[摘要] 大量人流的涌入，使得商业自然而然发展起来。围绕着开创大道，科学城中心形成了十公里的黄金地带，这里也是整个萝岗商业氛围浓厚的地段。
近年来，广州大量商业用地的溢出，使得项目新增体量和成交均不断增大。尽管2014年广州住宅成交猛跌超过两成，商业项目（含 ）却呈现出冰火两重天的现象。据数据统计，2014年全年广州新建商业市场和写字楼的供应量与成交量均保持稳定增长，成交均价则与2013年相当。萝岗、番禺两大外围区域成为了除珠江新城以外，商业成交活跃的板块。
萝岗科学城中心形成了十公里的黄金地带
萝岗目前大型综合体项目已超过了10个，其中科学城板块成为了商业项目集中的板块，而这与区域的定位有着密切的关系。科学城是广州高新技术的产地，扛起了广州东进的大旗。科学城总部经济区入驻资本已超过了百亿，众多公司总部迁至科学城，直接引来人流。此外，该板块扎堆了万科东荟城、中海誉城、万科金色梦想等8个大型的楼盘，提供超过2000万平住宅区，在萝岗原有近10万消费人群的基础上，大体量的楼盘供应，将为萝岗增加5万的新房客。
大量人流的涌入，使得商业自然而然发展起来。围绕着开创大道，科学城中心形成了十公里的黄金地带，这里也是整个萝岗商业氛围浓厚的地段。以萝岗出入广州市区的“入港口”地铁6号线香雪站为例，其上盖的大型商业项目就有三个。其中发展为成熟的飞晟汇广场也是萝岗的入驻的大型综合体项目，对萝岗商业布局有有较大的影响。而另一个后起之秀则是体量大的萝岗奥园广场。据悉，该板块的商铺在4年间价格涨幅超过了6倍。目前飞晟汇和萝岗奥园广场商铺价格均在3.5万/平左右。
地铁六号线二期香雪站区位图
两大商业综合体产品类型各异
同样作为该板块重要的大型综合体项目之一，两个项目所推的产品侧重略有不同。飞晟汇主要推商铺和写字楼单位， 仅剩下屈指可数的几套单位。而相比之下，整体规模更大的萝岗奥园广场推出的产品则更为丰富。除了商铺和写字楼，还包括住宅和 。此前，颇受追捧的洋房组团【香雪公馆】已在清尾货，面积为78㎡-135㎡，售价为13800元/㎡起。而目前主推的产品则是 45-90㎡的，毛坯均价在14500元/㎡左右。此外，二期商铺“美食天街”，则推出户型为30-170㎡的产品，售价低60万元/套起。
投资分析
萝岗奥园广场：体量巨大 发展潜力可观
尽管整个萝岗区域内，大型综合体项目已 过了10个，但产品像萝岗奥园广场这么丰富的并不多，作为集住宅、 、写字楼与商铺于一体的大型城市综合体，该项目在2013年6月首度开盘后，先后推出了商铺、住宅和 产品，销量也一直不错。此前推出的住宅项目，在2013年首度开盘当天2个就卖出了5个亿。而同期开售商铺产品也相当火爆。这些都将为该项目带来很大的人流量，而这一点也正是萝岗奥园广场与周边同类型项目相比具有的较大优势。
此外，发家于番禺的奥园集团在商业项目的打造上有不少的成功例子。以市桥南板块的番禺奥园广场为例，番禺奥园广场自2012年12月开业以来，目前已有H&M、ZARA及华润万家等多家全球知名品牌进驻，是广州商业打造得较为成功的项目，也已经成为了番禺独具代表的地标性建筑。
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萝岗奥园广场团购8万优惠
产品亮点
：广州首批智能化 试点
今年年初，奥园就提出2015年将正式进军O2O领域，推出新型的AO 。据介绍，所谓的AO产品将不仅仅局限于硬件，而更多的是为业主提供智能的软件内容。AO 1.0版包括智能W IFI、智能门禁、智能车库、快速中转、智能空间等。其中首批推行的项目也包括了位于科学城中心的萝岗奥园广场。
目前萝岗奥园推出的 产品也已是奥园的第五代产品，是奥园成熟的 产品。其户型为45-90㎡的 ，其中48平的明星户型可打造成三房，实用率达200%，产品价值非常高。 目前均价14500元/平。有1万抵8万及房天下置业现金补贴高10000元的优惠。
墅所在小区位置图 旁边是地王地块
此外，萝岗奥园广场也延续了奥园商业的返租模式，返租期达到了10年。以萝岗奥园广场周边的香雪国际 酒店为例，香雪国际 客房60-120平租金398-2000元/晚，出租率80%；长租套房90、200、400平租金在4500-10000元/月，出租率90%。按照档次、户型以及销售提供的租金信息，该区域 长租一年租金约80-150元/平/月。萝岗奥园广场48平 售价预计75万/套，按照48平 80元/平/月算，租金保守计算也有6.14%。
飞晟汇：萝岗老牌综合体项目 发展较为成熟
飞晟汇一期项目飞晟文汇在2011年初首度开盘时，就创下过商业项目“日光”的成绩。而主要的吸引力来至其在萝岗首屈一指的商业体量。据悉，飞晟汇的商业部分包括有六星级的电影院、8000平方米的美食城、诚品模式书店、咖啡馆、茶馆、红酒吧、音像城、电玩中心、文化展览馆等。以电影院为例，项目已成功吸引继天河正佳广场天幕后的广州第二个3D巨幕影院——中影巨幕影院，而这也是目前萝岗大的影院。
此外，在投资者看来，近期商铺巨大的空间也成为了投资考虑的因素。据悉，飞晟汇商铺价格在四年间已经涨了近6倍。目前在售的二期飞晟汇INFACE均价去到了3.5万/平左右，与周边其他项目价格相仿。
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产品亮点
商铺：统一招商返租高达6%
与萝岗目前在售的不少商业项目的经营模式相似，二期飞晟汇INFACE也是带返租的。其在售的30-60㎡商铺单位，业主购买后将由发展商统一招商运营五年后，经营成熟了再交给业主。其中三年返租价格在房价里直接扣减，每年6%租金，业主第四年开始收取租金。而该做法，也为投资客解决了买后招租、前期空置等一系列后顾之忧，此外对于引进知名品牌、保证商业品质、实现商铺健康经营和商铺价值持续快速增值都大有好处。
从上考虑，根据现行一期及二期商铺租金约为150-180元/平方米，预计地铁开通后将汇聚周边三十万的固定人流，商业价值至少上浮40%。商铺预计在今年五一期间将开业。
飞晟汇区位图
写字楼：独栋冠名
飞晟汇INFACE整体项目也包括了1.5万㎡独栋冠名写字楼，其产品为400-4300㎡空间自由组合，其地下设计与珠江新城的高德置地广场相似，负一层有直接连通地铁香雪站B3出口。
整个科学城板块目前已有111家世界500强企业，各类研发机构150多家，包括微软、IBM、索尼、丰田研发、威创、LG、杜邦、郎圣药业、香雪制药等众多国内外一流的高科技企业和研发机构进驻，与项目周边的翡翠皇冠假日酒店、广州国际演艺中心、萝岗会议中心、国际网球中心、国际羽毛球中心等高端商务配套配合，形成的区域商务平台。
而其写字楼大的亮点除了拥有LOW-E中空玻璃幕墙，隔热、防噪音、防辐射，现代经典配置外，独栋购买还可由企业冠名。
万博、南站两大板块撑起来番禺商业蓝图
2000年撤市设区华南板块乍兴，2010年市政府正式提出在万博商务区投资300亿，建设现代信息服务业总部基地。一时业界看好万博商圈，专家认为其未来有望成为次于北京路、上下九、天河城之后的“广州第四商圈”。2013年，广州市规划局公示了广州南站地区的控制性详细规划的修改意见。广州南站规划定位为华南商贸中心，枢纽乐享活城·岭南魅力之窗，面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。万博、南站两个商业板块撑起了番禺的商业蓝图。
据资料显示，南站商务区整体规划范围北至滨河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中学，西起陈村水道，东至新105国道。总面积月36.2平方公里。定位为华南商贸中心，枢纽乐享活城·岭南魅力之窗，面向珠三角、辐射南中国的现代化综合新城。在新城规划火热进展的同时，商站的地下空间热同样成为了人们关注的热点。
投资分析
奥园越时代：板块内仅一项目在售
南站从2011年年底首宗地块出让至今，仅卖出10宗地块。而近两年来，整个板块已进入封底状态。在2013、2014年的供地计划中，均未出现南站商务区的地块。而据了解，近两年南站也不再有地块出让。目前进驻南站商务区的房企仅有奥园、尚泰、耀中、珠海路福、广东发现、敏捷等，且项目多为商业性质。
进入2015年，，“惜售”成为了该板块今后的主旋律。政府将转变土地开发模式，向TOD(公共交通为导向)模式发展，以产业、土地增值作为财政收入主方向，未来的南站核心区物业稀缺性将进一步体现，其价值不可想象。目前南站仅有一个在售项目——奥园越时代。
该项目在2013年底曾推出首期700多套40-60㎡ 产品，以及少量的铺位。据了解，当天开盘吸引了近2000台客户的到场，两个内全部产品即售罄。2013年，在楼市异常火爆的情况下，“日光盘”层出不穷，然而多以刚需性产品为主，而奥园越时代的“日光”则成为了当天的一个意想不到的现象，作为开盘“日光”的投资型楼盘，该盘也证实了南站商务区潜在的投资价值。
其一期项目靠近地铁石壁站，而目前在推的二期项目则距离广州南站仅500米距离。据悉，二期在售47-59平 ，米，首付7.8万起，低80万╱套起，目前有1万抵8万的优惠。
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