[摘要] 按套计价购房测出面积多了等于“中大奖”？广州的韦女士不幸购买了按套计价的商品房，面积少了将近3平方米，占约定面积超过4%，折算房价就差了4.76万元。
按套计价购房测出面积多了等于“中大奖”？广州的韦女士不幸购买了按套计价的商品房，面积少了将近3平方米，占约定面积超过4%，折算房价就差了4.76万元。
韦女士起诉要求开发商支付6万元违约金，法院却按照购房合同约定，判决开发商无需退还差价。本期信息时报与广州市中院合作的“法官话你知”栏目，给大家讲解按套销售的商品房出现面积差能否索赔，以及存在哪些风险。
案例
按套计价没赚反亏
2009年3月12日，韦女士（化名）相中了白云区机场路“鑫某大厦”的商品房，开发商打出“按套计价”的广告，实际面积可能比约定的要大。当时楼价高企，万一测绘时面积大了不就跟中奖一样赚了？如果不幸面积少了，不是可以让开发商退还差价吗？
于是，韦女士签订了《商品房认购协议》，协议约定“房屋的建筑面积为68.27平方米（以政府房管部门后测定为准）”，而后《商品房买卖合同》中再次约定，该房建筑面积68.27平方米，属“预售”，按套出售并计价，总金额约为110.5万元。
没想到，韦女士盼了4年，终于等到房产证到手时却傻眼了。房地产权证载明，该建筑面积只有65.31平方米。这相差的2.96平方米对于这套面积不大的套房来说，面积差占了原来约定总面积的4.33%，折合成房款，相当于韦女士购房时多给了4.79万元。
随后，韦女士认为开发商交付的房屋建筑面积不符合合同约定，向白云区法院起诉，要求判令开发商向其支付违约金6万余元，其中包括房屋差价。庭审时，被告开发商不同意韦女士的诉求，认为合同已经约定了按套计算，就没有退钱的道理。
判决
开发商并未违约
记者查阅了针对按套内建筑面积或建筑面积计价问题的相关司法解释，《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出现面积差时，合同有约定的按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，有一个3%的参考数值。
就本案情形而言，根据上述司法解释，面积误差比值超出3％，购房者可以解除合同、要求返还已付购房款及利息，也可以不解除合同而要求开发商双倍返还差价。不过，韦女士购房方式属于“预售”，出现房屋面积差是在经过相关部门测绘后，这种情况怎么处理其实上述司法解释并没有作出规定。
2014年3月，白云区法院一审判决韦女士败诉。一审认为，该房实测面积与合同约定面积确有差异，但《商品房认购协议》约定了建筑面积以政府房管部门后测定为准，而《商品房买卖合同》约定购买房屋按套出售并计价，因此开发商并未违约。近日终审维持原判。
排除开发商故意 轻微误差没得退
为什么属于预售房屋，法院就判开发商不用退钱？广州中院房地产庭法官李焕作出解释，本案的面积差不到3平方米，当房屋出现轻微面积误差时，排除开发商故意改动设计图纸减少房屋建筑面积的情况，房屋施工过程中出现合理范围误差一般非开发商所能控制。
而且，购房的市民在签订采取“按套计价”方式的房屋买卖合同时，作为完全民事行为能力人，应当能够预见商品房买卖合同中载明的面积，尤其对于预售的“期房”，终房产证登记时核定的实际面积极有可能不一致，仍然与开发商约定选择按套计价方式，应视为其接受了该交易方式在面积差异方面可能带来的交易风险，理应承担相应后果。
李法官还指出，当事人约定按套计价，而不采取按面积计价，也说明房屋面积在一定程度上对房屋价款并不起直接决定作用，而只是参照作用。且《商品房买卖合同》中也明确，当事人选择按套计价的，不适用合同中有关面积确认及面积差异处理条款。
解读
开发商推“按套销售”避风险
所谓“按套计价”预售商品房，是指开发商与购房者同意将套（单元）作为计价单位，对符合预售条件的商品房进行交易的一种销售计价方式。这种计价方式原本在销售独幢别墅、联排别墅等类型房屋时采用较多，俗称“按套销售”。
不过，近年来开发商在销售普通商品房或者商铺时有逐渐采取这种方式的倾向。李法官指出，除了有些不良开发商想借此钻空子，对房屋面积进行恶意缩水之外，主要原因是期房在建设中存在很大的变动性，很多因素往往不是开发商所能控制的，开发商借此来规避房屋面积出现误差而导致的风险。
无论从开发商的角度还是购房者的角度分析，现阶段采用“按套计价”方式都是有风险的。对于开发商，需要增加诚信意识，应在合同中附所售房屋的平面图，标明详细尺寸，并详细约定误差范围和处理方式。
而从购房者的角度来看，应当准确理解按套计价的含义，知悉其可能产生的后果，提高风险意识，约定相应的处理方式。
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