[摘要] 据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，五一黄金月（4.1-5.3）广州市十区+新塘在售货量超7.2万套，与去年十一黄金月基本持平处于历史高位。 由于市场存量大，五一黄金月新货有明显减少。十区+新塘新货不足6900套，远低于上年十一（12000套）和五一（9200套） 。
“五一”市场回顾
新货少，但存量充足，市场持续去库存；南沙萝岗旺，中心区改善型需求成交回升
据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，五一黄金月（4.1-5.3）广州市十区+新塘在售货量超7.2万套，与去年十一黄金月基本持平处于历史高位。 由于市场存量大，五一黄金月新货有明显减少。十区+新塘新货不足6900套，远低于上年十一（12000套）和五一（9200套） 。
数据来源：合富辉煌（中国）市场研究中心
即使在新推量低的情况下，4月以来广州市成交量提升明显。合富辉煌（中国）市场研究中心监测发现，4月广州市十区成交67万㎡，环比和同比分别上升71%和51%， 330政策虽在广州暂未执行，但对置业者信心有提振，成交表现好市场去库存状况理想。
“五一”黄金周假期，广州楼市价格底部确认，客户入市积极。萝岗、南沙及中心区的表现尤为抢眼。其中，南沙受利好影响，成交旺，位置好的项目价格更有5%~10%的升幅。而中心区改善型项目成交也不俗，例如越秀东山上品、海珠江山国际、荔湾鹅潭湾、白云万科峯境、保利云禧、凯云新世界、御金沙、黄埔君和名城等。
“五一”后市场预测
宏观政策面继续宽松，再加上部分家庭资产重新配置需要，将股市获利资金转向楼市以及二手“卖一”换房型需求，预计后续成交量持续向好。在后市成交看好的情况下，市场必有价格上涨冲动，是否具备价格上涨条件，存量和去货速度是重要参考指标。
五一后预计有7500套新货推出，或迎来推货小高峰
虽然五一黄金月广州市新货推出不多，但有不少楼盘在五一期间开放或收筹，预计节后有7500套新货推出，市场将迎来推货小高峰，其中萝岗和番禺预计新货多。
另外，中心六区新货供应增加，预计有2500套新货，占全市货量约3成，可望缓解现时市区供应严重不足的状况。
2015年“五一”后至六月广州各区新货预测
中心区：中小户型严重供应不足，预计以中小户型为主的楼盘新货定价或会高开；180㎡以上产品存量压力大，预计稳价去库存
在330政策的带动下，中心区改善型项目4月以来回暖明显，五一三天假期成交更不俗。从现时中心区存量消化期看，160平方米以下产品销售理想，特别是120平方米以下刚需户型存量消化期压力不大。因此，预计5-6月发售的项目中，以中小户型为主的项目定价或会更进取，售价上涨或比周边高开。如天河万科云启、越秀东山印象、荔湾新世界凯粤湾、白云御金沙等，预计开盘销售理想。
但市区180平方米以上户型由于总价高，销售速度较慢，存量积压较多，盲目涨价难以获得市场接受。
注：消化周期按近3个月消化水平计算
预计5、6月中心区可能新推项目
数据来源：合富辉煌（中国）市场研究中心
外围区域：存量压力大，总体稳价去库存；南沙受政策利好部分项目价格继续上涨，番禺北片部分中小户型稀缺或会涨价
据合富辉煌（中国）市场研究中心监测，现时广州市外围四区住宅存量大，且后续供应充足，这将制约房价的涨幅。但南沙区受到自贸区利好带动，部分存量压力小的优质项目预计价格继续上涨，番禺北片中小户型刚需产品一直处于缺货状态，预计5-6月刚需新货或会高开。
南沙：存量依旧高，价格分化，存量压力小的优质项目价格上涨
5月份南沙存量达到182万方，为历史新高，去化周期19个月，受自贸区利好带来的成交放量带动，相对于2014年十一有所下降。
南沙市场整体存量和后续货充足，下半楼价走势或会分化，存量压力小的优质热销项目预计价格继续上涨
优质项目、后续供应不大的价格上涨动力大：如金茂湾、星河山海湾位于自贸区内，加上自然资源优、楼盘质素高，存量少
部分已升价后续供应充足的项目预计价格平稳或小幅提升：如叠翠峰、富力天海湾、星河盛世等价格已有5-10%的升幅，万科南方公元和保利城价格亦有小幅提升。大部分楼盘后续供应量大，预计价格总体保持平稳，部分热销楼盘或户型或小幅升价
存量大去化期长或综合质素不高项目稳价甚至降价走量：存量压力大楼盘富力伯爵山、晴海岸、珠江湾、时代南湾；质素或位置不佳的如紫茗花园、凯德新玥等稳价或降价去库存
萝岗：存量压力外围小，但后续货量非常大，必须保持高去化 ,预计价格保持平稳，出货为主
萝岗压力主要来自后续新增，按照当前建设进度看，全区有超过5500套货已经具备或很快具备取得预售证条件，是在售余货的近90%。
总货量主要分布在科学城东、萝岗中心、长岭居及永和板块。萝岗中心、长岭居板块，仅按当前施工看，可推出的新货已经和存量相当，去化周期长；永和板块去化慢；科学城东板块去化压力相对小。中海誉城一直是科学城东板块标杆项目之一，而且后续供应量大，其定价影响到周边楼盘的价格和出货 ，2015年中海誉城或将持续低价走量策略，抑制板块内升价冲动 。
未来萝岗各板块供货情况
番禺：整体存量压力不突出，但结构差异大，大户型依旧积压 ，后续中小户型会有补充，预计此类型项目价格将上涨
番禺区北片，自从年初至5月初，刚需产品一直处于缺货状态。5-6月会有一批刚需产品供应补充市场，一些地段好的项目，例如丽江如英居等，预计价格方面会高开。
而大户型产品，由于2014年以来至今，一直处于供应充足的状态，预计价格将保持平稳为主。
5-6月番禺北片新货分布图
花都：库存压力巨大，去库存仍是主基调，价格难涨
综合考虑库存、成交与未来供应情况，仅西城100方以下及迎宾大道100-140面积段产品未来具备一定价格上升动能，绝大多数板块产品面临消化周期过长的问题，建议仍需采取积极措施加快去库存。
总结：五一后广州楼市预测图
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