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世联行:央妈宽松加码 楼市温和上行

世联行集团市场研究部  作者:赵飞鸿 刘文春 袁鸿昌  2015-02-09 14:13

[摘要] 央行宣布2月5日起金融机构存款准备金率下调0.5个百分点,并对城商行、农商行等机构定向降准,初步估计能释放6600亿的流动性。对房地产行业而言,此次降准有力承接了930松贷和11月降息的宽松预期,有助于整个行业的回暖。

【事件】央行宣布2月5日起金融机构存款准备金率下调0.5个百分点,并对城商行、农商行等机构定向降准,初步估计能释放6600亿的流动性。

这是继欧洲QE,瑞士、澳大利亚等国陆续降息后,又一个加入宽松阵营的国家。在欧洲QE之前,市场普遍担忧,全球流动性会随着美国货币非常规化的退出而收紧,但这次全球货币大战,一定程度对冲了今年美国加息所引发的流动性忧虑。

对房地产行业而言,此次降准有力承接了930松贷和11月降息的宽松预期,有助于整个行业的回暖。,由于银行可贷资金增多,有利纾缓开发商资金链偏紧的状况,融资困难和资金成本高的难题有望进一步缓解;第二,银行首套房利率有望松动,有助于潜在购房需求进一步释放;第三,央行降准释放宽松信号,叠加前期地方政府一系列行业支持政策,如公积金贷款额度上升、二套房贷款利率下调等,对市场信心有进一步的提振作用,成交企稳后,房地产投资增速有望实现筑底。

经济增长承压,降准符合预期

经济下行压力不断增大。2014年12月规模以上工业企业实现利润总额同比下降8%,比11月扩大3.8个百分点。1月中采制造业PMI为49.8,环比下降0.3个百分点,处枯荣线之下。PMI数据连续五个月回落,创2012年10月以来的新低,反映了当前制造业生产收缩趋势明显,工业生产形势愈加严峻。

另一方面,通缩阴霾挥散不去。去年12月CPI同比增1.5%,全年CPI创下了五年低,而且PPI同比萎缩3.3%,创2012年9月来低,连续34个月为负值。预计1月CPI同比增速仍处低位,通缩风险进一步加剧。

而且国际间新一轮贬值汇率战进一步推高了美元,叠加央行下调中间价,引发了人民币近期连续跌停贬值,外汇占款收缩趋势料会持续,使得央行被动投放的流动性下降,造成基础货币缺口。去年央行降息配合美联储加息预期的作用下,人民币兑美元即期汇率呈现下跌趋势,12月金融机构外汇占款为29.4万亿,环比减少1184亿。

虽然央行近增量续期MLF和重启了逆回购,但是主要是对冲春节资金需求和应对不断加快的IPO,市场资金面仍维持紧张。三个月银行间拆放利率Shibor虽然从12月高位回落,但是仍处于4.9%左右的较高水平。因此,不论是从经济基本面还是资金面的角度,央行进行降准都显得很有必要。

银行贷款意愿回升,购房者入市积极性提高

对银行而言,存款准备金率下降提高了银行的杠杆,加强了银行进行放贷的意愿。此次降准0.5个百分点,预估能释放约6600亿流动性,对市场信心能进一步提振,有助于金融机构人民币贷款回升。12月新增人民币贷款环比下降18.2%,主要原因是资金面偏紧,银行贷款意愿不强,而且部分银行11月及12月上半月信贷投放过快,接到央行窗口指导而基本停止贷款投放。降准之后,资金面紧张的局面有望缓解,在政府有意稳住房地产市场的前提下,银行对开发商购房者的贷款需求能进一步满足。

购房者而言,宽松信号释放能进一步改善购房者的预期。受益于市场回暖,2014年四季度世联购房者信心指数为53.5,环比上涨0.3,结束了连续4个季度的下跌,开始回升。同时,2015年1月客户上门指数也接近90,相比往年春节行情70-80,仍保持较好的水平,显示客户入市意愿依然在延续。世联客户成交数据也进一步反映,改善性需求占比缓慢抬头,投资客占比(如深圳)在触底回升。因此我们谨慎看好2015年,预计需求仍会在高位区间波动,但城市间的分化依然是不可避免的。

调结构仍是重点,融资成本有望进一步下行

继续实施稳健的货币政策,保持松紧适度,引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长,是央行货币政策的主基调。不难看出,经济调结构、打通货币政策传导机制,引导实体融资成本下降仍是当前央行首要任务。

前期央行实施宽松的思路是以定向、短期为主,如SLO、MLF等等,对货币政策放松保持谨慎,除了出于稳定人民币汇率的需要外,国内资金结构性问题也让管理层担忧流动性并没有流向实体经济,过快的宽松只会固化原有的结构失衡。

回顾11月的降息,实体融资成本并没有明显随之下降,反而存在着货币脱实走虚的现象,使得资金涌向股票市场,进一步推升资产价格泡沫化。即使当前启动了降准,但治理结构问题仍是管理层的工作重点,包括金融市场去杠杆和打破金融机构刚性兑付。随着金融改革的稳步推进,我们相信2015年融资成本有望进一步下行。

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