[摘要] 11月24日，国务院总理李克强签发《不动产登记暂行条例》。时隔一个月后的12月22日，中国 网终于公布了《不动产登记暂行条例》全文，该条例将自2015年3月1日起施行。
11月24日，国务院总理李克强签发《不动产登记暂行条例》。时隔一个月后的12月22日，中国 网终于公布了《不动产登记暂行条例》全文，该条例将自2015年3月1日起施行。
就此次公布的暂行条例而言，并无超出预期的突破。舆论对于不动产登记的关注点，长期停留在房产反腐、房价调控与房产税的问题上，也并无意料之外的内容。
一度引起争议并附带反腐希望的“以人查房”并没有出现在暂行条例之中。根据条例，采取的是“以房查人”，而且只有当事人与利害关系人才能查询不动产登记信息，并且需要说明查询目的，不可以将不动产登记资料用于其他目的，未经权利人同意也不可泄露其所获资料，这些都是从保障权利人的权益和交易安全的角度制定的规则，也不涉及海外资产。当然，在不动产统一登记之后， 可以获得更完全且透明的信息，这是让2007年已出台的《物权法》得以推进的基础。
至于房产税，其脚步的确越来越近，不动产登记也的确可以算是房产信息联网的前置动作，但其实，房产税的推动进程更与税制改革相关，不动产登记是其基础但并不形成直接推动，而联系更加紧密的前置动作是住房信息联网。不动产的统一登记，是一个比房产登记广泛很多的概念，集体土地的 权、使用权，建筑用地使用权，房屋等建筑物的 权，林地 权，海域使用权，以及耕地、林地、草地等土地承包经营权，都在不动产登记之列。
不仅是范围，不动产登记的意义也远不止如此狭隘。不动产登记制度是与“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”密不可分的基本制度，有利于明晰产权的归属和内容，以便更好地维护产权人的合法权益，从而降低交易成本、提高交易效率，维护交易安全及结果的可靠性。换言之，不动产登记 主要的目的在于明确产权界定，而明晰的产权是交易行为和建立有效市场秩序的基础。因此，不动产登记并不是一种简单的 行为或是短期的政策调整，而是中长期的基础制度建设。
以往我国并非没有不动产登记，但不动产登记由于长期被作为一种 管理手段，而存在“九龙治水”的问题。例如，土地和房子会分别涉及国土局、房管局和住建部，林地、沿海滩涂还会涉及林业和海洋部门，多部门之间的辗转和重复登记，不仅降低了交易效率，加大了交易成本，还会形成重复登记与标准不一的问题，对于新物权的权属界定更加困难，而 获得的也是碎片化的信息，难以基于完全信息来作出决策。
统一的不动产登记体系对于产权明晰、降低交易成本和保护交易安全都 重要。然而，以往的“九龙治水”背后，是分头管理的登记及附着其上的多部门利益。这也无怪乎《不动产登记暂行条例》姗姗来迟。依照去年3月国务院的通知，今年6月底之前这份暂行条例就应该出台并实施。但是，其间暂行条例上上下下经过数次反复修改，在9月公开征求意见结束后，11月底，“中国土地矿产法律事务 ”更名为“国土资源部不动产登记 ”，又过了半个月，才正式出台，此时，距离原本的 后期限已经过去了半年。法规难产，从侧面反映出部门利益博弈的纠结。目前，暂行条例刚刚公布，搭起了不动产统一登记的框架，而对于实际落地过程中的博弈还将继续。
在这个框架之下，要达到明晰产权的目标，需要填补的细节还有很多。
既然不动产登记涉及的是为不动产颁发身份证以明晰产权界定，那么，在确权问题上，一个绕不开的问题就是集体土地与二元土地制度的产物———小产权房。目前，不动产登记确认的是宅基地的使用权，流转的方式仍然是建立在以往的基础上的。小产权房作为没有明确产权的集体土地附着物，虽然一直被定义为“非法”，但是已经形成了一个 庞大的地下市场，无论是出于产权还是社会稳定考虑，都不能一拆了之。
土地与房产，尤其权利主体不明晰的宅基地与小产权房问题的处理，对于城镇化进程与户籍制度改革均有着举足轻重的影响。不动产登记在确权问题上，仍然面临着一大挑战，需要与土地制度改革同步推进。
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