[摘要] 今年的二手楼市将受几个不定因素影响，其中以“穗六条”为重要，全年的走势分两种情况看：一是若“穗6条”在全年都不放松，则信贷放松及降息手段可以促使今年 季度二手市场成交，延续去年第四季度的态势继续放量，但准客户的消耗速度必然高于重新储备速度，第二季度之后将步入短期调整，二手楼价仍会下调。
日前广州大型中介行陆续发布2014年总结报告，虽然各自的数据有所不同，但均显示去年二手住宅成交量是近5年的低，甚至比2008年更加惨淡。业内人士认为，在一手楼市的强势争夺下，二手市场已变成买方市场，买家压价现象明显，各中介行的成交基本上都是“业主无 买家不成交”。
后两月成交翘尾
难改整年惨淡行情
受二套房首付认定新政及降息等利好因素带动，加上每年年底都是交易旺季，去年后两个月的成交行情明显回暖。满堂红数据显示，去年12月的二手住宅成交量环比增加25%，是当年的一个交易高峰；合富置业的数据也显示，在过去的两个月，刚需交投持续活跃，相关个案在去年10-12月分别有56%、57%和62%，从数量上看，12月的刚需置业成交比10月增加了两成，其市场部经理梁燕明表示，二手楼市持续回暖，实现了翘尾收官。
但哪怕是去年后两个月的成交量环比增加，也难改去年全年成交的低迷之势。阳光家缘数据显示，去年二手住宅成交量约409.4万平方米、50018宗，同比下跌约45%，成为2010年以来差的一年（见下表）。查阅近几年的成交数据发现，二手住宅成交全面超过一手的2010年，一手成交量为657万平方米，二手约825万平方米，约是一手的1.3倍。而在去年的前11个月，一手住宅成交量730万平方米，约是二手全年的1.8倍。
一手分流了二手客源
从上述成交量对比看，一手楼市成交量远超二手楼市，合富房地产经济研究院院长龙斌认为，去年二手住宅成交没能放量，与外围区域一手楼盘低价让利争夺客源有关，对二手楼市产生了较大的冲击。中原地产项目部总经理黄韬也表示，去年一二手楼价倒挂现象很明显， 是外围板块，如番禺二手楼价占一手楼价的比重达到119.4%，“一手楼价促销就会分流很多原本打算在二手市场购房的客户”。
中原地产研究部客户研究主任熊小洪介绍，去年从杭州开始的房企 潮迅速蔓延，广州在去年6月份开始显现，洛溪板块、华南板块、金沙洲、原芳村板块等一二手楼价倒挂现象 明显，如番禺南浦岛的敏捷金月湾毛坯一手均价1.4万元/平方米，而同地段丽江花园左岸电梯楼二手均价1.8万元/平方米左右。该部预测，今年一手楼市供应量仍会维持在高位，加上原有的旧库存量，一手楼价虽无大幅上涨的可能，但一二手楼价倒挂现象可能还会持续存在。
二手转入买方市场
成交成为主旋律
行情好时，二手业主反价也不担心没买家接手，而今的行情是，业主不敢随意开高价，更多的是实现 成交。满堂红市场研究部高级经理周峰认为，去年二手楼市从年初的卖方市场转到了年底的买方市场，“买家压价现象 普遍，而业主也能接受 成交。”在满堂红成交的个案，买家的成功压价空间为5.9%，比2013年的3.8%增加了2.1个百分点，也大于2011年的5%和2012年的5.4%。
熊小洪也表示，去年5月以来，超过六成的二手业主愿意下调报价，即便卖家有意 ，但买家的观望氛围还是比较浓厚，“整年基本都是买方市场，从中原地产的成交均价看，去年在成交量骤减的同时，二手楼价也处于滞涨状态，重现了2012年的低迷景象。”
近5年广州二手楼市成交概况
年份 成交面积（万平方米） 成交套数（套）
2010年 825.42 95939
2011年 599.26 70589
2012年 494.34 59605
2013年 727.22 88893
2014年 409.4 50018
数据来源：广州市房管局
年份 全年均价（元/平方米） 当年12月均价
2010年 13286 15216元/平方米
2011年 16740 17895元/平方米
2012年 17951 18888元/平方米
2013年 21167 23064元/平方米
2014年 23144 23550元/平方米
数据来源：中原地产研究部
相关言论
今年二手表现取决于“穗6条”
满堂红市场研究部高级经理/周峰
今年的二手楼市将受几个不定因素影响，其中以“穗六条”为重要，全年的走势分两种情况看：一是若“穗6条”在全年都不放松，则信贷放松及降息手段可以促使今年 季度二手市场成交，延续去年第四季度的态势继续放量，但准客户的消耗速度必然高于重新储备速度，第二季度之后将步入短期调整，二手楼价仍会下调。
RD-SPACING: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">去年前3季度，二手楼市的低迷让中介以代理一手楼为主
二是若“穗6条”在今年某个时候放松，则放松前的表现类似上一种情况，放松后因入市客户增多及信贷政策的 ，二手市场 是郊区板块被真正激活，原10区月均登记量有望回到5800宗/月的水平，二手楼价也会一改去年窄幅振荡态势，进入单边上行通道。
二手楼市将逐步回暖
中原地产研究部客户研究主任/熊小洪
预计今年一手楼市的供应量维持在高位，加上旧有的高库存，使得开发商依然以平价走量为主，一手住宅的成交量温和上涨，价格也基本保持平稳。
部分区域一二手价格倒挂现象依然持续，二手客户被分流，再加上不动产统一登记工作的启动及房地产 属性的减弱，预计今年一季度二手成交量回暖态势不明显，价格也会平稳。随着一手房库存压力减少，改善需求释放，首置需求居高不下，二手房市场将重新恢复活跃。总体而言，今年二手楼市会逐步回暖，成交量将稳步回升，而价格则将温和窄幅回升
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