[摘要] 2014年4月，广州市人民政府厅公布了《关于土地节约集约利用的实施意见》(以下简称“实施意见”）,推行一年多，关于停车场地下出让金按照市场估价征收等问题引起了业内巨大的争议。日前广东省商会、广东省房协相继就该实施意见进行商讨，呼吁重新对实施意见质询，对出让金征收标准、征收对象和征收时限进行调整。
房天下房天下讯 2014年4月，广州市人民政府厅公布了《关于土地节约集约利用的实施意见》(以下简称“实施意见”）,推行一年多，关于停车场地下出让金按照市场估价征收等问题引起了业内巨大的争议。日前广东省商会、广东省房协相继就该实施意见进行商讨，呼吁重新对实施意见质询，学习天津和上海的征收规定，对出让金征收标准、征收对象和征收时限进行调整。
新规旧规之间 地下停车场出让金相差40多倍
根据去年4月的“实施意见”规定，“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。”
而2010年5月广州市国土房管局公布的《关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》，其中规定地下商业按地上商业计收标准的50%计收土地出让金。除地下人防空间这样依法可划拨的地下空间外，其他新建地下建筑按工业用途基准地价的20%计收土地出让金，比如地下车库和配套用房等。
即新规要求停车场按照其地上使用性质市场评估地价征收，旧规则是按工业用途基准地价的20%计收土地出让金。
广州今年新的基准地价，市辖十区规划建设用地区商业、居住、工业用地平均价格水平分别为15351元/㎡、6255元/㎡、887元/㎡。换算一下，建筑面积10万平米的商业性质地下停车场：
根据新规定，需要征收的地下出让金=15351元/㎡*100000平米*50%=7.7亿，而市场评估价往往高于基准地价，那么10万平米的商业性质地下停车场需要缴纳的出让金可能达8亿。根据旧规定，需要征收的地下出让金=887元/㎡*100000平米*20%=1774万。两项比较，出让金相差40多倍。
按照新规，仅广州国际金融城约40万平米的地下空间，出让金约40亿元（金融城楼面价市场估价将近2万/平）。目前广州地下空间利用加大，根据规划，到2020年，面积可能达800多万平米，终的出让金额将是个恐怖的数字。
地上地下捆绑确权 小业主难领证有房产商破产
曾参与去年实施意见修订的某知名地产商在昨日的省房协座谈会上透露，关于地下空间出让金征收问题，听证会后，市国土局递交市政府时建议是停车场以工业基准地价20%征收，原则上不高于2010年的计收标准，但意见后未被采纳。
他还提到，按照新规，他们在珠江新城的一个项目，地下出让金补缴额上亿，造成了很大资金压力，如果不及时补缴，他们的地上房产无法确权，也无法给小业主按时发放房产证，届时也将面临不小的房产合同违约金。有些小型开发商因无法承受这笔金额，不得不申请破产，今年广州某知名品牌房企也因出让金问题出现资金链断裂。
针对实施意见，业界存在三大争议点：，人防工程、公用配电房和停车场等统一按照市场评估地价征收是否合理；第二，不分时间先后，对所有地下空间进行征收是否合法；第三，市场评估价具有不确定性和主观性，按照这样的标准征收是否合适？
某知名地产项目总经理助理黄小姐透露，“市场评估价由政府指派的不同机构评估，曾出现相邻地块相差上千元一平的市场评估价，不仅不合理，也容易导致寻租现象。”
业界建议重新对实施意见进行质询听证，，对于停车场等不同用途物业区别征收；第二，对于中心区和郊区物业区别对待，目前中心区车位紧缺，郊区充足，车位租售价格存在差异；第三，对于实施意见前开发的地下空间不予追缴出让金；第四，征收标准应改市场评估价为基准地价。
广东省房协秘书长王韶认为，关于地下空间出让金的实施意见，政府和业界都应该反思总结，希望政府尽快进行听证，学习天津和上海等城市的规定，调整出让金计收标准。
津广沪佛出让金征收 广州高
根据2009年出台的《佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》，住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金，负二层以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5%收取土地出让金。
2013年9月天津出台的《关于规范停车场（楼）项目建设和用地管理办法》，对于利用地上空间建设的停车场（楼），包括新建项目配套建设的停车场（楼）、已建项目需要扩建的停车场（楼）及单独新建的停车场（楼）用地，按照停车场（楼）用途进行土地评估，土地出让金政府净按评估确认地价的1.5%计收。利用地下空间建设的停车场（楼），若申请办理土地出让手续，土地出让金政府净按评估确认地价的0.5%计收。
2013年11月上海出台的《上海市地下建设用地使用权出让规定》，地下一层基本价格以基准地价为依据,区分不同用途和相应级别,按照与基准地价的比例关系(见下表)确定。地下二层按照地下一层的60%确定,地下三层及以下按照上一层的70%确定。
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