[摘要] 在自贸区利好的带动下，今年以来，南沙一手楼交易量大涨一倍多，是整个广州住宅市场成交火爆的区域。这不禁让人联想到上海自贸区。
在自贸区利好的带动下，今年以来，南沙一手楼交易量大涨一倍多，是整个广州住宅市场成交火爆的区域。这不禁让人联想到上海自贸区。数据显示，在上海自贸区设立后一年，受自贸区直接辐射的板块成交均价达24992元/m2，与自贸区揭牌前的成交均价20987元/m2相比上涨19.1%；与此同时，这些板块的成交量也是“高歌猛进”。南沙变身自贸区之后楼市能否重现“沪市行情”呢？
一季度成交量大涨一倍多但均价跌11.5%
日前，中共中央政治局召开会议，审议通过广东、天津、福建自由贸易试验区总体方案、进一步深化上海自由贸易试验区改革开放方案。在此利好之下，南沙楼市“喜大普奔”。
根据数据中心抓取的阳光家缘网统计数据显示，今年一季度，全市一手楼交易量约为1.6万套，接近去年的1.62万套。其中，有着自贸区利好的南沙成为整个广州住宅市场成交火爆的区域，一手楼交易套数达2544套，比去年同期的1187套大增114%，但交易均价为10123/m2，较去年同期的11439元/m2下跌11.5%。
以成交套数排名的南沙滨海为例，去年一季度，该楼盘售出284套，今年同期则售出725套，成交套数翻了一倍多。但交易价格却从11691元/m2降至9833元/m2，较去年同期下跌15.9%。这对于想靠买楼赚一笔的投资客来讲，难免有点失落。
记者直击
开发商卖楼，蛮拼的。南沙成交量一路走高离不开房企卖力促销。
记者近期走访南沙发现，南沙楼市虽然火爆，但更多的离不开房企大力的促销。
从地铁四号线金洲站出来，沿路能不断收到各个房企的宣传单。“要买房吗？趁现在赶紧买吧，自贸区挂牌后房价还会涨”、“现在下定有特别优惠，我带你去看吧”、“不买没关系，你先去看看比较一下啦”……销售人员几乎是围着路人在进行各种形式的推销。
在一些楼盘扎堆的区域，竞争更是白热化。日前，南沙保利绿地大都汇开售，斜对面的香江金融中心的推销人员就在路边竖出了“香江金融中心更平”的大招牌，与此同时，附近的时代云图也派出多个推广人员手执“选房送车位”的广告揽客。
此外，在多个楼盘现场，记者均发现由电商组织的看房团穿梭于售楼部及样板房之间，这当中，既有真正的看楼客，但同时也不乏仅仅是想在南沙一日游的市民。对此，有销售人员坦言，确实有些人并不是来买楼的，但毕竟有人头到场充数可造势。
业内分析
后市难大涨，为什么
南沙货量太充裕库存去化时间达19个月
业界认为，南沙楼价之所以未能随着成交量上涨而显露出狂奔而上的走势，是源于供应量的迅猛增加，从而导致了房企销售“压力山大”。而房企不遗余力做推广，找买家，也是源于货量太充裕了。
原因1：库存，还是库存
据网易统计数据显示，截至3月31日，南沙区新建住宅的可售套数多达18969套。按过去3个月成交量大的3月成交套数984套计算，单这一库存去化时间就需要19个月，而且还没包括即将新增的供应量。
自贸区能否带旺南沙楼市？对此，多家房企人士一致表示，对后市不敢太乐观。一上市房企营销人士就直言，从去年以来，南沙楼市住宅的库存量一直比较大，同时，楼市交易虽然是时有升温，但却不稳定，目前的存量房能尽快消化完就已经很不错了。
原因2：二手房难脱手
有业内人士认为，南沙一手楼市成交难放量大涨的另一个原因是二手交易渠道不畅。有人说，去看看南沙有没有品牌中介进驻就知道这个市场的热度了。
一般而言，投资者投资物业并非会持有一辈子，如果物业不能有通畅的渠道去变现，那么不动产也就真正变成了“不动”的资产。
一些知名的中介人士就指出，目前南沙尚是一手楼开发的高峰期，二手房远未到成熟的时候，即使是目前在南沙持有房屋且已拿到了房产证的物业，想变现的话，也大都是通过朋友间询问打听是否有接手的人士或是挂在网上放盘，但透过这些渠道变现非常缓慢。
对于有自住和改善需求的人士，除非是在南沙工作，否则在南沙买房实际意义不大；如果是以投资为需求，则应该以一种长线投资的心态，静候自贸区营造的良好投资前景的到来。而这个“静候”期到底有多长，则仍需当地产业的带动。
4月7日，《广州市南沙区土地利用总体规划（2006～2020年）》原则通过。“高大上”的规划之下，我们不妨再细数一下南沙7大区块的具体功能。
7大区块
1
海港区块
15平方公里。包括龙穴岛作业区和沙仔岛作业区，其中龙穴岛作业区13平方公里，东至虎门水道，南至南沙港三期南延线，西至龙穴南水道，北至南沙港一期北延线。
功能定位：国际航运发展合作区。
规划发展重点：联手港澳打造泛珠三角地区的出海大通道。南沙港区是广州港主力港区，正在规划建设港区三期和四期工程。已开通内外贸航线57条。
2
明珠湾起步区区块
9平方公里。东至环市大道，南至下横沥水道，西至灵山岛灵新大道及横沥岛凤凰大道，北至京珠高速，不包括蕉门河水道和上横沥水道水域。
功能定位：金融商务发展试验区。
规划发展重点：重点发展总部经济、金融服务和商业服务。推动粤港澳金融服务合作，探索开展人民币资本项目可兑换先行试验。明珠湾起步区是南沙新区标志性工程，目前开发建设已全面铺开，规划建设现代金融服务集聚区、总部商务区及钻石水乡居住社区等功能区。
3
南沙枢纽区块
10平方公里。东至龙穴南水道，南至深茂通道，西至灵新大道，北至三镇大道。
功能定位：粤港澳融合发展试验区。
规划发展重点：重点发展资讯科技、金融后台服务、科技成果转化、专业服务等。
4
庆盛枢纽区块
8平方公里。东至小虎沥水道，南至广深港客运专线，西至京珠高速，北至沙湾水道。
功能定位：国际教育和医疗合作试验区。
规划发展重点：率先探索在教育、医疗等领域对港澳和国际深度开放。
5
南沙湾区块
5平方公里。东至虎门水道，南至蕉门水道，西至黄山鲁山界，北至虎门大桥，不包括大角山山体。
功能定位：粤港澳科技创新合作区。
规划发展重点：重点发展商务会展、科技创新、休闲度假、邮轮游艇经济服务外包和生态居住等功能。正在加快推进总投资150亿元的国际邮轮母港及配套商业综合体建设。
6
蕉门河中心区区块
3平方公里。东至金隆路，南至双山大道，西至凤凰大道，北至私言滘。
功能定位：境外投资综合服务区。
规划发展重点：重点发展商务服务产业、培育外贸新业态，集聚中小企业总部。为港澳中小企业开拓国内市场、国内中小企业开拓国际市场提供支撑。
7
万顷沙保税港加工制造业区块
10平方公里。东至龙穴南水道，南至万顷沙十一涌，西至灵新公路，北至万顷沙八涌。
功能定位：加工贸易转型升级服务区。
规划发展重点：重点发展加工制造、研发孵化、数据服务、电子商务、检测认证服务等生产性服务业。
上海经验
产业商业居住需求叠加催旺地产业
虽然说巨量的供应目前抑制了南沙楼价大涨，但自贸区的利好确实也是实实在在地摆在了眼前，在这里，我们不妨探究一下个“吃螃蟹”的上海自贸试验区的业绩如何。
据了解，上海自贸区建立后，传统的住宅地产、商业地产率先受益。这种受益一方面是因为开发企业借机进行营销推广，导致区域内项目成为市场关注的焦点。另一方面，受到自贸区产业集聚与新需求不断导入的影响，都为自贸区内的住宅、商业带来了新的需求。
住宅地产量价齐涨
对于住宅地产，直接受影响的板块便是自贸区周边的板块。
德佑地产市场研究部监控数据显示，受自贸区直接辐射的板块，如外高桥、南汇祝桥、临港新城，在自贸区设立后一年成交均价达24992元/m2(2014.1.1~2014.9.14)，与自贸区揭牌前的成交均价20987元/m2 (2013.1.1~2013.9.29)相比上涨19.1%，由此可见，在上海市全市商品住宅同比涨幅10.7%的情况下，自贸区的均价涨幅几乎接近一倍。
另据机构监测数据显示，在2013年9月上半月，自贸区周边板块内新房住宅成交量同比增幅达到近3倍，外高桥板块更是猛增4倍多，远超全市同期数据。
写字楼租售两旺
为了享受自贸区“大礼包”，不少服务型企业需要一个自贸区的注册地址，所以许多公司急着去自贸区抢注；另外，一些公司的会计部和法务部也移师自贸区，便于与税务等相关部门沟通联系，这是导致自贸区板块写字楼火爆的一大原因。
不过，由于距离市中心过远，更多的企业只会把外高桥、临港新城作为仓库，而不会把楼设在这些区域。也正因为此，才直接导致浦东的世博地块、前滩中心受惠。
据悉，上海自贸区设立后，整个自贸区板块的写字楼租金和售价基本都有20%~30%左右的涨幅。
产业地产“钱景”无限
自由贸易区方案获批首先利好的是外高桥保税区、浦东机场保税区和洋山港临港新城的相关产业，更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业聚集于此，对于该区域内产业地产的发展具有很强的推动作用。
记者了解到，有部分实力比较强的实体企业，在上海自贸区内拿地，开发产业综合体项目，进入房地产开发领域。与此同时，一些产业综合体的开发商也看重这次加工、制造、贸易等产业整合与升级的机会，在自贸区内进行产业地产的开发。
分析人士指出，自贸区成立后，会有更多之前被高税率限制的产品加大到中国销售和生产。这些产品对厂房、仓储和物流硬件的要求比较高，也能承担更高的租金，因此，现有的优质厂房、仓库租金会上涨，中低端厂房、仓库升级改造后也可以获得更高的租金。
著名经济学家黄卫平：
自贸区大的政策是自由
日前，由香江国际金融中心、财经《中国房地产金融》、金砖汇等机构共同举办的金砖论坛在番禺锦绣香江举办。国家“十二五”规划制订参与者、原中国人民大学经济学院院长黄卫平教授在论坛上指出，“自贸区大的政策是自由，不理想的政策是不给税收优惠”，自贸区核心的任务是为深化改革，深化开放先行先试、创造可复制、可推广的体制创新。某种角度来说，自贸区与增加GDP无关。
◆2012年
9月，南沙正式晋升新区。
这一年，南沙房价基本呈现波动上涨态势，并于11月达到全年高点：10081元/m2，成功破万；
◆2013年
9月，上海自贸区诞生。南沙、前海、横琴纷纷申报自贸区。
这一年，南沙楼价可谓“凌乱”，6月重返“9字头”，但7月过后又“超乎寻常”地疯涨至1万~1.3万元/m2；
◆2014年
12月，广东自贸区正式获批。
这一年，南沙楼市基本呈现“前冷后热”的走势，年末，成交回暖明显，房价重回万元大关；
◆2015年——
在南沙买房，应该以一种长线投资的心态静候自贸区营造的良好投资前景的到来。这个“静候”期有多长，要看当地产业的带动和配套的成熟。
产业现状
1200家企业明确到南沙注册
从产业的角度去分析，因自贸区而引来的企业进驻无疑为楼市消费带来强力的支撑。
3月26日，在2015年中国广州国际投资年会南沙新区融资租赁专题推介会上，广州市委常委、南沙开发区管委会主任、区委书记丁红都表示，南沙自贸区挂牌工作已基本准备就绪，挂牌当天将有100家代表企业注册，同时发布130多条政策文件。据丁红都介绍，去年底广东自贸区获批至今，已有1200家企业明确到南沙注册，有600家已启动注册程序，其中200家完成了注册，挂牌当天还安排了100家企业注册。
据悉，早在去年3月，南沙就发布了促进创业的优惠政策。自贸区挂牌后，创业者在税收、工商注册等方面将享受更多优惠政策。
配套展望
内部地铁环线南沙区独有
在交通建设上，南沙也在提速。根据广州市规划局2013年公布的《广州南沙新区城市总体规划(2011~2030)》，未来南沙区将配备一张密度堪比老城区的轨道交通线网，在轨道交通方面，南沙将建成4条国家铁路、4条城际轨道、5条城市地铁线路组成的轨道网络系统。
在这些轨道交通线路中，加强和广州中心城区联系的包括5条线路，除了现有的4号线以外，还规划了15号线、18号线、南沙西线、南沙南线。其中18号线主要联通广州南站和万顷沙，将作为轨道交通快线使用，让南沙能够直接联通作为国家四大高铁枢纽站之一的广州南站；而15号线则作为南沙内部环线，主要用于内部交通。这一规划也意味着，南沙是目前广州十二个区内拥有内部地铁环线的行政区。另外两条线路分别是南沙西线和南沙南线，其中南线联通南沙城区和龙穴岛，西线联通主城区和大岗、榄核。
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