[摘要] 除了发展迟缓的REITs模式外，中国房地产也尝试了其他金融创新模式，文化地产也可以从这些模式中学习借鉴以寻求突破。
编者按：文化地产的发展离不开金融资本的大力支持，如何运用好金融创新工具来推动文化地产以及文化产业的快速成长，是文化地产开发必须重点研究的课题。本系列专题文章将就文化地产的金融发展路径进行探讨。
除了发展迟缓的REITs模式外，中国房地产也尝试了其他金融创新模式，文化地产也可以从这些模式中学习借鉴以寻求突破。首先是万科倡导的“小股操盘”模式：
小股操盘，顾名思义就是以较小的股权份额（通常也是较少的资金投入）来操作房地产项目。
万科的小股操盘实质上就是多方联合开发，但与过去多数为了联合拿地不同，万科的小股操盘是在不追求控股的前提下（低可仅占项目10%的股权），凭借自己的房地产开发、运营的专业能力，以及多年来树立的品牌影响力、大型上市公司较低融资成本，获取项目的操盘权力;合作方提供的可以是资金或者土地，但不管是否控股，都不能干预项目的具体经营管理。在利润的分配上，万科首先拿的是项目操盘的管理费用，然后才是股权的投资，后是与合作方协定的其他（比如超出销售预期的分红）。
首先来看一下万科“小股操盘”的经典案例：昆明云上城。2012年8月，万科投资0.23亿元入股昆明云上城，占股23%。这个项目地段位置极佳，周边同地段项目均价超过10000元/㎡，且原投资方拿地成本还比较低。但是由于原投资方运营不当，1期住宅均价仅5880元/㎡左右（以定向团购为主），且去化速度极慢（10套/月）。虽然项目前景看好，但由于资金回笼慢，原投资方承受了极大的债务压力。如果按照市价将项目完全转让，原投资方对地价计算和分配又心存疑虑。终，万科以“小股操盘”形式加入进来，获取了项目的操盘权。在合作开发过程中，万科首先以较低的融资成本引入信托和银行贷款，减轻原投资方的资金压力。同时，万科对项目1期进行改造以非毛坯出售，均价达10203元/㎡;二期为全新产品，均价12000元/㎡，项目也迅速清盘。终万科从该项目赚了“三道钱”：管理费1.26亿元、股权0.84亿元、融资渠道及手续费0.17亿元。万科以0.23亿元的资金投资终回收2.27亿，投资高达987%。
显然，对于合作双方而言，此次合作可谓双赢。而万科之所以能够收取远高于股权的管理费，就在于在其专业的房地产开发运营能力所带来的强大话语权。
对于文化地产而言，联合开发模式是其天然的优先选择。
因为文化地产是一个综合性的开发过程，不仅仅有房地产开发的内容，还涉及文化产业资源的引进、文化企业的运营管理、金融、物流、电商等方方面面。房地产开发企业不一定要控股，而是以自己的专业能力扮演操盘手的角色，将这些资源进行整合，推动文化地产项目的开发以及文化产业运营。同时，小股操盘模式有利于减轻开发企业的资金压力，且便于开发企业在物业成熟后的退出。
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