[摘要] 日前，全国人大常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区、广东佛山市南海区等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，允许集体经营性建设用地入市，并将提高被征地农民分享土地增值收益的比例。
日前，人大常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区、广东佛山市南海区等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，允许集体经营性建设用地入市，并将提高被征地农民分享土地增值的比例。
合富房地产经济研究院院长龙斌认为，集体经营性建设用地入市并不意味着住宅用地放量上市，因为农地入市还需符合规划和用途管控两个关卡，不过由于农地的确可以释放出一些适合开发房地产的土地，无形中会增加住宅土地的供应，靠近城市或者交通便利的区域土地价值比远离城市的要高。
实地走访
南海村民盼着同权同价“卖地分钱”
佛山市南海区是集体经营性建设用地入市的广东试点区域。记者日前实地采访发现，由于工业化程度较高，南海区农地存量不太高。不过从南湖平洲到穗盐路以及金沙洲，这一条环广州的“广佛同城”区域已经成为房地产开发的热点，沿线楼盘全部瞄准广州客户进行销售，售价约1万元/m2左右，相当于广钢新城地价的一半。目前佛山已取消限购，再加上南海农地上市，有可能对周边在售产品形成一定的影响。
南海某村一位村负责人在接受记者采访时表示，新政3月1日开始试点，预计区里元宵节前后可能会召开会议落实这一文件，届时应该会出台具体落实细则，目前暂时未有开发商向他们“招手”。
据介绍，该村由3个自然村组成，人口约有数百人，自3年前开始建立股份制集体企业，三年来陆续通过一些合作项目获得，农民每年可以获得四五千元的分红。村负责人表示，农民手里有地，如果农地上市的文件能够执行，可以大幅提高农民的收入。
记者发现，村里用于耕种经济作物的菜地并不多，靠近佛山一环倒是有不少农田，不过已出租给外来经营者种草莓，而十几年前建起的工厂则越建越大。据悉，三个自然村中纯农户经营的农民占不到10%，绝大部分已经成为进城工作的工人或白领。
专家：靠近发达区域的农地比远离发达区域的土地价值高
据记者了解，以往农地改为住宅用地，必须经过层层批准以及多重手续。这位不愿意透露姓名的村负责人告诉记者，他们听说南海草场附近某村经过几年的努力终于把部分农地转让给周边连片开发的某大开发商，折合每亩售价300多万元，价格约5000元/m2，比广州市动辄一两万元的住宅楼面地价要低得多，而且开发商需要配建的公共设施也大为减少，可建面积的“含金量”大大提高。不过他承认，南海草场因为靠近金沙洲，距离广州比较近，土地价值较高，而他们村离广州30以上。
合富置业龙斌认为，从土地价值来看，靠近发达区域的农地应该会比远离发达区域的要高，但农地上市目标是同权同价，农地入市应该不会被贱卖，否则会对周边楼市产生巨大冲击。
新政解读
集体经营性建设用地可入市有门槛
据国土资源部部长姜大明介绍，为试点集体经营性建设用地入市，国务院提请人大常委会授权，在33个试点县（市、区）暂时停止实施《土地管理法》第四十三条和第六十三条、《城市房地产管理法》第九条关于集体建设用地使用权不得出让等的规定，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
作为“风险管控”措施，试点行政区域只允许集体经营性建设用地入市，非经营性集体建设用地不得入市。“入市要符合规划、用途管制和依法取得的条件。入市范围限定在存量用地。同时建立健全市场交易规则，完善规划、投资、金融、税收、审计等相关服务和监管制度。”姜大明说。
据悉，33个试点县(市、区)包括北京大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、内蒙古和林格尔县、上海市松江区，还有浙江省义乌市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区等。
专家：不会出现乡村处处建高楼，城市土地也不会大幅贬值
合富房地产经济研究院院长龙斌认为，从政府人士对本措施的解释来看，政府对农地入市设置了关卡，必须是存量用地，且是经营性建设用地，此外还要符合规划、用途管制和依法取得的三大前提，因此不会出现乡村处处建高楼的现象，城市土地因农地入市而大幅度贬值的情况也不会出现。
新闻链接
大兴样本：房企关注地价和产品类型
北京大兴区是纳入本次试点的33个县市区之一，由于其坐落在北京郊区而分外引人注目。据当地地产人士表示，“像北京这样的一线城市的土地，开发商都挺感兴趣的，关键是看这些地能不能做到熟地，需要多大开销和成本。”由于当下开发商对二三线城市楼市兴趣索然，一线城市相对还算香饽饽，大兴区域也在完善基础设施，客户基数也不小，未来开发商对这类土地有没有兴趣，关键还在于入市时的地价。
未来大兴试点政策落地后，随着新增土地入市，北京楼市的供给结构是否会发生变化？据《财经日报》的报道显示，目前北京中端住宅产品供应规模偏小，如果未来大兴区域在四环、五环周边供地量集中增加的话，只要地价不定得过高，将有利于增加北京的中端产品供应，弥补北京楼市供需结构的不足。
对于上市的农地，开发商也会区别对待。地产人士认为：“开发商拿地也要考虑卖不卖得出去，位置较好的土地，估计价格也不低，开发商拿到手里一般不会做成‘刚需’产品，估计‘刚需’公司不会太积极，因为产品不支持，做不出溢价，可能多是大公司拿，还是做成中高端产品。”未来集体经营性建设用地入市后，地价如果不高，可以做中端产品，但开发商也需要参照该区域二手房价格以及即将出来的新品价格，来确定产品类型。
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