[摘要] 今年市中心第二宗旧厂改造地块，位于广州大道北梅花园地铁站附近的广日电梯旧厂，将于明日（6月2日）拍卖出让。地块起拍价38亿，折算楼面价16001元/平，地理位置优越，交通便利，且属于市中心稀缺地，预期地块将迎来众多房企关注。
今年市中心第二宗旧厂改造地块，位于广州大道北梅花园地铁站附近的广日电梯旧厂，将于明日（6月2日）拍卖出让。地块面积92255平方米，计容建筑面积23.86万平方米，起拍价38亿，折算楼面价16001元/平。
该地块早在去年已被列入出让计划，年末调整删除后，今年重新列入。市中心土地一向稀缺，而住宅需求一直旺盛，同时，地块地理位置优越，交通便利，预期地块将迎来众多房企关注。
广州北全新中轴新城 商业发展带动整体板块受惠
地块位于广州大道北，是广州城市南北中轴线辐射区，被定位为“广州北的中轴新城”，未来将形成“区域商业副中心”。地理位置优越，交通便利，居住氛围浓厚。根据实地考察，地块距离地铁三号线梅花园站仅500米，周边分布有学校、城中村及已拆除、搬迁的旧厂等。
地块位置及周边配套情况（图片来源中原研究部）
当前，地块内建筑物已基本拆除，外部氛围虽成熟但档次较低，虽属天河区，但紧靠白云区，1公里范围内暂未有成熟大型商业体承接周边消费，因此仍需向外共享白云京溪商圈的商业配套，且有待项目开发带动周边改造。
地块内部平整情况（图片来源房天下）
地块总建筑面积23.86万㎡，是一块囊括居住、商业、教育在内的综合用地。其中商业地块紧靠广州大道北，展示面广阔，在整体地块中占比近6成。虽然沙太路旁有在建的大塘商业中心，但其规模仅为本项目的三分之一，地位不可相提并论。
地块内部规划用地情况
地块周边商圈划分情况（图片来源中原研究部）
本商业体未来将发展为区域商业副中心，满足项目自身业主生活需求外，更多为带动整个片区商业活跃，从而打造成广州北的中轴新城。
地块与恒大御府和佳兆业天御为邻，2013年两项目地块出让时，楼面价分别达到24997元/平及22510元/平，楼面价直逼佳兆业同宝路地王。现时两项目已建成，仅恒大御府在售，网签价约38000元/平，带豪华装修。
地块周边一二手楼盘分布现况（图片来源中原研究部）
而周边的二手楼市成交则相对更加活跃，地块周边二手住宅大致可分为如下三类：
1）天河沙太南路板块电梯楼：附近公共交通不如广州大道北板块便利，缺乏对口省一级小学，因此楼盘均价相对稍便宜，均价在20000-24000元/㎡，代表楼盘有时代花生和橡树园。
2）白云广州大道北板块电梯楼：位于地铁三号线梅花园站上盖，同时享有省一级京溪小学学位，所以价格稍高于天河沙太南路板块，均价在24000-26000元/㎡，代表楼盘有怡新花园、云山熹景。
3）片区内楼梯楼或城中村：板块住宅氛围成熟，但仍有较多城中村（如五仙桥村、牛利岗村）、旧厂的员工宿舍（如探矿厂）包围，居住环境较差，多数为只租不可销售。
事实上，随着恒大御府、佳兆业天御旧厂改造项目建成，豪宅周边的配套及居住环境改善，居住人口更加聚集，周边的二手的物业价值在豪宅开发的各个不同节点里，均得到相应的价值提升。
基于过往成交案例及实地考察与分析，中原研究部认为，地块的出让及建成，对周边二手楼市都将带来一定的拉升作用。
地块周边二手楼售价及优缺点现况（资料来源中原研究部 房天下制图）
1）地块拍卖阶段利好
地块从挂牌起，片区未来的规划发展跃然纸上，各种利好冲击周边二手楼盘，成交产生预期上升效果。在地块出让完成时，若诞生地王、实力开发商进驻，则又会进一步提升片区未来的美好憧憬。
2 项目建设及销售阶段利好
项目开始动工将引起周边居民关注，区域价值也将在此时预热。项目即将销售，各种宣传项目及片区利好的信息传播，则使片区知名度提升，看房客增多，另一方面也影响二手小业主心态，涨价意愿增强。
恒大御府在2013年6月出让，2014年8月动工，11月销售，楼面地价为24997元/㎡，现时网签均价为38000元/㎡。通过实地考察和数据分析，广州大道北板块成交价格成环比上升态势，地块对二手住宅成交量价的正面影响可以间接得到验证（注：佳兆业天御虽未开盘，但对二手影响也在其中）。
恒大御府开发阶段内周边二手楼市场价格变化（资料来源中原研究部）
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