[摘要] 经历多年的高速发展后，中国房地产行业已经进入白银时代。在探寻可持续发展路径上，众多品牌房企不仅积极拓宽经营领域，尝试跨界多元化，在企业内部架构及运营模式上，也展开大刀阔斧的深度变革，合伙人制就是企业运营变革的典型新事物。
经历多年的高速发展后，中国房地产行业已经进入白银时代。在探寻可持续发展路径上，众多品牌房企不仅积极拓宽经营领域，尝试跨界多元化，在企业内部架构及运营模式上，也展开大刀阔斧的深度变革，合伙人制就是企业运营变革的典型新事物。自万科推行合伙人制度后，一些大型房企如绿地、碧桂园、越秀等也相继“试水”。那么，合伙人制度到底能给企业带来怎么的变化？合伙人制度中的“合伙人们”又是处于何种位置？不同企业给出了不同的答案。
首吃螃蟹 去精英化受争议
作为行业吃螃蟹的房企，万科在合伙人制度的设置上可圈可点。其在集团层面建立一个合伙人持股计划，约两百多人的EP（经济利润）奖金获得者作为万科集团合伙人，共同持有万科股票，未来的EP奖金也将转化为股票；在项目层面进行项目跟投制度，除旧城改造及部分特殊项目外，所有项目经理及一线公司管理层必须跟投所在公司所有的新项目。显然，万科希望，在合伙人制度下，令合伙人和股东的利益一致，真正提升和完善公司的运营效率。
万科总裁郁亮表示，万科过去是一家精英化的公司，但现在准备去精英化，开始建立合伙人制度，学习互联网的去中心化结构、扁平化管理。
值得注意的是，万科的合伙人制度推行未满一年，已有多位高管离职，包括肖莉、毛大庆等元老级高管。但郁亮称：“并不是说这个人走，就代表着我们的合伙人制度出问题了。”他表示，制度绝不可能因为某一个人的离去而调整。对于万科推行合伙人制的效果，业界看法不一，既有企业随后追随，也有企业不看好。
跟投方式：员工初始跟投份额不能超过项目资金峰值的5%，公司将对跟投项目额外受让跟投，期投资总额不超过该项目资金峰值的5%。项目所在一线公司跟投人员可以在未来18个月以内，额外受让此份额，受让时，按照人民银行同期同档次贷款基础利率支付利息。
房企合伙人制度
模式：员工持股
群体：管理层、员工
特点：合伙人通过跟投持股的方式，共享企业经营所得，并对经营亏损共同承担责任。
越秀地产
佛山试点项目全员持股不超2%
越秀地产董事长张招兴在日前的集团业绩发布会上透露，今年越秀个推行合伙人制度的项目已经在佛山落地，通过合伙人制的试点，有望进一步缩短项目开工周期，提升资产周转率。未来越秀地产实行的也将是快周转策略，实现当年拿地、当年开工、当年销售。他还表示，越秀地产的合伙人制度未来也会在集团和地区层面进行跟进。上市公司层面会结合股权激励，项目公司就是项目经营和持股，思路和出发点都跟企业的利益挂钩，激发精细化管理的内在主观能动性。
据悉，以越秀佛山试点项目为例，全体符合资格的管理层成员所持股权合计还没有超过2%，与万科、碧桂园的跟投比例还差距很远。
对此，越秀地产管理层解释称，这只是根据佛山项目的总投资金额来确定的。从国企整体改革方案来看，国家政策鼓励员工持股多可以不超过25%，但具体到地产行业或者某个地产项目，跟投比例有几个百分点就可以起到提高周转速度、成本控制、质量控制，售价优化等作用，“到底是2%、3%还是5%，我们也要根据每个项目的情况和跟投团队的承受能力而定”。张招兴表示。
跟投方式：根据每个项目的情况和跟投团队的承受能力而定。越秀佛山试点项目，全体符合资格的管理层成员所持股权合计没超过2%。
激励机制彻底 还要继续深化
对比万科，碧桂园的合伙人制度被认为是目前房企激励机制彻底的合伙人制。在碧桂园的合伙人机制下，董事会主席杨国强给职业经理人每个项目高达15%的参与权。
由于去年10月开始推行的合伙人制反响良好，碧桂园表态，今年将全面深化推进这一机制。碧桂园总裁莫斌表示，“去年10月之后我们新获取的项目已经全部按照合伙人的方式进行运作，至今为止已有三个项目完成开盘，从其成本、资金投入、销售利润表现等方面来看，已经完全超出我们预期 。”
跟投方式：职业经理人每个项目有15%的参与权，15%的参与权分为三个层次来投，层是总部的平台，高管人员共同出资成立跟投基金，每个项目都必须跟投5%，保证对每个项目的平均支持；第二层是区域，区域经理人团队对所在区域的项目跟投5%；第三层是项目，项目本身操盘团队也跟投5%。
绿地
设立专门公司 代持职工股份
绿地集团在借壳金丰投资实现上市时，也完成了“合伙人制”的改革：上海绿地设立一家名为格林兰的公司，代持绿地职工持股会所持有的29.09%的绿地股权，而总人数达982人的绿地职工持股会，其持股权益被打包成32个“小合伙人”。绿地集团董事长张玉良对此次重组的股权设计的评价是：“此次重组是国有体制与市场机制‘混血’的实践，让‘国有体制’与‘市场机制’充分结合。”
记者了解到，绿地很早就建立起以市场化为导向的薪酬体系。现行薪酬体系呈现几个特点：总体上以员工能力为依据，将员工与其所在的经济单位效益紧密挂钩，各单位根据经济指标划分为不同的类别。以待遇的级差体现绩效目标和干部、员工个人能力的差异，但把差异维持在合理区段，确保薪酬水平的市场化和竞争力。同时还通过职工持股构建了职工与企业间的利益共享机制。
另外，集团高管团队全部通过民主推荐、无记名投票、按得票多少产生。
跟投方式：上海绿地设立一家名为格林兰的公司，代持绿地职工持股会所持有的29.09%的绿地股权，而总人数达982人的绿地职工持股会，其持股权益被打包成32个“小合伙人。
中小房企：暂不效仿 有其他激励方式
记者了解到，大多数房企创新还是停留在针对营销策略以及房地产开发模式的层面上，并没有上升到管理层。也有不少业内人士对合伙人制度保持疑惑的态度。
路劲地产营销总监表示，由于股东希望在房地产市场中投入的资金能够达到大化，房企便采取合伙人制度来激励管理层。如果企业经理人的专业素养没有发展到很成熟的程度的话，就没必要推行这样的制度。万科等公司可能上层建筑比较完备了，所以会考虑在管理方面有一些创新。路劲地产虽然没有这样的制度，但也有很多其他的激励方式，比如专项奖励、营销奖励、节约成本奖励等等。
信业地产是一家从番禺开始起家的中小型房企。该公司也正在谋求一些变化，从开始的住宅为主逐渐向商业项目转型。信业地产集团董事副总裁张惠娴认为，现在很多人对房企合伙人制度的理解都不一样，信业集团目前的发展也并未到要推行合伙人制度的层面上。每个公司的情况都不一样。
“合伙人”现身说法：部门间扯皮少了 员工干活积极了
广州万科公司位于南沙区的南方公元项目，是万科集团的个合伙人跟投项目，认购率达7倍之多，是目前认购倍数高的项目。
合伙人制度后，南沙项目总经理杨其祥感触良多：“房地产行业设计、采购、工程、营销等部门往往分工明确，一般各个部门只专注于自己的部分，并采用自以为的优方案。但其实这些环节是环环相扣的，比如设计追求的完美往往在采购上被认为成本过高，而采购精美的材料又可能导致工程的延长，工程延期会严重影响销售。过去常常各部门之间会扯皮，实行项目跟投之后，这些部门更愿意以一个团队向共同的目标努力了”。
在每个参与项目的员工都跟投之后，杨其祥感觉大家对项目的积极性高了很多，从过去完成公司给的任务变成积极主动寻找更优方案，比如公司对开盘前示范区的任务是做一条路，直接走到售楼处就可以了。但是大家多次讨论后，觉得完全可以根据项目所在的环境，设计一个沿街公园，再做一个英式商业风情街，后来还多加了一个泳池。这些方案在成本上没有太大影响，但在有限时间内大大增加了工作量。可是大家都没有怨言。
在营销环节，以往销售主要是营销部门的事情，但是现在员工成为项目的股东之后，由于事关切身利益，员工们会积极通过各自的方式推广项目，可谓是人人都是销售。该项目去年十一开盘，首期推出356套房，15天不到就卖了326套，去化率近92%。预计今年6、7月份，该项目的员工就可以实现分红了。
至于分红能达到多少，主要看项目盈利情况。有消息称，万科深圳某项目有员工跟投4500元，而分红达到7000多元。不过该消息记者尚未得到万科官方证实。
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