[摘要] 1月27日，广州迎来今年第一次中心区旧改地块出让，远洋旗下署名为新泽创富有限公司、北京远东新地置业有限公司以279168万元（约27.9亿）底价拿下位于天河后花园的元岗组团首推宅地——粤隆客车厂地块，折合楼面价12500元/平。这是远洋地产首次进驻广州。
1月27日，广州迎来今年次中心区旧改地块出让，署名为新泽创富有限公司、北京远东新地置业有限公司以279168万元（约27.9亿）底价拿下位于天河后花园的元岗组团首推宅地——粤隆客车厂地块，折合楼面价12500元/平。
资料显示，新泽创富有限公司、北京远东新地置业有限公司正是远洋地产旗下全资附属公司。立足“环渤海”区域的远洋地产2006年已进入中山市场，挺进珠江三角洲，而此番是远洋地产首次进军广州一线城市。
成立于1993年的远洋地产是北京大开发商之一，其在北京、天津、秦皇岛、大连、沈阳、长春、青岛、上海、杭州、黄山、武汉、中山、海口、三亚、重庆、成都等地共有50余个处于不同开发阶段的项目，公司持有总土地储备超过2000万平方米，其中75%位于深具潜力的环渤海地区。
地块是元岗组团旧改的首期项目，位于天河西北部的天河后花园板块，根据规划将建10栋21层—24 的住宅（其中西北角的两栋24 住宅为安置房），以及南端建3栋商业中心。
地块所在位置目前未形成商圈，但周边却被众多传统成熟商圈环绕，且与白云京溪商圈紧靠。而与一般的地配比不同，地块商业占比超过4成，而住宅规模不过14万㎡。未来将建成元岗组团的商业中心，形成该片区新生商圈的商业先行标杆项目。
地块周边商圈分布（图片来源：中原研究部）
据了解，粤隆客车厂是广汽集团（全资国企）属下企业，西至沙河涌，距沙太南路150米，南距北环高速190米，东北距京西路延长段50米，东南侧距离天河客运站仅500米，拥有地铁3、6号线双交通优势，另外块自身配套有一公交首末站，整体组团将建共计3个公交首末站，公共交通配套条件完善。同时规划上将对原来的元岗横路改造，并新增规划路，瞬间即可到达天河体育中心、白云京溪商圈等闹市中心，区位优势明显。
地块周边交通示意（图片来源：中原研究部）
早在地块拍卖前，中原研究部就已对地块进行分析，并认为溢价率控制在10%以内，楼面地价12500-13500元/㎡，风险适中，价格合理，成交可能性较大。
中原研究部认为由于地块的商业规模过大（占总规模的比重接近四成），地块12500元/㎡的起始楼面地价，相对元岗组团内的商业地而言已经偏高，因此预计地块拍卖时的溢价率有限。
另外，中原研究部分析地块所处仍为城乡结合部的状态，生活及商务氛围都处于比较原始阶段，不足以支撑社区生活需求。离项目近的商业综合体天河新天地，将成为该片区重要的商业支持，但在商铺、写字楼租赁方面亦成为本案未来直接的竞争对手。因此，本案商业部分的开发、销售、经营以及风控等，成为决定本次成交地价的关键。
影响地价因素分析（资料来源：中原研究部分析）
房天下小编日前也实探过此地块，发现地块周边的确分布着很多废旧的工厂、仓库，甚至还有农田，生活及商务配套仍处缺乏状态，不足以支撑社区生活需求。而周边目前并无新品供应，但二手交投相对活跃。据小编观察，地块北面，步行10距离的南兴花园，二期楼龄9年，现二手房均价约1.8万元/平。
与地块东面相邻的景晖苑小区，楼龄22年，二手房均价约1.35万元/平。景晖苑小区现有两栋全新高层住宅楼，尚未见人入住。据悉，该小区非商品房小区，属于单位分配房产。地块西面一条河涌之隔的华苑东街生活小区，楼龄16年，二手房均价约1.4万元/平。
距离地块10的南兴花园（来源：房天下）
南兴花园二手房均价约为18000元/平（来源：房天下）RD-SPACING: 0px;TEXT-TRANSFORM: none;FLOAT: none;COLOR: rgb(204,204,204);TEXT-ALIGN: left;FONT: 12px/21px Arial, 宋体, SimSun, HELVETICA, 'Hiragino Sans GB';DISPLAY: inline !important;LETTER-SPACING: normal;BACKGROUND-COLOR: rgb(34,34,34);TEXT-INDENT: 0px;-webkit-text-stroke-width: 0px">
由于地块附近有五山、龙洞高校区，以及智慧城、软件园等，中原研究部认为其教职员工、IT人员等将成为本案主要的目标客户。
从房天下小编实地考察得知，客车厂宗地现处于封闭状态，小编从附近居民口中得知，客车厂已搬迁1年多，而从门口张贴的告示可以看出，客车厂从去年12月起，开始拆迁工作。沿宗地紧邻的河涌向南走，从外部观察，地块内部已有大块地面被铲平。
粤隆客车厂已搬迁一年（来源：房天下）
地块内部已有大块地面被铲平（来源：房天下）
地块紧邻的河涌臭味明显，但水中却生存着大量的鱼类，也有附近居民在此钓鱼，而客车厂内部的污水也是直接排入这条河涌。对于开发商来说，河涌臭味是不得不面对的问题。
粤隆客车厂排污口（来源：房天下）
地块北面是名为众美汇的新百佳化妆品创新交易中心，处于未完工状态。东面相邻的是景晖苑小区。西面一条河涌之隔是华苑东街生活小区和京溪礼顿大酒店。地块南面则多为货运仓库，也有部分私营小作坊。河涌对面则为河水东工业园，虽然陈旧，但仍在正常运转中，有不少工作人员出入。
众美汇 新百佳化妆品创新交易中心（来源：房天下）
一条河涌之隔的京溪礼顿大酒店（来源：房天下）
地块南面多为货运仓库（来源：房天下）
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