[摘要] 2015年以来，各种楼市利好政策不断，央妈降准、二套房首付降至四成等等，无疑给广州的楼市注入强心剂，一季度楼市回暖迹象明显。作为传统楼市热区的番禺，“五一”期间只有一个项目推新，略显低调，但由于番禺总体货量库存较大，且多为刚需产品，迎合广州目前楼市需求，预计番禺成交依然抢眼。
2015年以来，各种楼市利好政策不断，央妈降准、二套房首付降至四成等等，无疑给广州的楼市注入强心剂，一季度楼市回暖迹象明显。为了迎接红五月，特别是“五一”期间，各大开发商都摩拳擦掌，抢占先机。
作为传统楼市热区的番禺，“五一”期间共有4个项目推新，相比身披自贸区黄袍的南沙的8个以及另一销售热区黄埔的11个相比，略显低调，但由于番禺总体货量库存较大，且多为刚需产品，迎合广州目前楼市需求，预计番禺成交依然抢眼。
前4月成交量升价跌 库存量全市
据房天下数据监控中心统计，截止至4月27日，2015年近4个月番禺区一手楼市共网签3237套，仅次于增城、南沙，位列全市第三位。网签均价为15665元/㎡，位列全市第六位。库存方面，番禺区2015前4月共有24840套单位待售，未售面积为354.9万㎡，同比去年的353.6万㎡库存下跌1.3万㎡，基本持平，但库存量仍列全市位。
4盘闪亮五一 25盘劲甩优惠折扣
五一期间，番禺将有4盘推新，其中星尚
星尚待定3.67分大龙街丰尚路68号（石碁三中对面）020-23883888和锦绣半岛全新加推，富豪山庄和温馨里则分别开放样板间。而位于市桥板块的星尚星尚待定3.67分大龙街丰尚路68号（石碁三中对面）020-23883888全新2期于5月1日发售，主推7栋87-124平方N+1单位,销售价格在12000元/平方左右，带装修，首付30万起。
进入五月，在广州11区中，共有167个楼盘推出优惠折扣，其中番禺以25盘有优惠，落后榜首的增城1个，位居广州第二。据房天下数据监控中心显示，番禺在售项目共有62个，优惠占比约占40%，优惠形式依然有“打折”“一口价”等，多数推出的是电商优惠或者是在限定的时间内签约可或多少折扣等。如将在5.1开盘的星尚星尚待定3.67分大龙街丰尚路68号（石碁三中对面）020-23883888，就推出2万抵8万优惠，购买招商金山谷房源，7天内准时签约享98折优惠，3天内准时签约享97折优惠等等。
区域成交分析
成交方面，番禺区前四个月一手房共网签3317套，除了2月受春节成交淡季影响略有下降外，3-4月成交都呈上升趋势。其中4月份成交量破千，达到1079套，为进入2015年以来成交多的一个月，环比上月的843套，上升30%。究其原因，不难发现3.30新政以及4月初央行降准等利好，在一定程度上促成了当月的成交。
从个盘成交来看，广州亚运城以402套的成交位于榜首，而万科欧泊48882元/平方米[番禺]万科欧泊402套在售、招商金山谷位列二、三位，销量分别为393套和279套。据了解招商金山谷目前在售尚层组团洋房，面积为105-142平三四房单位售价15000-17000元/平，210平四房单位售价16000-17000元/平，带非毛坯，其中12栋高可减28万，7天内准时签约98折，3天内准时签约97折。另外，项目172平新品已于3月27日进行内部解筹，带装修价格14000-15000元/平，仅62套。预计2016年9月尚层组团全部交楼。
区域价格分析
价格方面，2015前4月番禺区一手楼市成交均价为15654元/㎡，位列全市第六位。从单月成交数据来看，除了2月略升以外，总体来说主要呈现下跌趋势。1-2月，番禺区成交均价从16002元/㎡微涨到16169元/㎡；但从2月起，则开始连续下跌，截止至4月，成交均价为15071元/㎡。
相对市区2、3万的均价，番禺的楼价仍为广州的洼池，基本上保持在1字头的水平，均价在10000-19000元/平之间。如番禺的销冠楼盘广州亚运城，前4月成交402套，均价只有10515元/平，为番禺热销15楼盘的低价。该盘目前在售天誉三期8、9、10栋，户型涵盖88-191平三至四房单位，其中113平以下单位带非毛坯出售，均价11500元/平方米，其余户型毛坯在售，均价10500元/平方米。
区域库存分析
番禺区2015前4月共有24840套单位待售，未售面积为354.9万㎡，与去年的353.6万㎡库存基本持平，但仍位列全市库存量位，力压当前势头正旺的南沙以及增城。从表中数据可以看出，2015年1-4月番禺区的库存量略有波动，基本在2.39-2.48万套之间徘徊。进入4月，因楼市政策利好，楼盘开盘不多，大部分开发商屯货备战红5月，所以库存量又上升至2.48万套。
前4月番禺区库存量大的前三位楼盘依次为广州亚运城、东湖洲花园和星河湾半岛。其中广州亚运城未售货量达2245套，面积达30.9万㎡。
区域市场预期
2015年初的番禺楼市相对较为平静，新盘数量不多，看似不温不火，但1-4月成交量已超3000套。虽然相比前两年成交量有所回落，但相比其他区域，番禺仍是广州成交和供应大户。据合富辉煌的报告指出，从2015年广州一手房市场可售货量的构成来看，70%以上分布在外围四区，中心区的供应较少。其中，预计可售货量大的是番禺和花都区，现时两区的余货及已出预售证而未推的货量较大。
2015年番禺区预计推新的楼盘为22个，与去年持平。华南板块、市桥板块及亚运板块则依然是住宅产品主要供货来源。其中2014人气颇高的招商金山谷、星尚星尚待定3.67分大龙街丰尚路68号（石碁三中对面）020-23883888、雅居乐剑桥郡、奥园城市天地17838元/平方米[番禺]奥园城市天地175套在售项目将继续加推，产品包括 和洋房。
此外，如英居、正太广场、招商城市主场、金融街融穗澜湾等全新盘将陆续于年内亮相或加推。其中如英居为丽江花园新组团，位于番禺区洛溪大石镇南浦岛北，居住氛围相当成熟，四周为已有成熟住宅小区围绕，户型涵盖85-138㎡两至四房单位。招商城市主场则为万博商圈全新商业项目，主力产品在45-50㎡之间，极具低总价、高回报的 优势。
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