[摘要] “全省待售面积创新高,加快去库存仍是当务之急。”近日,广东省房协发布《2014年度广东房地产市场分析报告》,该报告表示,去年广东省楼市成交达近五年来次高水平,但库存水平仍让市场承受压力。该报告预测,2015年的房地产市场或延续去年8月份以来的态势,全年市场保持谨慎乐观,住房价格维持稳定。
“全省待售面积创新高,加快去库存仍是当务之急。”近日,广东省房协发布《2014年度广东房地产市场分析报告》,该报告表示,去年广东省楼市成交达近五年来次高水平,但库存水平仍让市场承受压力。该报告预测,2015年的房地产市场或延续去年8月份以来的态势,全年市场保持谨慎乐观,住房价格维持稳定。
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住宅待售面积创历史新高
来自省房协的数据显示,2014年,广东商品房销售面积9315.76万平方米,同比下降5.3%;销售额8461.84亿元,同比下降5.4%;销售均价9083元/平方米,小幅下降0.1%。从走势看,1-8月,销量同比降幅总体逐月扩大;下半年,随着各地行政干预逐步退出,降息和差别化住房信贷政策的有效刺激,市场预期趋于好转,企业积极促销,各月销售量明显上升,累计降幅自8月筑底之后逐月缩小,全年呈现先降后升态势。从近五年广东商品房销售面积比较情况看,2014年仅低于2013年,处于历史次高水平。其中,2014年第四季度销售面积达到3388.23万平方米,则为历史高水平。
库存方面,截至2014年期末,全省商品房待售面积5467.99万平方米,同比增长22.3%。其中,商品住宅待售面积3545.82万平方米,同比增长24.6%;楼198.69万平方米,同比下降4.5%;商业营业用房818.36万平方米,同比增长16.9%;其他房屋905.13万平方米,同比增长26.4%。除写字楼之外,其他各类用房的待售面积均创下历史新高,说明后市总体面临较大的去化压力。
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预计今年市场谨慎乐观
“从住宅市场走势看,尽管截至2014年住宅市场供需总体处于基本平衡状态,但2010年以来持续超规模的新开工量一定程度上透支了市场的消费能力,且2014年近亿平方米的新开工面积将于2015年陆续进入市场形成供应,而市场需求则难以同步提升,预计今年仍将是积极消化库存的关键时期。”省房协报告表示,由于总体建设规模的持续扩大,企业的资金压力不断加重,在行业转型升级的关键时期,为获得发展新机,也要求企业加速销售回笼资金。
该报告认为,总体而言,随着行政干预退出,在稳健货币政策和积极财政政策刺激下,消费预期继续好转,预计市场或延续去年8月份以来的态势,全年市场保持谨慎乐观,住房价格维持稳定。对于库存去化周期较长的城市和企业,建议根据市场细分采用租售并举的方式以加快存量房的消化速度。
土地市场方面,省房协的报告表示,大幅上涨的土地成本,在加大了市场风险的同时,也严重制约了企业追加投资的能力,降低了房地产投资对经济发展的拉动作用。2015年,预计各地方政府仍有出让土地的迫切需求,但企业参与市场竞拍将趋于谨慎,土地溢价水平将有所回落。
机构观点
世联行集团市场研究部:预计2015年行业整体的调控将延续去年的主基调,货币政策将适度宽松;房企直接融资渠道会进一步放宽,将促使行业集中度提高。市场供需层面,省内主要城市已进入实质性去库存阶段,预计成交将整体维持高位水平,但局部市场依然存在进一步向下调整的风险。
合富房地产经济研究院:2015年地方政府将积极推动住房需求释放,房地产整体政策环境宽松。预计楼市以去库存为主,房价保持稳定,其中超大城市房价或有小幅度上扬空间。此外,在经济调整环境下,房地产作为资产大幅上涨的预期弱化,配置资产型的购房需求减少,刚需主导格局持续,改善型入市将有所增多,预计大户型消化较2014年有所加快。
广东中原地产代理有限公司:新常态下,行政干预退出有助于行业自身调整,投资渠道拓宽亦会降低楼市的投资热度。2015年,预计货币政策保持稳定、楼市信贷逐步松闸,楼市信心有所回复;城镇化进程推进及家庭裂变的加快,释放更多的住房需求;以自住型为主的购房需求引导市场供求关系趋于合理,房价的增长动力不大,稳步去化将是主基调。
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