[摘要] 根据合富辉煌（中国）市场研究中心统计：目前，广州市场消化速度明显好转，截至年初，十区二市存量消化周期下降至12个月左右，但是存量却达到了一年多来的高位。3-5月按正常施工进度，广州将有约2万套新货可以推出市场，可以说货量非常充足，市场出货依旧“压力山大”。
根据合富辉煌（中国）市场研究中心统计：目前，广州市场消化速度明显好转，截至年初，十区二市存量消化周期下降至12个月左右，但是存量却达到了一年多来的高位。3-5月按正常施工进度，广州将有约2万套新货可以推出市场，可以说货量非常充足，市场出货依旧“压力山大”。
我们预计接下来的广州市场区域特征差异巨大，成交分化明显：市区200万以内产品稀缺紧俏；荔湾或受益于市区200-300万改善型需求回升，成交看好；白云则成交继续放缓;南沙受惠于自贸区，成交企稳，价格小幅上扬;番禺的结构性缺货或为萝岗市场带来机会。
3-5月广州外围多个区域货量达到近年高位，将继续大力推货
930政策的出台令到低迷的市场提升明显，周度成交上升接近60%，随之年末在开发商大力推货下，成交进一步上升至周均19.2万㎡的高位。步入2015年由于春节的到来周度成交有所下滑，但1-2月成交依旧保持在超过10万㎡的良好水平。
广州市场消化速度明显好转，截至年初，十区二市存量消化周期下降至12个月左右，但是存量却达到了一年多来的高位，超过10100套，持续在高位徘徊，市场出货依旧“压力山大”。
根据合富辉煌（中国）市场研究中心统计，3-5月广州市十区+新塘按正常施工进度将有约2万套新货可以推出市场，对比2014年各个季度的实际推货，可以说货量非常充足。
从货量分布上看，预计外围供应仍充足，外围四区（番禺、花都、南沙及萝岗）均有超过3000套货量，增城（新塘）也有超过2800套货。中心区整体供应稀缺，但荔湾及白云区有较大变化。
荔湾区货量增加，预计有1800套新货，另有1500套来自广钢（中海、金融街项目）及保利旧改项目推出认筹。白云则由于金沙洲供应减少，导致全区供应大幅下降，预计新货仅1000套。部分区域货量达到近期高位。
萝岗：预计3-5月，全区供应达8200余套，与萝岗2014年全年成交量相当。其中在售余货5100余套，新货3100余套。
南沙：2015年2月的可售货量179㎡，较2014年同期上升94%。南沙区3-5月份预计住宅供货约3000套货，主要分布在南沙中心板块。
花都：3月初花都区在售余货达1.33万套（指，已拿预售证并已实际推售的货量，不包含已拿预售证未推售的货量），按2015年首2个月月均成交640套的水平计算，需消化20个月以上；3700套新货入市将使花都区实际在售货量再增加近3成（28%）。
区域特征差异巨大，预计成交分化明显
一、市区：200万以内产品是稀缺中的稀缺，此类个盘紧俏
近年中心区成交格局变化大，尤其总价100-200万产品成交占比由39%逐年下降至当前19%。中心区价格的快速上升，导致此类总价产品缩小，尤其2015年大幅缩减根源就在于此类产品供应的大幅减少。
预计接下来市区仅有深业金悦湾、天健上城和汾水花园集中供应此总价段产品，可谓稀缺中的稀缺。
二、 荔湾：货量市区之冠，或受益于市区200-300万改善型需求回升，成交看好
荔湾二季度预计有3000多新货面市，为市区供应主力。 其中新推售货量约1800套，另有三个项目接受认筹，预计货量近1500套。
近期广州二手楼市呈现“淡季不淡”的局面，主要是整体政策环境放松，部分首改买家的观望犹豫的情绪减弱。相当部分买家在对比了市区及外围物业后，后做出决定入手市区二手楼市，从数据可以看出，2015年1—2月份，购房总价150—200万和200—300万的占比比上年四季度上升了15个百分点，他们多选择90-120㎡物业，此类产品成交占比亦上升了6个百分点。
市区二手总价150-300万的需求回暖也为货量集中的荔湾楼市带来利好，根据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，荔湾区供应集中总价200-350万，120㎡以下产品，预计将受到广大置业者的青睐。
三、 白云：成交继续放缓，深业江悦湾热销
进入2015年，白云区周度成交量持续萎缩，相比2014年四季度，周均成交量下滑54%，主要原因在于金沙洲作为白云区长期供应大户，其中小户型产品急剧减少，板块成交量相比2014年四季度下滑65%。
而预计3-5月白云区全新推货以大户型产品为主，预计二季度成交将放缓。其中金沙洲板块仅深业江悦湾推出小户型产品，户型为78㎡两房，82-100㎡三房；其余项目新推货量均为130㎡以上大户型产品为主。同时深业金悦湾也是上文中提到的总价200万以下紧俏产品，尤其看好。
四、 南沙：成交企稳在上年末的水平，价格小幅上扬
广东自贸区挂牌，涉及总体方案及负面清单的出台，将明确限定不可进入的产业，和之前的正面清单的管理模式相比，负面清单对于外资企业与中小企业来说，进入门槛更低。另外还将简化企业经营审批手续，包括“三证合一”、外商投资文书、税务登记等，可以节省企业进驻自贸区的时间成本，这些都将大大提升南沙商务功能，利好商用物业，但直接作用于住宅市场的利好较少。
借鉴上海自贸区挂牌后，对区域住宅市场拉动明显，一是自贸区概念炒作带来的投资需求，二是大量企业进入园区注册将带来新增的产业人口，产生新的住房需求。上海自贸区挂牌后，上海浦东新区住宅价格连续两个月环比升幅达11%，均价由24248元/㎡上升至29915元/㎡，成交量短期上升明显。在人民币跨境使用细则等实施性细则公布后，价格持续上升，2014年5月份达到高峰，升幅高达55%。成交量受2014年大市不佳影响有所回落，随着大市的回暖和政策的落实，2014年四季度价量再度明显回升。但值得提出的是，上海自贸区是在浦东新区的基础上建立的，浦东经过二十余年的发展，自贸区形成后可以快速导入形成大量新增产业人口，这是当前的南沙所不能比拟的。
南沙虽经过好几轮的利好推动，但总体来说买家仍以投资需求构成，要形成以自主需求的客户为主体，尚需产业完善和配套打造。基于以上观点我们认为自贸区无疑将利好南沙楼市，但是在当前投资客已经对利好话题反映疲软的情况下，利好预期相对比较谨慎。
南沙区3-5月住宅主力新货供应约3000套，楼盘集中在滨海花园、万科南方公元、南沙保利城、时代云图、叠翠峰、富力天海湾等品牌大盘，高素质楼盘新货供应充足有利于带动成交。
南沙3-5月新推项目分布及货量
综上所述，预计南沙自贸区挂牌之后短期内可拉动住宅市场价格的小幅上升，截止到2015年2月，南沙住宅市场可售货量达到179万方，是近年的高位，库存压力大，市场亦将保持积极出货，成交量在上年年底10万㎡月度成交基础上预计接下来将企稳这一水平。
五、 番禺的结构性缺货或为萝岗市场带来机会
萝岗在预计接下来3000余套新货中，产品集中在70~120㎡两三房户型，多为刚需或刚改产品。其中45%货量集中科学城板块，其次为萝岗中心等板块，科学城东板块去货压力尤其明显!产品无论是结构或者区域都同质化竞争明显，压力巨大。一方面巨大货量必将令到出货意欲明显的开发商不敢过快提价，价格以相对平稳的水平保持，这无疑是有利于市场成交。
3-5月部分新推货住宅项目的新货产品情况
另一方面与萝岗区相隔不远的番禺华南板块则呈现不同的景象。番禺尤其是华南板块一直是天河客户外溢的一个主要区域，与萝岗相似，科学城东以及萝岗中心板块接近40%的成交由天河客户构成。而在接下来的3-5月华南板块中小户型紧缺，多数为120㎡以上中大户型。两个片区供应的错位，或许将令到萝岗市场受到利好，在部分客户做置业选择时，更有优势。
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