， 所以产生了一些不公平。以上海为例，过去申请经适房的家庭财产不得超过30万元，现在家庭人均年可支配收入不超过27600元也可申请经适房。政府给予的福利补贴，其实是整个社会在支付这笔钱。换句话说，一个拥有31万财产的家庭要补贴拥有29万的家庭、或者是人均27600元收入的家庭要给予人均27500元收入的家庭以房屋补贴，这公平吗？
相比经适房，廉租房、公租房、共有产权房、商品房，这些城市房屋的产权都是明晰的。对于需要住房保障的对象，财政给予的则是房租的补贴，不存在产权的补贴。共有产权房按照市场价格购房者买下的房屋产权比例是明确的，政府给予补贴的只是其没有买下的政府所拥有产权的那部分房租。将来要出售自己的产权或者购进政府的产权还须按市场价操作。
正因为共有产权房的产权明晰，在一些房源充足的城市，地方政府其实不必专门花巨款建造保障房。地方政府可以买下一些现存的适中的房屋用作共有产权房。这非但可以使政府少花钱快办事多办事，而且可以分散城市中以收入阶层划分的居住社区。
在不含房屋产权福利的意义上，共有产权房购买者的申请条件还可以再放宽一点，因为大多数城市是有这个经济能力来承担这部分房租的补贴，而且有限的补贴也不会对社会公平有多大影响。
我们说，保障房是为了“居者有其屋”，足够的保障房可以抑制楼价非理性的疯涨。然而保障房和商品房不可能是互不相干的两块，连接两块的恰恰是各种房屋的产权明晰。因此，定义共有产权房是保障房还是商品房，意义并不大，重要的是共有产权房产权明晰。
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