[摘要] 尘埃落定，不出意外的琶洲7块地全部底价成交，“吸金”78亿。更吸引人的是，电商巨头终于还是来了，各种憧憬可以有，你还在等吗？快跟上节奏吧。
尘埃落定，不出意外的琶洲7块地全部底价成交，“吸金”78亿。更吸引人的是，电商巨头终于还是来了，各种憧憬可以有，你还在等吗？快跟上节奏吧。
终结果
结果如我们所预测，7宗地块底价成交，此次共“吸金”78亿；同时，终的买家也在意料之中，腾讯、阿里、国美、复星等四巨头如愿出场，这结果的落地还是让大家可以真正的惊喜一下：电商土豪们真的来了。
底价成交，也刷新广州地价格局
一直以来，在住宅市场旺盛，商业市场相对低迷的环境下，住宅用地地价，尤其市中心的住宅土地价格，通常会高于同地段的纯商业商务用地的地价。不过，在2015年上半年，虽然广州连续成交多宗市中心三旧改造靓地，比如天河广日地块、海珠广纸地块，其终成交楼面地价仅保持在16000-18000元/平方米的水平。因此琶洲A区7宗地块成功出让，其高商业商务用地18000元/平的楼面地价，达到与市中心区住宅用地齐平的水平，刷新了广州不同类型土地价格新格局。
此前我们也预测，就算政府有意“嫁地”，琶洲区域商业地块的价值也摆在那，今天出让7宗地块楼面起始价已达13000-18000元/平方米的目前广州商业地块的高位水平，所以虽然琶洲地块条件各种高大上，但价格走高的可能性不会太高。今年内计划出让的其他琶洲A区地块，预计起拍楼面地价延续这两个价格的可能性较大。
未来出让地块的租售价预测
此次出让的琶洲A区电商总部基地地块自持建筑面积达70%且不可销售，故地块项目建成后，将会有不少面积用于出租。可以预见，快2020年前后，此次出让的琶洲A区地块将会集中入市，未来将会形成良好的行业集聚效应，也势必会带来足够的需求。
目前琶洲A区地块附近建设进度快的为宝钢项目宝境广场，其现在对外预租租金为130元/平方米/月。租金方面，预计3-5年后，琶洲区域的写字楼整体租金可达到150-180元/平方米/月。价格方面，根据区域规划、定位及同类型区域物业的租售情况，成功拍地后预期在未来3-5年内入市，参考周边区域、类似地段的定价，结合物业的未来，保守估计琶洲A区写字楼单价未来可达3.5 -4.5万元/平方米。整体而言，就投资看，未来琶洲地块写字楼项目可达到5%-7%的水平。
延伸——简析近年来广州商务用地地价
此外，据中原研究部统计分析，广州2014年以来出让成功的、位于中心区的商业商务地块，其终成交楼面地价普遍在10000元/平方米左右，其中高的当属招商地产在万博拿下的一宗地块，现在建设为招商城市主场，即将入市，当时成交楼面地价达到14528元/平，此后市中心的商业商务地块的出让价格，无出其右者。
而本次琶洲A区的出让地块，除个别不望江之外，大部分地块的起拍价格就高达18000元/平，创全市商业商务地价的新高（除了土豪恒大以32967元/平的楼面地价豪夺珠江新城后一块商业地块这一特例）。
对住宅市场影响
引入人群：互联网的财富新贵
如今风生水起的互联网、电商行业巨头企业终落地琶洲，未来琶洲地区互联网财富新贵的集聚变得更有实现性。同时据有关资料分析，未来琶洲岛就业人口约33万，其中电子商务总部基地打造将会作重要的贡献。
中原研究部预计未来琶洲地区会吸引三方面就业人员：，电商、移动互联网的企业的高管等财富新贵；第二，整个互联网电商产业链的从业白领；第三，为这些企业员工提供生活娱乐等服务的人员。这些人员的流入不论是居住还是租房将对琶洲附近的楼市产生巨大的利好影响。
对现在琶洲周边的一二手住宅，中原研究部作了简单的梳理，有需要的自住或投资者，快快跟上电商“土豪”节奏吧：
二手楼盘：新广州人，生活氛围浓厚
购房决策建议：未来购房或租赁需求多，意向人士应早入手
如我们此前琶洲地块系列研究报告所提到如珠江新城、滨江东及赤岗板块的二手住宅交投、租赁市场向来较为活跃，近几年来成交价格呈稳中上升趋势。除了板块自身的区域位置、配套资源外，珠江新城CBD优势也会辐射到上述板块，而琶洲电子商务总部区的打造将会直接利好三大板块住宅市场，预计不仅会带来买卖成交量的上升，人员增多也会提升租赁市场需求。近期楼市政策利好不断，二手楼价稳中有升，现在琶洲地区的电商总部基地高大上地块又带来了各种豪。中原研究部建议：在附近居住生活的人群可提前入手二手楼，以免错过入市好时机，而对这些板块有意向的投资人士亦可早入手，以期更好的投资回报。考虑到未来电商总部从业人员将会带来的巨大需求量，建议优先考虑梯队楼盘，其次考虑第二梯队楼盘，未来无论是出手还是出租都相对容易。
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