[摘要] 据全球领先的房地产服务公司高力国际新发布的研究报告显示，据广州统计局数据，2014年广州社会消费品零售额几近人民币7,700亿元，同比增长12.5%，且高于全国平均水平12%。同时，2014年网上商店零售额同比激增63.1%，反映出消费者行为的转变。
据全球领先的房地产服务公司高力国际新发布的研究报告显示，据广州统计局数据，2014年广州社会消费品零售额几近人民币7,700亿元，同比增长12.5%，且高于平均水平12%。同时，2014年网上商店零售额同比激增63.1%，反映出消费者行为的转变。然而，2015年首季度广州商铺物业市场保持活跃，季内有一新项目入市且录得一系列新店开业活动。新项目致使空置率有所上升，并拉低全市平均租金。
供应、需求及空置状况
季内，高德置地冬广场竣工入市，为广州中高端购物中心市场新增10万平方米的供应。因此，全市总存量环比增加3.2%，至约330万平方米。新项目位于珠江新城，使得该区域内存量升至30万平方米，环比增加五成。
高力国际监测数据显示，截至季度末，广州商铺物业市场平均空置率环比上升0.8个百分点至10.5%，主要缘于新增供应入市以及太阳新天地的内部调整。净吸纳量为65,650平方米，环比减少66%。鉴于新增供应之影响，珠江新城区域空置率环比上升13.8个百分点，或同比上升11个百分点至29.8%。如若忽略新增供应的影响，全市空置率则环比下降0.8个百分点至8.9%。在天河路区域，随着部分项目内业态及品牌组合调整的逐步完成，区域内空置率环比下降1个百分点至4.0%。
Figure1 Guangzhou Mid to High-End Shopping Centre New Supply, Net Absorption and Vacancy Rate
图1 广州中高端购物中心新增供应、净吸纳量和空置率
Source: Research, Colliers International, Guangzhou
数据来源：广州高力国际研究部
Figure 2 Guangzhou Mid to High-End Shopping Centre Vacant Area, Occupied Area and Vacancy Rate by District
图2 广州中高端购物中心分区空置面积、入驻面积和空置率
Source: Research, Colliers International, Guangzhou
数据来源：广州高力国际研究部
季内，来自餐饮业态的需求尤为活跃，若干品牌开设新店。其中包括：撒拉亭于高德置地春广场设立新店；悦翠堂于太古汇新开餐厅；Godiva在天河城首层开设新店；粤式餐饮连锁太兴餐厅在天河城开设新店；泰式餐厅泰靓于太阳新天地开店；探鱼于天娱广场开设其第四家餐厅；开心老爸于白云万达广场开设新店；来自新加坡的TWG Tea在太古汇开设其广州首店。鉴于广州稳固的经济基本面及日益增长的消费者市场，若干餐饮品牌选择该市设立其中国大陆首店，包括台式餐饮品牌茶木在天河城开设的国内首店；韩国咖啡店Tom N Toms Coffee在珠江新城的高德汇开设其中国首店。
化妆品业态对高端物业的需求亦较为活跃，一系列新店开业活动即系佐证。其中包括迪奥香水化妆品以及香奈儿化妆品副线品牌分别于太古汇开设店铺。时尚零售商于广州零售市场继续扩张，季内录得一系列新开活动，其中包括：New Balance在万菱汇扩租并开业，同时又于高德置地广场新设其概念店；Toms于正佳广场开设其华南区首店；以及Gap于正佳广场开设其华南区双层旗舰店。
首次进入广州市场的时尚及珠宝品牌包括维多利亚的秘密（于太古汇及天河城），意大利品牌Loro Piana（太古汇），珠宝品牌Darry Ring（中天购物城）以及韩国时尚服饰品牌Chris Christy（正佳广场）。同时，包括太古汇，正佳广场及太阳新天地在内的购物中心业主持续调整其业态及品牌组合，以应对网购市场的迅速发展以及消费者喜好的转变。
截至季末，广州中高端购物中心首层物业平均租金环比下降1.0%，或同比下跌1.4%至人民币701.5元每月每平方米。租金下跌主要归因于新增供应租金低于平均水平，以及传统商圈为吸引优质租户而提供的租金折扣。具体而言，天河路商圈首层物业平均租金环比下降2%至人民币1,267元每月每平方米。然而，在季节性利好因素（中国农历新年及情人节）的带动下，番禺及白云区的平均租金分别录得环比1.4%及1.1%的涨幅。
Figure 3 Guangzhou Mid to High-End Shopping Centre Ground Floor Rent
图3 广州中高端购物中心首层租金
Source: Research, Colliers International, Guangzhou
数据来源：广州高力国际研究部
Figure 4 Guangzhou Mid to High-End Shopping Centre Rent by District
图4 广州中高端购物中心各区平均租金
Source: Research, Colliers International, Guangzhou
数据来源：广州高力国际研究部
投资
2015年季度，广州商铺物业投资市场较为平静，无整售交易公布。中高端商铺物业持续自持其资产以期长久且稳定的回报。虽然投资机会有限，但投资者仍对位于核心区域的高品质且表现稳定的商铺物业继续保持密切关注，同时亦于番禺和南沙等新兴零售区域积极寻找机会。
展望
高力国际资料显示，广州商铺物业市场将在年内迎来十个新项目，其合计面积超过100万平方米。其中，天河路商圈内期待已久的天环广场将于2015年第二季度完工，其总建筑面积逾11万平方米，并将有包括将在广州开设首店的苹果等瞩目租户入驻。该购物中心定位高端，将进一步加剧优质商铺物业对理想租户及顾客的竞争。
广州市GDP、社会消费品零售额以及人均可支配收入预计将保持平稳增长。即便如此，大量计划入市的新增供应以及电子商务的快速增长业已开始并将持续导致业主改变其市场策略；包括对业态、品牌组合和租金的调整。例如，正佳广场已经引入一室内水族馆，并计划开设一保税前端商店。新增供应及加剧的竞争或将致使部分业主提供租金折扣，以吸引租户并达到期望的入驻率；鉴于天环广场租金预计将高于平均水平，其落成将在一定程度上抵消租金的下行趋势。
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