[摘要] 经济景气度不高、人口增速放缓、盘源相对增多以及中高端盘源承租人群收窄……广州的房东们正在经历一场前所未有的危机。来自中介的数据显示,2014年,广州住宅租赁市场交投下降,租赁成交量同比2013年同期减少了约两成。而新年以来,广州的住宅租赁市场更是连续下滑,继1月份环比下滑13.3%后,2月份的成交更
经济景气度不高、人口增速放缓、盘源相对增多以及中高端盘源承租人群收窄……广州的房东们正在经历一场前所未有的危机。来自中介的数据显示,2014年,广州住宅租赁市场交投下降,租赁成交量同比2013年同期减少了约两成。而新年以来,广州的住宅租赁市场更是连续下滑,继1月份环比下滑13.3%后,2月份的成交更是跌了36.9%。据悉,有部分房东在空置三个月后,开始接受10%的降价。
随着高端住宅的租金不断走高,白领们对房租的承受能力正在下降。CFP供图
来看房的租客少了,租金却在涨
春节后一段时期,历来都是广州的租房高峰期。随着大批外来人口返回广州,不少房东都等着租客上门。然而,今年的情况却让不少“公”、“婆”感到意外,不仅上门来看房的租客少了,租金似乎也难以像往年一样一步一个台阶往上涨了。
吴先生受朋友委托正在出租一套位于珠江新城的 ,房子只有38平方米,吴先生希望可以租3800元/月。可他告诉记者:“这种小 在珠江新城往年很是抢手,但今年从春节前就开始放租,一个多月时间过去了,不但没租出去,连来问的人都很少。”
来自中原地产的监测数据印证了租房市场的冷淡。受到客户回乡过年、退租等因素的影响,2月份二手租赁呈现量跌价微涨的趋势,当月二手租赁成交宗数环比下跌36.9%。而在1月份,租赁成交宗数环比则下跌13.3%。
中原地产多家分行主管表示,临近农历新年,有不少租客选择“退租”或者“年后再重新租房”,因此也在一定程度上使二手住宅的成交量持续下滑。
有房东空置三个月后被迫调价
记者发现,与房地产市场陷入“冷淡期”几乎同步,广州的租房市场在去年就已经陷入低迷。合富置业发布的一份数据显示,2014年广州住宅租赁实际成交活跃度,同比2013年下降两成。据广州国土与房屋管理局数据显示,2014年广州住宅租赁登记备案面积为996万平方米,同比2013年减少22.2%。
据了解,在2014年,由于住宅买卖需求萎缩,不少业主转租待售,租赁盘源增多,增幅在两到三成之间。供应相对增加,而需求有所减少,此消彼长下,供求矛盾有所缓和。部分业主担心空置期过长,议价空间有所加大。
“如工业大道的金碧花园,由于租客有所减少,部分空置时间超过三个月的房东,小幅调低租金预期。一房单位由原来的1500元-1600元,回调至1400元左右;两房单位由原来企硬3200元-3500元,回调至3000元,降幅约为10%。”有中介人士表示,“调查显示,回调后的价格,基本为大部分房东的心理底价,进一步让价的意愿不强。”
租客承受能力下降转租郊区房
事实上,随着高端住宅的租金不断走高,承接人群也相对地有所收窄,白领们对房租的承受能力正在下降。“实力有所脱节的租客无奈转租素质或地段稍差、但价格相对便宜的单位,如城中村物业或小产权房等。”中介业内人士如此表示。
以毕业生为例,一般来说,毕业生租房潮集中在5-8月。热门板块集中在学校附近以及东圃-员村、客村赤岗、白云区同和等靠近天河北和珠江新城CBD的片区。需求以小面积1房或单间以及合租2、3房为主;租金承受力相对不高,1房或单间集中在1500元左右,2、3房在2500元以下。不过,随着几年来租金的不断走高,这类地段较好、素质尚可而租金适中的盘源越来越稀缺,其中素质较优的中高端租盘,更是远超大部分毕业生以及就业不久 “新白领”的承受力。如较受毕业生欢迎的东圃-车陂片区,现时较优质的商品房社区楼盘,1房单位租金基本在2000元以上;2、3房合租单位基本在3000元以上。部分毕业生和“新白领”无奈转租附近素质相对较低的单位,部分转租城中村或小产权房。
●数据
租金支出占 中高白领家庭收入三成左右
据合富标准指数监测,2014年广州全市(十区)的租赁套均总价高达3794元/套,其中中心六区的租赁套均总价为4013元/套。总的来说,目前广州中高端优质住宅的租金较高位,租客的入场门槛也相对较高。
据相关机构的调研数据,2014年广州本科毕业生的中高收入月薪在3000元-5000元之间。若按小夫妻或小情侣2个人计算,中高收入毕业生租住一房住宅的租金支出占家庭收入三成左右。若单身或收入稍低的毕业生,则以合租中高端优质住宅居多。
据南方人才市场发布的《2014—2015年度广东地区薪酬调查报告》显示,在广州工作多年的白领平均月薪为6830元,若按小夫妻或小情侣2个人计算,租住两房住宅的租金支出占家庭收入的25%左右。据相关调查显示,租房的白领中,有53%的人月租占月薪的比重在20%以下,尚在可负担的范围内。
●分析
四大因素影响租赁市场
业内人士分析认为,广州租赁成交量下降,租金稳中略降,主要受四方面因素的影响:
一是经济景气度有所降低。数据显示,2014年全年中国的GDP增速为7.4%,较2013年的7.7%回落0.3个百分点。2014年单季增速分别为7.4%,7.5%,7.3%,7.3%,呈逐步下滑态势。2014年广州GDP累计全年的增幅为8.6%,较2013年的11.6%回落3个百分点。
二是人口增幅放缓。广州人口基础庞大,但近年来的人口增幅却较缓慢。自2011年以来,广州的常住人口基本维持在1300万以下。
三是租赁盘源相对增多。2014年,住宅买卖需求萎缩,不少业主转租待售,租赁盘源增多,增幅在两到三成之间。供求矛盾有所缓和,部分业主担心空置期过长,议价空间有所加大。
四是中高端租盘的承接人群有所收窄,部分租客被迫离场或转投城中村或小产权房。
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