[摘要] 踏入2015年,受开发商推货节奏放缓、优惠力度减弱影响,除南沙、从化两区外,广州其余九区均出现不同程度的成交量环比下跌。据房天下数据监控中心统计,1月广州全市新建商品住宅一手网签均价14412元/平方米,环比上涨3%;全市新建商品住宅成交6862套,环比下跌30%;网签面积791315平方米,环比下跌31%。
踏入2015年,受开发商推货节奏放缓、优惠力度减弱影响,除南沙、从化两区外,广州其余九区均出现不同程度的成交量环比下跌。据房天下数据监控中心统计,1月广州全市新建商品住宅一手网签均价14412元/平方米,环比上涨3%;全市新建商品住宅成交6862套,环比下跌30%;网签面积791315平方米,环比下跌31%。不过,相比非常低迷的2014年1月份,今年1月份的成交套数同比上涨了53%。
黄埔、白云一手楼成交量缩水六成
从中心区的情况来看,1月共成交1969套,环比下跌53%,各区均出现不同程度的环比下跌;其中黄埔、白云两区成交量下跌幅度较大,黄埔1月成交770套,环比下跌61%。据了解,造成黄埔区成交量下跌的原因在于万科东荟城、万科幸福誉等热盘1月暂无推新所致。以万科幸福誉为例,该项目于2014年12月12日开盘,阳光家缘数据显示,12月12日至12月31日该项目共网签576套,而1月仅成交52套。虽然中海誉城于2015年1月17日推出全新南苑A9栋和北苑A6栋,但由于推货量较少,对区域拉动作用不显著,从而导致黄埔区成交量大幅度回落。白云区1月成交340套,环比下跌61%,原因同样在于区内岭南新世界、御金沙、托斯卡纳等热盘推货速度放缓。
从外围区域的情况来看,值得关注的区域非南沙莫属,该区1月成交1124套,环比微涨6%,为1月全市成交单区之冠。在整体楼市呈现“转冷”的基调下,南沙受自贸区利好刺激表现坚挺,其中南沙滨海花园(越秀滨海珺城)成交366套成为1月成交热盘位。除南沙区外,从化成交量逆市上涨1.6倍同样值得关注,据了解,拉动该区成交的热盘为珠光天湖御景、珠江国际城及珠光御景山水城,从成交的均价来看,目前从化热盘价格在5500-7000元/平方米,颇受刚需客青睐。
商业物业供求环比下降五成左右
合富辉煌首席分析师黎文江表示,1月份近7000套的成交量处于相对高位。在经过上一年度的火拼后,开发商的销售力度有所缓和,成交量较高峰期回落并非受到市场或者政策的影响,而是受到时间节点影响比较大。
值得关注的是,据中原研究部监测,1月份以投资需求为主的商业物业下滑为显著,供求环比下降普降五成左右。例如:商业物业供应环比下降高达71%,单月成交量下降超过60%;物业供应环比下降56%,单月成交量下降46%;而以抢占限购住宅市场、转接投资需求而大量出现的 产品,下滑更甚。除了商业物业外,住宅物业中,以投资为目的的购房需求也下滑明显。例如二手楼市,1月份,无论是单纯性投资或是学位房投资的购房比例,均处于低位。其中单纯性投资的购房比例,在1月份仅为4.13%,比去年12月份的8.19%,下滑近五成。
机构观点
中原研究部分析认为,1月份楼市数据的下滑,尤其是投资性物业的显著回落,一方面固然与经济环境和春节等结构性因素影响有关,另一方面,股市的异常火爆,对楼市投资客的分流,也是原因之一。虽然近期股市火爆,但风险更大,投资更需谨慎。而楼市虽然进入新常态后,房地产的投资属性略有下降,但房价也实实在在有所回落,此时抄底投资楼市,只要区位和物业选择得当,回报仍相当可期。从商业市场看,以一手 市场为例,2014年11月自贸区概念落地后,南沙区变得香饽饽,而随着各项政策的出台与落实,未来南沙区是楼市的热点区域。此外,拥有稀缺资源,如教学资源、专业批发市场;交通便达;离商务中心近等的板块物业也可以关注。
2014年7月-2015年1月广州二手住宅客户购房目的占比走势
2014年 2015年
购房目的 7月 8月 9月 10 月 11月 12月 1月
自住 82.35% 91.95% 84.88% 88.31% 83.21% 80.70% 88.28%
投资 8.24% 3.45% 4.65% 5.19% 5.34% 8.19% 4.13%
学位 9.42% 4.60% 10.47% 6.49% 11.45% 11.11% 7.59%
2013-2014年广州市二手住宅投资相对高的板块
2013年 2014年
区域 楼盘 成交均价 租赁均价 年 成交均价 租赁租价 年 2014年同比房价涨幅
天河 石牌 23047 64 3.3% 24291 64 3.2% 5.4%
体育中心 22400 52 2.8% 25296 54 2.5% 12.9%
越秀 北京路 20980 52 3.0% 24147 54 2.7% 15.1%
人民路 19460 64 3.9% 21226 58 3.3% 9.1%
淘金 24505 57 2.8% 26173 62 2.8% 6.8%
海珠 赤岗 18389 43 2.8% 20625 46 2.7% 12.2%
广州大道南 22165 49 2.7% 24664 55 2.7% 11.3%
南洲 17965 41 2.7% 19633 42 2.6% 9.3%
新港西 23241 53 2.7% 25076 57 2.7% 7.9%
(数据来源:中原地产研究部)
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