[摘要] 据全球领先的房地产服务公司高力国际新发布的研究报告显示，据广州市统计局，广州2014年全年生产总值同比上升8.6%，增速较全国高1.2个百分点，较全省高0.8个百分点。同期，全市固定资产投资同比增长14.5%；房地产开发投资同比增长15.5%。
据全球领先的房地产服务公司高力国际新发布的研究报告显示，据广州市统计局，广州2014年全年生产总值同比上升8.6%，增速较高1.2个百分点，较全省高0.8个百分点。同期，全市固定资产投资同比增长14.5%；房地产开发投资同比增长15.5%。相应地，广州甲级写字楼空间的市场需求于2015年季度保持平稳，平均空置率降至四年来低水平。
整体供应、需求及空置状况
高力国际数据显示2015年季度，广州甲级写字楼市场无新项目落成，全市总存量维持在约401万平方米。按区域划分，天河区存量为337万平方米，占总存量84%，并居各区首位；其后分别为越秀区（10%）和海珠区（5%）。按子市场划分，珠江新城存量高，约215万平方米，占总存量54%；天河北—体育中心（30%）紧随其后。
季内，广州甲级写字楼需求保持平稳，空置率降至四年以来低水平。截至季末，该市整体平均空置率环比下降0.8个百分点，同比下降3.3个百分点至17.2%。按区域划分，尽管海珠区空置率环比下降1.4个百分点至20.2%，该水平仍系全市高；天河区紧随其后，空置率环比下降1.1个百分点至18.5%。在越秀区，空置率环比上升1.9个百分点至5.2%。
Figure1 Guangzhou Grade A Office Quarterly New Supply, Net Absorption and Vacancy Rate
图1 广州甲级写字楼季度新增供应、净吸纳量和空置
Source: Colliers International Research, Guangzhou
数据来源：广州高力国际研究部
按子市场划分，珠江新城空置率环比下降2.5个百分点至24.5%，但该水平仍居首位；琶洲居其后，空置率为20.2%，环比下降1.4个百分点，或同比下跌5.6个百分点。相反，在租户搬迁的影响下，越秀及天河北—体育中心子市场空置率录得上升：前者空置率环比增加1.9个百分点至5.2%；后者空置率环比上扬1.4个百分点至8.0%。
在无新增供应的背景下，净吸纳量环比下降62%，同比下降29.6%至32,772平方米。仅琶洲子市场净吸纳量于季内录得环比上升。空置空间有限、对价格敏感以及来自于琶洲和珠江新城的竞争均导致了越秀和天河北-体育中心子市场内部分租户的迁出，季内这两个区域净吸纳量均录得负值。
Figure 2 Guangzhou Grade A Office Occupied and Vacant Area by Location
图2 广州甲级写字楼分区域入住面积和空置面积
Source: Colliers International Research, Guangzhou
数据来源：广州高力国际研究部
租金
截至季末，广州甲级写字楼物业平均租金环比上升1.7%，同比上升1.6%，至人民币154.4元每月每平方米，四个子市场均录得租金上涨。其中，天河北—体育中心子市场录得高环比升幅，环比上升2.6%，同比上升4.0%至人民币161.1元每月每平方米；其后为琶洲（环比上升2.5%，或同比上升6.6%至人民币100.9元每月每平方米）和珠江新城（环比增长1.4%，同比增长4.5%至人民币162.1元每月每平方米）。越秀子市场租金相对平稳，录得环比0.3%的升幅。值得注意的是，新兴商务区琶洲及珠江新城CBD平均租金录得同比较大增幅，展现区域竞争力的不断加强。
Figure 3 Guangzhou Grade A Office Rent and Q-o-Q Growth Rate
图3 广州甲级写字楼租金和增长率
Source: Colliers International Research, Guangzhou
数据来源：广州高力国际研究部
Figure 4 Guangzhou Grade A Office Average Rent by Location
图4 广州甲级写字楼分区域平均租金
Source: Colliers International Research, Guangzhou
数据来源：广州高力国际研究部
投资
2015年季度，广州市写字楼投资市场较为平静，无整售交易公布。散售交易市场录得若干成交，其中包括个人投资者在珠江新城保利克洛维的若干交易。虽然投资级机会有限，机构投资者仍在核心区积极寻找投资机会。
展望
广州市将2015年GDP增速拟定为8.6%。此外，广州自贸区方案在本季度获得中央批准。这一系列动作均预示该市本年度经济增长将保持稳定，并支撑对优质空间的需求。
2015年余下时间内，广州甲级写字楼市场将迎来六个新项目完工，均位于珠江新城。新增供应总建筑面积约为641,600平方米，高于该子市场过去四年年均净吸纳量。高力国际预计，新增供应将在短期内导致珠江新城平均空置率上升，从而拉高全市整体空置率。越秀区的空置率在现有租约尚未到期的情况下或将保持稳定；鉴于琶洲的租金水平低于全市平均，其净吸纳量或将增长。由于全部新增项目均位于核心区域且品质较高，其租金预期将高于全市平均。因此，广州市甲级写字楼平均租金预计将保持平稳增长。
高力国际指出，年内广州写字楼投资市场应将维稳，资本值及率预计将维持大体呈平稳态势，而核心区优质物业投资机会仍将保持有限。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
