[摘要] 仔细观察上半年广州楼市的实际市场状况，虽然政府未明文对限价、限签、限售等政策进行松绑，但增城等区域取消双合同、高端项目预售证获批量增加、高价楼盘签售量加大等迹象表明，政府已然在积极救市。这些政策上的调整是否是市场真正需要的，能否真正刺激楼市增加市场信心？
编者按：一方面是名企楼盘大幅降价、促销优惠楼盘明显增多、新盘新货走平价路线，另一方面却是广州一手住宅网签价环比去年上涨，且连续三月创出新高。市场与数据背道而驰，让广州楼市陷入降价迷局，楼市究竟是降是升、是冷是热？购房者如何看清市场做出适当的置业选择？广州房天下年中策划”广州楼市降价迷局“将为各位拨开层层真相。
房天下讯 2月楼市开局低迷，3月市场未见腾飞，4月多地频传限购松绑，5月房贷利率优惠绝迹，6、7月呼和浩特和济南两城正式明文公告宣布取消限购……在各地楼市调整的大势之下，广州调控政策依然坚持“限购”不让步，但市政府在6月回应称“广州不会松绑限购、限贷政策,但会根据市场情况对限价、限签、限售等政策的执行标准进行调整。”
仔细观察上半年广州楼市的实际市场状况，虽然政府未明文对限价、限签、限售等政策进行松绑，但增城等区域取消双合同、高端项目预售证获批量增加、高价楼盘签售量加大等迹象表明，政府已然在积极救市。这些政策上的调整是否是市场真正需要的，能否真正刺激楼市增加市场信心？从上半年的成交情况来看，直接效果还没有出现，但无法否认这些动作对于未来市场的影响是积极的。
信号1、限价放松
增城取消双合同 部分区域限价松绑
增城是双合同的发源地，也是取消双合同的先驱者。自2011年增城执行限价政策，双合同售房的现象就不断出现，并蔓延至区域多个楼盘，而在去年4月，广州正式出台“限签”政策后，为了避开政府指导，双合同现象进一步泛滥，由增城向广州南沙、花都等外围区域再向中心区发展。
由于双合同需要签订一份购房合同和一份装修合同，且装修合同需要全款付账，加大了购房成本，挫伤了刚需购房甚至刚改需住房群体的置业需求。
今年2月，广州进行行政区域改革，增城在随后的5月正式取消双合同，在消息出现之际，房天下编辑电话咨询新塘新世界、保利东江首府、翡翠绿洲等万元盘，均已取消双合同。而从房天下监控阳光家缘数据显示，今年4月，增城成交均价为8007元/平，5月跃升至9131元/平，6月再度上涨至10388元/平。此后南沙、萝岗多个楼盘也显示无需再签订两份合同，甚至出现中心区也有限价松绑的迹象。据了解，在萝岗区均价过1.5万/平的万科东荟城、中海誉城、越秀·岭南林语等楼盘同样没有再签双合同。
不过由于信贷政策收紧等因素，限价松绑并没有带来这三个区域明显的成交增长。如果后续房贷放闸，购房者置业成本将有更大的空间，选择也更多样。
信号2、高价盘网签松绑
中心区网签量连涨 广州潜在购买力巨大
往年中心区成交量相对于郊区是不可望其项背，但今年整个上半年，中心区的成交量在不断追平郊区。据房天下统计，去年2-6月中心六区（不包含萝岗）成交量分别为1468套、1228套、1409套和1412套，网签套数占全市网签套数的比例分别为23.4%、23.5%，24.06%，24.33%，中心区成交占比呈现稳步上升的趋势。
尤其今年3月，中心区一共成交了1468套，是限签以来的量；其中越秀区成交160套，环比翻了1番多。4月中心城区总计成交1228套，也明显高于去年不过千套的月度成交。比如越秀网签量同比上涨48%，海珠同比上涨22%，天河同比上涨34%。
上半年广州高价盘网签情况
据观察，上半年广州成交的高价盘项目，均价在3.5万/平以上的项目有30多个皆有成交，如侨鑫汇悦台，均价10万多一平，成交18套； 凯旋新世界，均价7万多一平，成交10多套；而部分高价项目甚至有近200套的成交量，如中海花城湾，均价4.7万多一平，网签量达160余套；嘉裕公馆，均价4.1万多一平，网签了近130套。
在各地楼价降声一片和广州促销减价战打得火热之际，高价盘网签直接拉动了整个广州的房价，保持了坚挺的印象，也侧面表明，广州潜在购买力依然可观。
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信号3、房贷利率松动
房贷松紧波折 6月优惠已重现
今年上半年楼市一直不振的一大“祸因”便是房贷。从去年银行钱荒事件演变至今年房贷的不断收紧，季度银行房贷利率优惠从8.5折，调至9折，随着时间推移优惠额度从少至绝迹，优惠银行从四大行到外资行消失。因此也引发了广州楼市垫首付、零首付等促销手段出炉，房企价格混战。进入第二季度，房贷放松尚无踪迹，楼市再度下行。5月份，中央银行终于发声力挺，要求各商业银行合理配置信贷资源,优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。6月，央行第二次“定向降准，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率0.5个百分点。
目前，部分银行的房贷利率以及审批时间均出现了小幅“松动”。四大行和交通银行陆续表态会“力挺”央行的决定，其中工行首套房可申请基准利率。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,从当前货币政策变化来看,当前二次定向降准下招商、兴业、民生等部分股份制银行也获得了降准机会,标志着货币政策已经走向定向宽松。从周期的角度来讲,预计这个过程可能会持续3-6个月,预计今年第四季度房贷利率有可能会出现实质性回落。
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信号4、放开户口迁移政策
广州虽没纳入 但广佛交界楼市将受益
6月以后，政府微调政策相继出炉，放开户口迁移间接利好楼市。5月广东省公安厅发布消息，广东将全面调整城市户口迁移政策，进一步放宽直系亲属投靠条件，除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外，其他各地直系亲属间相互投靠均全面放开，随时办理。这即是表示，无论是子女随父母，或是老人投靠子女，都等于是一个家庭至少多了两个住宅的购买名额。
合富辉煌首席市场分析师黎文江分析，广东进一步放宽直系亲属投靠条件，对佛山、珠海等限购城市的楼市而言，将有很大的刺激作用。
据了解，广佛交界一带地铁站周边已有万科、中海、保利等多家开发商的大型项目，带装修价格主要在1.2万~1.4万元/平不等，部分边角单位单价还可低至11000元/平以下。
下半年楼市猜想
推新力度不减 下半年楼市将上行
尽管上半年广州土地成交和楼市成交量未达到去年水平，但业内普遍看好下半年市场走向。据房天下数据监控中心统计，截至6月30日，广州预计将有114个楼盘在2014年下半年推新（包含商业性质项目），同比去年下半年的136盘跌16.18%。其中，全新盘36个，老盘加推78个。而在住宅与商业项目占比上，洋房占96个，商业项目仅19个（南沙金茂湾洋房、 商铺将齐推）。将超5万多套新房入市，增城、黄埔新区和南沙区将成为主战场。
下半年广州楼推新情况
合富辉煌首席分析师黎文江表示，“2014年房地产政策将会进一步淡化限价等行政手段，但是限购、限贷短期内不会立刻退出，今年还将继续执行。预计2014年又将承接2013年底市场较为低迷的局势，再次重演2012-2013年的局势，转至‘前低后高’。”
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