[摘要] 继南宁率先打响了救市的第一枪之后，越来越多的地方政府加入对限购政策从执行层面放松的阵营。在近几月地方政府取消限购的新政纷纷出台之后，央行日前发声力挺首次房贷，来自中央的救市举措也正式亮相。不过业内专家表示，今年以来低迷的房地产市场能否在新的政策利好提振下有所变化，还是有待观察。
4月28日，南宁市房管局发文称，自2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。南宁打响了地方政府救市枪。而随后南宁、天津、杭州、无锡、铜陵、郑州、沈阳等城市地方救市政策也相继浮出水面。
6月10日，沈阳有消息传出，从即日起全面取消购房限购政策，不论是当地人还是外地人，均可在沈阳购买多套住宅。虽然沈阳当地房管部门并未下发正式文件。 据业内人士透露，沈阳当地房地产交易中心权证部6月10日在其内部网站上发布《关于沈阳限购政策实时通知》，明确表示：即日起，沈阳市限购政策取消。
在楼市传出救市枪后，为何地方救市进展如何迅速？楼市又面临着怎样的现况？
（综合《新产经》杂志报道）
库存积压的三大驱动力
资本驱动力将刺激库存泡沫的出现。楼市本身就是资金密集型产业，因此观察库存背后的资金因素就很有必要，典型的例子就是温州。在国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格指数排行中，温州的同比跌幅最明显。温州的库存背后，是当地投资投机资本的大量涌入。民间金融的逐利性下，很多温州炒房客把购置的房产作为抵押品，获得银行信贷，然后进行第二轮房产投资。如此一来，整个资金的杠杆水平被抬高，从而使得库存的泡沫出现。此类例子还有很多。近期在上海徐汇和静安等高端物业集聚区，就出现了海外投资客抛售物业的消息。在此前海外资本看好中国楼市的情况下，大量资本涉足高端物业，从而使得楼盘供应量增加。但如今随着资金的撤离，库存背后的基础被挖空。这恰恰说明，此类城市的高库存，和真正做长线投资的资本匮乏有关。
土地驱动力是库存增加的直接动力。库存高企的城市，一般都属于城市群中非核心的城市，如长三角的杭州、无锡、常州等地，珠三角的珠海、中山等城市。由于看好城市群的发展，所以当地政府在土地出让上的力度是非常大的。但很明显，市场的消化能力没有预期的高。土地盲目供应，必然把城市本身搞得筋疲力尽。如唐山此前的土地供应力度很大，尽管有空城的烙印，但依然势不可挡。不过，房企显然会感受到压力。2014年唐山的土地市场异常平静，关于土地出让的信息非常少。这恰是高库存对原有土地供应模式产生了排斥。
人力驱动力如果动力不足，将导致库存去化速度变慢。人力作为楼市中的消费力量，是决定库存去化速度的根本要素。不过，目前很多中小城市有尴尬，典型的就是此前救市的安徽铜陵。此类城市的规模不大，土地供应的量也不大，但为什么会有高库存出现呢?原因是此类城市的人口流动模式中，人口基本上以净流出为主，所以导致市场的库存消化能力不够。类似的城市也有很多。如打响救市枪的南宁，此前将松绑的范围扩大到广西北部湾经济区。很明显，当地的产业结构比较单一，所以人口导入的速度比较慢。只有通过扩大松绑的范围，才能使得人力真正发挥去库存的效力。
库存背后的量价关系
库存积压的背后，预示着卖方市场有望转向买方市场，整个楼市的供求关系在发生微妙的变化。过去楼市蓬勃发展的10年期间，整个市场以卖方市场为主。此类市场下，库存总体上表现为攀升的动力不足，市场消化的速度远远大于房企的投资和新开工速度，背后反映的是供小于求的市场结构。不过，随着这一轮库存的增长，卖方市场的成色在褪色，而买方市场逐渐形成。尤其是目前整个限购限贷政策并没有明确放宽，在政策筛子的筛选下，市场购房群体主要以刚需购房者为主。在反腐倡廉在内的诸多环境下，高端物业更像是烫手山芋，很难出现过去疯狂的持有现象。在市场供大于求的矛盾下，整个房企的议价能力势必削弱。
同时要意识到，价格上涨面临了天花板，整个楼市价格上涨受牵制已成定局。实际上在今年年初，很多研究机构对2014年市场判断都开始持谨慎的态度，基本表述为：价格高位盘整，并逐渐降温。价格维持小幅上涨，但涨幅越来越小。市场分化下，部分城市、房企和楼盘降价的可能性很大。价格上涨遇阻，显然和整个楼市高库存带来的压力有关。正是库存背后供求关系的微妙变化，才使得价格上涨缺少支撑力。一旦目前整个市场观望情绪继续保持浓厚，那么整个楼市的高库存压力就难以舒缓，这会进一步遏制房价的上涨。
楼市产业面临新变革
供给模式面临变革，要求资源的投入需要搭配好。库存的增加，背后是各类资源投入的无序。因此，未来楼市变革首要做的，就是对此类资源的投入结构进行优化。借用蛋糕一词，这如同原料需要搭配好。先看资本，未来实业资本的发展将受到鼓励，而虚拟资本将面临更为严苛的监管。从这个角度看，未来楼市投资依然会受到鼓励，但出于投资或投机目的的资本进入将面临政策的“为难”。再看土地，目前国土部对于土地的政策主要有两点。是适当放权，把供给计划的权利赋予地方政府。第二是注重存量用地的盘活，增量用地的开发保持节制。很明显未来土地大规模的扩张将面临瓶颈。第三是刺激市场需求的释放。未来在户籍制度改革、刚需购房者的信贷支持等方面将面临利好。并将通过产城融合的渠道，真正让压抑的购房需求得到释放。
商业模式也面临变革的需求，即意味着现房销售模式有望实现。从库存增长的角度看，期房销售的存在意义越来越不足，而现房销售却面临了更充足的市场基础。早在1994年出台的《城市房地产管理法》中，就对预售条件做出了规定。这个时候主要还是考虑到房企资金面的困境。不过也正是这样一个制度，很多房企往往钻了政策的空子。如各类跑路现象、预售资金监管不到位、楼盘开工缺乏监督等，都是此类模式下的弊端。既然库存已经高企，那么很多销售的期房实际上都陆续转为了现房。从这个角度看，将现房作为的销售产品，其基础已经开始稳固。毕竟目前楼市的供应和过去截然不同。通过现房销售，将显著改变目前房企的投资节奏和经营模式。
在盈利模式变革下，多次盈利有望取代一次性的盈利模式。在没有高库存的时候，房价为什么一路飙升?一个原因就是住宅的销售是一次性的。对于房企来说，的盈利机会就在楼盘的最终销售阶段上。而在高库存下，房企的盈利渠道更为狭窄，那么房企应该如何获利呢?很明显，抓住70年社区的经营，并谋求增值服务，将是最恰当的盈利模式。目前对于这样的一个模式还是处于探索期，的困难就是前期需要“砸钱”。但是，一旦房企真正抓住刚需向改善型需求转化的市场机遇，并通过提供多元化的增值服务，那么将摆脱过去一次性销售物业的盈利模式。而在多次盈利模式的建立之后，房企对于粗放型的、简单的楼市投资方式会抵触，这个时候恰是改变库存高企特征的时候。
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