[摘要] 市场环境变了，因此，房企必然也要调整步调。不过在盲目地喊“转型”、“多元化”之前，是不是应当思考如何做好产品先？
市场环境变了，因此，房企必然也要调整步调。不过在盲目地喊“转型”、“多元化”之前，是不是应当思考如何做好产品先？
我在前一篇文章中有提到，过去很多开发商之所以能赚钱，不是自己能力有多行，而是风力够劲，即使是头猪都能飞上天。现在风没有停，仅仅是风力稍弱，这些“猪”就摔得四仰八叉。
怎么办？很多人就想到了转型，想抓住下一个风口。但是他们有没有想过，钱是那么好赚的么？既然以前是瞎猫碰到死老鼠，现在又有什么底气说自己还能那么幸运？现在的资本市场早不是过去那种贫弱、稀缺的状态，每一个可以赚钱的机会都有一大群资本大鳄在虎视眈眈。
因此，开发商的出路仍然在房地产这个主业上，未来的中国房地产市场也仍然有大把的机会。关键就要看房企们如何从过去的辉煌中清醒过来，将自身的缺陷转变为上升的空间和突破的契机。中国的房地产只能算是刚刚开始走上正轨，相较于其他充分竞争、更加成熟的行业而言，中国的房地产企业在管理、人才、产品等各方面都乏善可陈。因此，只要其中某些开发商能够端正态度，做好自己，就能脱颖而出。
做好自己首先就要做好产品！现在各行各业都在谈互联网思维，面对市场变化而惶恐不安的房企们更是迫不及待地想拥抱互联网。但是他们没有意识到，互联网思维重要的内容之一就是产品思维，用雷军的话来说就是“极其强调真实材料做好产品”。
过去谈产品，往往指的就是硬件，如建筑风格、园林、外立面、户型、装修材料等。但是随着大众消费心理逐渐成熟，我们对产品的认识界定应当进一步加深和扩展，由房子的物理属性扩展到人文属性上，在软件层面精耕细作，如艺术氛围、空间创意、物业管理、社区文化、医疗服务、生态环境、商业及教育配套，等等。
无论是硬件还是软件，我认为房地产产品都应当从三个层面不断进化：
模式与专业化的结合。过去很长一段时间，中国的房地产市场是一个卖方市场，因此，开发商们对客户需求的尊重仅仅停留在口头上，很多产品都是老板拍脑袋定下来的。这种非理性决策的后果就是制造出大量无效产品、垃圾产品，终导致天量库存压顶。因此，做好产品的步就是专业化，即由专业的团队，对市场进行专业的调研，从而做出专业的决策，终通过实践来不断修正和完善。而专业化体现在产品的细节上：一棵树、一道水景、一条步道、瓷砖的形状、地板的材料、客厅的进深、窗台的高度，等等。只有通过这些细节的精心雕琢才能把我们的专业深度充分地展现出来。正是通过对细节的孜孜以求，不断的锤炼、改进，终形成一套成熟、科学的产品理论、产品体系和产品模式，以专业精神和科学模式而不是凭感觉来拓展市场。
标准化与个性化之间的平衡。成熟的房企都有自己的产品线和发展模式，然而由于房企们过度追求规模化、高周转，从而使许多开发商的产品线策略产生了异化，往往是一套图纸打天下，一种模式到处套用，许多设计规划只是简单的复制，造成很多项目是千人一面、千篇一律。过去是卖方市场客户没得选，现在市场充裕了，客户的需求层次也提高了，他们不禁会问一问：“你这房子和其他的开发商有什么不同呢？”在个性化的年代，与众不同才能体现价值。当然房子不可能彻底的个性化，客户们也往往不完全明白自己需要什么，因此需要在标准化和个性化之间取得平衡，通过不断微创新来推出差异化的产品。这种创新，不是异想天开，而是应对不同的客户需求和不同的环境，如不同的年龄层次、收入水平、文化水平、地域特征、文化氛围、生态环境等，从而使产品百花齐放、缤彩纷呈。
互联网思维与全周期服务。房子终是人来住的，因此其核心价值就是如何满足人的各项需求，尤其是精神需求。很多开发商（包括知名开发商）都忽略了这一点，或是凭着感觉来，或是照抄国外的经验。比如，很多高端项目设计了避难所，终的结果却被客户否定，改成了书房、娱乐室、储藏室。因此，产品设计必须实实在在地贴近客户的需求，懂得客户要什么。
这不仅仅是硬件方面，更重要的是软件方面，比如，为饱受高房价之苦的年轻人提供超小户型产品，为白领夫妻提供完善的托儿服务，为老年人提供上门的医疗服务，为越来越陌生的邻里关系建设融洽的社区文化，等等。这些既是满足客户的需求，同样也是市场新常态下可以挖掘的新商机。我在参加一次论坛时听到这样一个案例，一位来自湖南的开发商在清远拿了一块地，面积不大但环境不错，项目将开发成养生度假型的社区，如果按照一般的做法可能很难卖。
这位开发商的做法是通过家乡的商会召集在广州及周边地区的老乡，看看他们有没有意向。结果是应者云集，项目完全不愁卖。为什么？因为一般的社区很难提供这种乡里的氛围，老人家拉家常、打字牌都没有合适的对象。这就是满足人们对乡里文化、乡里关系的需求，尤其是满足老人家对情感交流的需求。
互联网思维的另一重要内容是用户思维，即“很愿意倾听用户的意见，和用户做好朋友，甚至能把用户拉进来，一起把产品做好”。对于中国的普通老百姓而言，一套房子不仅花掉两代人、甚至三代人的全部积蓄，也是陪伴一生的珍贵产品。那么开发商是怎么做的呢？卖的时候吹得天花乱坠，卖掉之后则拼命推脱责任，基本都是一锤子买卖。因此，很多人在谈住宅70年产权时，讽刺说中国的房子能住30年就不错了。如果真正对客户重视起来，房企们就必须把做房子、卖房子当成经营一生的买卖，通过对房地产的全周期服务来挖掘新的商机。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
