[摘要] 广纸片区属广州三大明星旧改项目之一，是城区罕有大规模靓地。目前，广州楼市虽然企稳向好，不过开发商买地仍持谨慎态度，广州楼市土市日趋理性，更利于房企入手购地，广纸片区6 月出让的地块必为兵家必争的宝地。
广纸片区属广州三大明星旧改项目之一，是城区罕有大规模靓地。目前，广州楼市虽然企稳向好，不过开发商买地仍持谨慎态度，广州楼市土市日趋理性，更利于房企入手购地，广纸片区6 月出让的地块必为兵家必争的。
广纸片区是典型的滨江工业区，片区规划重视江景资源和工业遗产的保护利用，老厂区与新产业如何完美结合？又将为片区发展带来怎样的利好？中原研究部与你一探究竟。
【广纸现状还原】旧厂环绕，水景丰富，商业落后
广纸片区 6 月出让的两宗地块位于广纸片区中部，与广船、广钢新城隔江相望。两宗地块占地面积达 30.48 万㎡，总建筑面积 72 万㎡。未来规划将对原有的河涌、道路进行改造，因此代征道路、绿地、河涌面积较多，而实际可建设用地仅有 4 成。不过出让地块的容积率较高，以平衡弥补不足的可建设用地，实行美景与容量兼顾。
中原研究部实地考察，本次出让的两地块均为广纸旧厂区，除地块二保留部分建筑作为不可移动文 化遗产外，其余建筑均已拆除，土地基本平整。地块的水景资源丰富，地块一西北面临河涌，东北面紧 靠庄头公园。地块二则南面临江。沿江分布旧厂房，大部分已搬迁，仅余少部分如白云山光华制药、广 州电力设备厂等仍在运营且短期内不会迁出。地块一、二之间被棣园村分隔，但该村因权属问题拆迁工 作后置。
由于本次以厂区地块现行，虽然出让地块周边分布有多个成熟小区，配套完善。但地块内因一直为 工厂用地而缺乏各种生活、商业配套，人口集中度不高，且片区缺乏大型商业中心，通过广纸的连片改 造，可提升片区的形象、配套。
图表 2 出让地块现状及四至图
图表 3 地块一西北面河涌（入江口）
图表 4 地块西面沿江工业区
图表 5 棣园村现状
图表 6 出让地块功能板块示意图
【旧厂变革 机遇来临】纸厂条件得天独厚，新产业擎动珠江西
滨江工业区改造，自然人文多利好
广纸片区属典型的滨江工业区，片区西侧为珠江后航道，拥有长约 3.4 公里的滨江水岸带。而片区 内遍布 20 个旧厂，目前大部分旧厂已停产迁出，遗留较多旧厂房、工业设备等工业时代建筑，工业文化 价值丰厚。广纸片区属城区罕有大规模靓地，自然人文条件俱佳，未来江景资源和工业遗产两大优质资 源的充分利用将为片区发展增添较大的附加值。
广纸片区规划定位为“海珠西引擎、广佛活力港”，未来将新建多条道路和轨道，并以地铁燕岗站、 南石路站为核心，构建立体交通枢纽，完善海珠西以及广佛同城的交通网络。届时，片区内外通行便利 性将得到极大的提升。
此外，片区还将引进三大产业，形成集大型服务配套、创意文化产业和工业遗产价值于一体的经济 活力港，以此吸引广佛，乃至珠三角西岸沿线城市的潜在消费客群，带动珠江西岸经济。
文化产业作支撑，丰厚底蕴聚人流
本次出让的两宗地块位于，或环绕，片区活力岛功能板块，且出让地块商业配比份量较重。其中， 地块二的商业总建面大占比可达 56%，该地块南面的商业用地坐拥一线江景，并紧绕规划中的广纸文 化公园，商业开发潜力较大。
中原研究部实地考察发现，出让地块周边分布着乐峰广场、燕汇广场、绿地滨江汇等多个购物中心， 以及南泰路专业市场，商业配套充足。但片区及周边以餐饮业为主，业态单一，同质竞争严重且客流旺 盛，其它业态店铺则客流有限。此现象的存在，一方面是受电商冲击，实体店经营难的大环境所致；一方面，则是片区发展历史以工人和村民为消费主力，消费业态根固，即便现时周边多个购物中心兴起， 但同质化严重，与北京路商圈、珠江新城商圈相比，缺乏竞争力和支撑点。而片区工业遗产的升级保护 利用，则是支撑广纸片区未来经济发展的重要推动力。本次出让的两宗地块均设置限高，目地之一在于 避免遮挡历史工业文化建筑。
此外，片区致力发展文化产业、特色工业旅游等经济业态，未来片区的人群将以文化产业、技 术服务等行业人士为主，亦将再一次带动周边住宅市场的兴旺。
综上所述，中原研究部针对本次出让两宗地块的商业开发建议如下：
图表 7 广纸 6 月出让地块商业开发建议
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