[摘要] 随着政策影响与商业用地的供应量的大幅度增加，商业地产市场持续走热。有别于以往商业市场以写字楼与商铺为主的现象，2014年至今，广州迈向 的新时代。大批 入市的同时，也带来新经营模式，如“返租”模式，这种过去用在酒店、商铺的模式，现在也普遍成为 揽客的“杀手锏”， 是在一些 较大的板块。
随着政策影响与商业用地的供应量的大幅度增加，商业地产市场持续走热。有别于以往商业市场以写字楼与商铺为主的现象，2014年至今，广州迈向 的新时代。大批 入市的同时，也带来新的销售和经营模式，如“返租”模式，这种过去用在酒店、商铺的模式，现在也普遍成为 揽客的“杀手锏”， 是在一些 较大的板块。
返租成为 新卖点
一直深耕于商业地产奥园集团可以说是把这种销售模式运用得比较成功的房企。目前奥园地产广州在售的三大综合体项目奥园越时代、奥园城市天地及萝岗奥园广场也均以“返租”作为主要的卖点。
如其在广州南站的 项目奥园越时代就承诺将给业主10年的返租期，期间 将以90元/平的价格返回给业主。以48平的 为例，前三年业主每月可得到的租金约为3200元，之后每两年增加700元，10年租金总将达到49.92万元，平均月租金有4160元。
奥园越时代10年 情况
兼备“自用”和“”双重功效
除了奥园越时代，奥园在番禺的另一个项目奥园城市天地同样也承诺了10年的服务。而该项目周边敏捷、保利等也均有项目以这种形式出售。据了解，这种返租的 模式早兴起于海南的旅游地产，当地人购买小型 ，并交由物业进行统一的酒店管理。在近两年来，随着 成为一种趋势，这类提供酒店式管理服务的 ，由于集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“”双重功效，成为了 市场的香饽饽。
案例：10年 达26.78%
记者发现，在广州这种 在市场上也有不错的反响。除了引入酒店经营管理，承诺10年的返祖外，由于产品普遍户型较小， 门槛也较低。如上面提到的奥园越时代，目前在售的户型为47-59平的 。以目前16800元/平的价格粗略计算，48平的单位总价仅为81.5万元，除去41.5万的5成首付款，剩下的40万分期10年进行贷款，加上利息每月月供约为4596元，扣除租金，每月实际月供仅为436元。
此外，由于地段普遍较好，未来也有较大的 ，根据评估，奥园时代10年的 率就达到了26.78%。
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建议：防范 风险 慎选 产品
即使目前此类的 已经成为了 者的新宠，然而 此类 在一定的风险，因此慎选 的产品至关重要。有 建议选择此类的 型 ，可综合地段、“邻居”、软硬件、成本四大要素。
首先要考虑的就是产品所在的板块未来的发展前景，及周边人流量等情况。从目前广州外围的 产品来看，值得入手的 主要有两类，一类是在大型的商圈内，另一类则是在大型交通枢纽旁的产品。这一类的 所在的板块具有集聚人群的效益，因此能够 未来的入住率。如萝岗的科学城板块、番禺的南站和万博商圈等。当然目前广州外围新兴的 板块，由于正处于发展阶段，前期可能会经历较长的“暖租”期。
其次要慎选“邻居”，保证 。有业内人士表示，散户 者好避免与大客户为邻，宜于挑选周边有同类小型企业的物业，如sohu族、创业型公司、美容休闲会所等等，更利于聚积人气，形成物业互补的带动效应。
同时也要考虑产品“软硬件”，慎选有经验的品牌开发商所开发的产品。并综合考虑产品的交通条件、入户大堂设计、停车位的比例、信息智能化系统配置。
此外，成本也是一大重要因素。 承租客多为单身白领，因此选择适宜大小的 产品尤为重要，如越时代推出的47-59平的户型就是较适合大小，作为米的 ，实用面积达到了200%， 成本 低。
性 推荐
奥园越时代
小编点评：奥园越时代距离广州南站仅500米距离，享受这广州南站3条轻轨、4条有轨电车、5条快速路、6条高铁、7条 带来的便捷交通及巨大的客流量，而商业配套方面，未来南站还将建成大的地下商城， 价值巨大。
产品：47-59平 ，米，项目1090元/平，返租率超高。
价格：毛坯16800元/平起，首付6.8万起，目前有1万抵8万的优惠，及享有房天下补贴10000元。
奥园越时代效果图
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