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戴德梁行:三季度广州楼市供大于求 库存高企

房天下   2014-10-10 20:25

[摘要] DTZ戴德梁行10月9日发布广州土地、商品房市场与写字楼租赁市场2014年第三季度市场总结与展望。针对三季度广州商品房市场出现明显的供销失衡、库存高企,土地市场的低位运行,和国内房地产调控新一轮的政策环境,戴德梁行分析了相应的数据和观点,并提出对四季度及明年市场走向的预判。

10月9日,戴德梁行发布广州土地、商品房市场与写字楼租赁市场2014年第三季度市场总结与展望。针对三季度广州商品房市场出现明显的供销失衡、库存高企,土地市场的低位运行,和国内房地产调控新一轮的政策环境,戴德梁行分析了相应的数据和观点,并提出对四季度及明年市场走向的预判。此外,戴德梁行通过数据分析,解读了当前广州写字楼租赁市场日趋明显的跨区迁移趋势,并针对不同区域的写字楼产品如何在竞争中扬长避短、错位经营,提供了解决方案。

三季度商品住宅、散售型物业、散售型商铺

均呈现供大于求、库存高企的态势

新出台的“限贷放松”和其它潜在的政策利好,将有助四季度商品住宅成交量出现明显回升;而成交均价仍会小幅调整,并有望在明年一季度企稳。散售型商业地产方面,预计未来卖方将通过“以价换量、推迟交付”等多种方式进行自我调整。

三季度整体写字楼租赁市场成交量环比下滑,但天河、越秀甲级写字楼吸纳活跃。随着竞争加剧,未来甲级写字楼租金面临下行压力,空置率将小幅上扬。各区写字楼可以根据自身所处的生命周期、所在区域的行业聚集度、和目标租户类型的企业发展策略,从产品硬件、服务软件,和价格策略上进行深度调整。

2014年三季度商品住宅

成交低迷、量价齐跌、供销比失衡、库存高企

今年前三季度,广州十区新建商品住宅累计成交量同比下降30%,并创下2007年以来同期新低;其中,三季度成交量更是进一步跌入低谷,即便进入传统的“金九”月份依然量价齐跌。二手住宅方面更加不容乐观,1-8月成交量同比下降45%。与成交低迷相对的是供应的放量:今年1-8月,新增供应同比增长28%。在此背景下,1-8月新建商品住宅供销比高达1.54,甚至超过了市场较差的2008年。截至三季度末,全市可售商品住宅库存达到1,009万平方米,按过去6个月去化速度计算,去化周期需要16.7个月。

新政有助提振市场信心,预计四季度成交量逐渐回暖;成交均价仍有小幅调整,但有望明年一季度企稳

三季度包括房地产投资在内的各项宏观经济指标表现疲弱。国内四十多个放松或解除限购的城市并未出现明显向好。戴德梁行监测的21个城市中,限购放松后,仅有三成城市库存有所下降;成交价不但未出现明显反弹,反而继续处于下行通道。因此,各地纷纷酝酿或出台了进一步的“救市”政策。9月30日,央行和银监会更从中央层面出台了“限购松绑”新政。

对此,戴德梁行广州及郑州分公司总经理黎庆文先生认为,新政将提升改善型买家购买力,有助缓解广州高企的大户型存量;此外,“卖一”的情况可能增加,二手房市场活力释放;而 改善需求型买家的“还款热潮”可能出现,可望带动资金的良性循环。

但 另一方面,接近年底,市场资金趋于紧张,各银行信贷额度所剩较少;新政的落实程度还取决于银行是否“给力”。从目前表现来看,房贷利率7折的机率几乎为零,优惠幅度还有待观察,但二套房首付大幅降低,已经是非常利好。不过,鉴于广州目前高企的住宅库存,如果新政仍不足以激活市场,广州 “限购放松”可期。

一些库存严重超标的区域可能成为首批放松对象。总体而言,预计政策环境的改变将令到四季度住宅成交量逐渐回暖。而成交均价方面,四季度仍有小幅调整,并有望在明年一季度企稳。

土地市场前三季度成交金额尚且健康

但成交面积大幅缩减

前三季度,广州共成交90宗土地,流拍16宗,中止出让9宗。其中,三季度以“底价成交”的土地宗数占比达到77%,甚至高于上半年的底价成交宗数占比。即便9月29日出让的广钢新城优质用地吸引了多家开发商竞拍,但成交楼面价比今年初类似地块还是下滑了约4,000元/平方米。此外,三季度中心五区土地成交面积仅占全市的20%,住宅用地仅占全市土地成交的13%,工业反而占到72%;反映出住宅市场疲弱的情况下,无论政府的优质土地供应还是房企的购置热情,双方都表现得犹豫和谨慎。

前三季度整体商品房市场交易金额仍属健康合理区间

但住宅份额缩小 商业地产占比增大

今年1-8月,广州十区商品房市场月均交易金额(包括住宅、物业、商铺)比2013年月均水平下降15%,但仅次于2013年,排在近8年来的第二名。市场总量保持稳定,但结构却发生了变化。数据显示,新建商品住宅成交金额占整体商品房市场的份额从去年的76%降至今年的68%,成交面积占比从去年的80%降至今年的71%;而商业地产(散售型物业和商铺)的成交金额却从17%上升至26%,成交面积从11%升至18%。

由于散售型物业和商铺今年集中进入井喷期,虽然成交量分别同比上升了44%和30%,但1-8月两者供销比分别处于1.56和1.79的高位,短期内都面临供大于求的局面。有鉴于此,戴德梁行预计未来商业地产卖方将通过“以价换量、推迟交付”等手段实现自我调整,而优惠的价格也可能令到市场出现更多大宗成交的机会。由于价格下行,一些地理位置优越的“笋盘”将得到更多买家的关注。

三季度写字楼租赁市场整体成交量环比下滑

但天河、越秀吸纳活跃

7至8月全市写字楼租赁成交面积环比5-6月下降41%,然而天河、越秀表现却格外抢眼。两区写字楼租赁成交面积占全市比重分别上升至35%和19%。核心商务区甲级写字楼三季度吸纳活跃:由于珠江新城新物业入市,带动全市甲级写字楼吸纳量环比上季度升135%。另一方面,珠江新城新物业、以及一批潜在的优质新项目采取相对灵活的租金策略展开预租,拖动全市平均租金下行。

此外,部分其它商圈的租客因租约到期,开始表现出迁至珠江新城的意愿。“中央商务区”凝聚力更趋强大;其它商务区将面临如何扬长避短、错位经营的挑战。 展望四季度及未来两年,大量新增供应加剧市场竞争。预计中短期内,租金面临下行压力、空置率出现小幅上升。

经济低迷环境 写字楼租赁市场挑战与机遇并存

不同区域写字楼产品根据自身特点深度调整势在必行

2014年以来,经济增长放缓,企业扩张步伐减慢、预算控制更加严谨。另一方面,传统商务区日渐饱和、可租赁面积有限。上述背景下,供应充足、且租金策略灵活的天河区新物业吸引了越来越多的企业进驻,成熟的越秀 商务区则面临空置率上升的威胁。戴德梁行企业服务部主管邱晓瑜女士认为:虽然经济不景气,如果出租策略得当,写字楼“有空置”就意味着“有机遇”。

虽然某些企业发展收缩,但也有一些新兴领域在不断发展和成长:戴德梁行企业服务部数据显示:过去一年,互联网与信息技术、金融、健康医疗类企业表现尤其活跃。作为写字楼运营商,可以重点关注这些类型企业的发展策略和需求,提供有针对性的服务。邱晓瑜总结了多年企业物业的服务策略和经验,并提出,竞争不断加剧,写字楼未来将面临深度调整、不进则退的局面。

解决之道在于:根据自身所处的生命周期、所在区域的行业聚集度、和目标租户类型的企业发展策略,提供有针对性的产品硬件升级、服务优化,和灵活的价格策略。

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