[摘要] 随着互联网的发展，各种金融创新手段也开始不断涌现。当这些互联网金融手段嫁接到房地产领域时，有些激荡出新的火花，有的却沦为商家炒作的噱头。其中为引人关注的就是房地产互联网众筹模式
编者按：文化地产的发展离不开金融资本的大力支持，如何运用好金融创新工具来推动文化地产以及文化产业的快速成长，是文化地产开发必须重点研究的课题。本系列专题文章将就文化地产的金融发展路径进行探讨。
随着互联网的发展，各种金融创新手段也开始不断涌现。当这些互联网金融手段嫁接到房地产领域时，有些激荡出新的火花，有的却沦为商家炒作的噱头。其中为引人关注的就是房地产互联网众筹模式：
众筹指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。
比如，某位作家计划出一本书，传统的运作模式可能是：首先作家准备好稿件，然后找出版社(出版公司)进行编印，后到书店(线上、线下)出售;而现在很多作者可以通过互联网直接面向大众筹集资金进行出版：首先向大众公开出版计划及作品内容，然后由感兴趣的读者筹集资金提供给作者，后投资者获取相关作品的纸质或电子版本。这种众筹实际上有团购的意味在里面。
要注意的是，众筹模式的募资过程通常是较为松散的，具有门槛低、投资额度小、开发周期短的特征，往往在轻量级的创意产业中比较容易成功，比如文艺、环保、IT、数码等领域。而房地产开发的时间长、专业性强、手续复杂、投资门槛高，其产品也比较特殊，因此房地产领域的互联网众筹往往演变成一种投资。这里又大致分成两种形式：
种是回报众筹，大多运用在房地产营销阶段。通常的做法是，对物业进行资产评估，然后以一定的折扣(低于市场价)进行众筹。当众筹资金达到目标后将该物业出售，然后所得收入分配给投资者。
例如，某互联网平台与某开发商合作对某项目的一套房源进行众筹，经评估该套房市场价100万元，认筹资金总额为50万元(即以约5折进行众筹)，共250筹，每人高可认五筹。当筹资目标完成后对该套房源进行拍卖，终以底价60万元成交，投资者每份额400元，投资率20%。
目前很多类似的众筹项目被开发商拿来做营销噱头，即仅仅拿出一套房源出来赚眼球。不过如果这种模式运作成熟的话，可以帮助开发商加快销售以迅速回笼资金。
另一种则是股权众筹，大多运用在在房地产的开发和运营阶段。通常的做法是，将土地作为资产包，以股权的形式向大众筹集资金;尔后以筹集的资金进行开发，待物业出售后将收入分配给投资者。
例如，深圳某金融平台推出的武汉某房地产项目资产包，其主要内容是该项目3万平方米建设用地50年经营使用权，市场评估价为1350万元，共300筹，权益单价为22000元/份，筹资目标660万(也是以约5折的价格进行众筹)，预期权益增值率为105%/年。这实际上相当于以22000元买了100平米的土地股权。
对于文化地产项目而言，在其开发、营销及运营阶段都可以灵活地运用两种众筹模式。
例如，某个文化地产项目，规划建设A、B、C、D四个场馆，那么可以相应的将项目地块划分为甲、乙、丙、丁四块，经市场评估后以一定折扣分别面向大众进行筹资，待项目成熟后按照股权份额分配相关物业的(出售或出租)。同时，与保险机构共同对项目进行担保，承诺未达预期按照原价回收项目股权。
文化地产在营销阶段也可以运用众筹模式。如某文化地产项目，建有一个文化艺术商品Mall，以及一条文化艺术商品街。艺术商品街为散售商铺，可以运用回报众筹模式，加速回笼资金;文化艺术Mall需要统一运营，则可以运用股权众筹模式，以租金作为投资者。
在文化地产运营阶段，也可以运用股权众筹模式加快运营架构的建立，大的如电商平台的建立，小的如开设一间艺术咖啡馆，都可以通过众筹聚集资金、整合人脉甚至寻找市场。
由于相关监管机制不健全，众筹模式在国内尚处于一种模糊地带，运用到房地产市场时往往也沦为一种炒作;不过，无论出于何种目的、终效果怎样，对于被各种条款禁锢的中国房地产金融，以及尚处于新生期的文化地产而言，都是有益的尝试和借鉴。我对此仅仅是作了粗浅的研究，希望能够起到抛砖引玉的作用，引发大家的共同探讨。
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