[摘要] 受益于政策暖风频吹，2015年上半年二手市场成交环比近6成增长，主要是2014年积压的盘源和滞后的需求得到较大程度的释放，而这集中体现在4-6月份。
一、整体市场分析
·成交量：环比暴涨超5成，以消化旧盘源为主
阳光家缘数据显示，6月（1-30日）广州市中介网签的二手住宅成交宗数为4684宗（不含南沙、从化）环比上月上涨15.9%，公积金和“双降”的利好，二住宅市场在6月又创新高。2015年上半年同比上涨63.7%，环比上涨73.6%。二手住宅市场在2015年度过了2014年低迷期，成交得到大幅度的回升，这主要得益于两大方面的原因：一，2015年上半年政策暖风频吹，一共有2次降息、3次降准，3月份有重磅“3.30”政策，调整力度堪比2008年。新调整后，贷款利率创下2000年以来的新低，挽救了成交低迷的二手市场。随后4、5、6月份成交宗数都较3月份超过5成增长；二，释放2014年滞后的需求，2014年一手市场降价走量，分流了大量二手潜在客户，二手小业主多处于观望状态，不愿意让价出售，市场成交低迷，2014年月平均成交套数为1913套（不含南沙、从化），处于历史低位，而2015年政策暖风频吹，房产证超过2年时间的物业获得营业税的减免、购房客户也减少了利息成本支出，大量的客户恐业主涨价而入市，积压的盘源得到消化，2015年月平均成交套数为3224套，表现理想。
·业客：少量业主已反价，自住客户应趁早入手
放盘较久的盘源随着政策的利好，砍价空间逐步走低，这部分房源基本上已经消化了8-9成。在“3.30”新政后新增的盘源放盘价都呈走高趋势，一般业主放盘价高出市场5%-8%左右，也有一部分业主后市判断较为有信心呈反价态势，中原地产客户研究主任熊小洪表示：反价现象仅出现在一些档次较高的小区，业主拥有的物业综合品质较高，户型相对稀缺，朝向、景观、楼层、装修等相对非常优质，但对于一般品质的物业不建议业主轻易反价，目前二手市场处于逐渐回暖期，业主对后市信心不一致，反价意味着将客户推给其他的业主。
目前购房主要以刚需的客户为主，虽然首次置业的客户仍然占比超过一半，但政策利好改善型客户，这类客户相对来说更青睐于配套成熟，生活氛围熟悉的周边地带，一般会选择周边物业改善，尤其是老广州人不愿意离开广州中心区域置业。从6月下半月开始，股市已进入大幅震荡行情，两周跌幅达到19%。随着股市波动的无常，部分客户在股市中赚得的资金抽离到楼市，尤其在经历了股市大幅调整之后，获利资金或将再度从楼市寻求相对稳健的保值目标。虽然目前房价涨幅预期不高，但对于刚需客户而言，出手越早越能获益，至少一方面省去了房租费用，一方面物业也在增值。
二、市场成交趋势
·政策支持改善型客户，大面积户型及套均总价走高
2014年的“9.30”政策及2015年的“3.30”政策非常明显的在支持改善型购房，尤其是“3.30”政策助力改善客户以小换大，从中原研究部统计的数据显示2015年第二季度广州二手房成交中3房占比较2014年第三季度提升2.3个百分点，较季度提升0.8个百分点。从成交单价来看，1.5万元/平方米以下的物业2015年季度占比为18.2%较去年同期减少6.7个百分点，而3万元/平方米物业占比在走高，业主成交面积增大再加上成交单价走高，其结果必然为成交套均总价提升，从中原研究部统计数据显示在2015年季度套均总价在200万左右，而在第二季度套均总价飙升到220万左右。中大面积高品质的物业受欢迎，业主可以适当提高价钱放盘，而对于一些小面积、楼龄久，质素普通的物业应随行救市，若急需资金，则尽快出手为宜。
·限购持续，“老广州人”为占比进一步提升
“穗六条”之前“老广州”人成交占比为3成左右，在2014年期间占比在3-4成之间，而在2015年占比已经为4成：一方面广州限购持续，另一方面佛山从2014年7月放松限购到2015年5月正式取消限购，虽然这一政策不能动摇广州市场，但也在一定程度上减少了新广州人在“穗”置业的占比，预计“新广州人”成交占比还会微幅走低，然后会保持稳定。
·公积金贷款同比减少，下半年有望成亮点
2015年、二季度公积金贷款占比同比分别降低20.8%、8.5%，2014年公积金中发放贷款总额为189亿元，而在2015计划自行发放144亿元，额度相对较为紧张，因此在下半年广州公积金中心表示会实行50亿的贴息贷款，预计在2015年下半年公积金贷款占比会有所走高。中原研究部客户研究主任熊小洪表示广州市的公积金贷款家庭总贷款80万元，个人贷款50万元，综合两方面广州在排名第十位，虽然广州房价相对其他一线城市较低，但公积金贷款额度对市民购房的支持力度略显薄弱。
·“330”政策助力，二手成交占比有所回升
根据广州市房管局公布的2015年1-5月的广州一二手住宅交登面积显示广州十区二手成交占比为38.45%，较2014年下半年提升3.6个百分点，这反映在“3.30”政策的营业税“5改2”的助力下二手成交占比有所回升，从区域分布来看，广州中心城区显然是存量房市场，二手成交占比基本在50%以上，高的为越秀、天河和海珠，二手占比在7成左右，而在外围区域依然以一手成交为主。
三、分区域点评
1、天河区：政策利好，珠江新城业主反价猛
2015年上半年，天河区中原成交均价为30173元/平方米，价格环比结构性下降3.8%，阳光家缘中介网签成交量同比和环比增长都超过7成。本区上半年成交为火热的是珠江新城板块，均价为36138元/平方米，珠江新城为广州的核心CBD区域，拥有极佳的区域位置、江景资源、高品质的楼盘以及高端的公共设施配套，在2013年以前为投资客户的之地，而在广州限购之后多为高端改善型客户青睐，在330政策满2年的房源增加了20%多，根据中原地产保利林语分行客户经理何涌峰介绍这一带业主放盘价都提高了5%-8%左右，砍价空间也逐渐缩窄，有一宗汇峰楼盘139平方28楼的南向物业，向来如此优质的物业较少放出，业主一再的反价，刚开始放盘价为580万，330政策后提高到600万，接着业主又涨到620万，几经沟通到606万成交，就在签约前一刻，业主表示非620万不成交，终与另外一位客户以620万成交。珠江新城物业预计在未来也会受追捧，在6月30日出让的琶洲电商总部地块被复星国际、腾讯、阿里巴巴、国美等收入囊中。正如中原研究部前期分析，这些电商或连锁企业大品牌的加入，预计高大上的珠江新城会成为这些企业中高端人才的之地。
2、越秀区：笋盘越来越少，价格微幅走高
2015年上半年，越秀区中原成交均价为28225元/平方米，价格环比结构性上涨1.4%，阳光家缘中介网签成交量同比和环比增长超过4-6成。即使上半年广州二手住宅价格总体环比下跌，但越秀区的价格依然坚挺，这是由于越秀区老城区，学位资源优质，一般业主都不愿意放卖，本区也是中心区域成交宗少的区域。根据中原研究部统计越秀区上半年成交多的为东风东路板块，成交均价为31850元/平方米，这是由于东风东一带的学位房多。目前越秀区已经将年前积压的盘源消化掉，放盘的业主放盘总价上较之前提高8-10万元，成交价格呈微幅走高态势。中原地产水荫路分行营业经理张美玲表示有一宗东风广场三期70平方米的物业，在年前放盘价为320万，在今年5月份成交，成交总价为309万元，但6月份成交一宗同类似的物业，成交价为325万元。随着政策利好，即使房价涨幅有限，但对于自住或购买学位房的客户来说，及早购买住房仍然为长久之计。
3、海珠区：买卖双方更了解行情，若以市场价放卖快能1周能出手
2015年上半年，荔湾区中原成交均价为22126元/平方米，价格环比结构性上涨2.8%，阳光家缘中介网签成交量同比和环比增长超过8-9成。海珠区出乎意料的是成交价格是六区中为坚挺的，2015年成交价格环比上涨超过越秀区，而成交量紧随天河区之后。综合来看目前海珠区一手盘源相对较少，一手成交占比为33%，均价在30000元/平方米以上相比较而言，二手房价格更为吸引客户。海珠西、江南大道等板块拥有较多高素质的楼盘，居住氛围浓厚，租客或者原来居住在此的客户都想一直在此居住。中原地产革新一路分行客户经理刘国华表示，目前业主都较以前更为了解市场，一般都会摸底完市场价格后再来放盘，但放盘价都较市场价贵10%左右，遇到有意向的客户再慢慢谈价钱，如果业主以市场价放盘，则一般在1周左右就可出售。此外佛山解限对海珠西客户也造成了很大的吸引力，对于价格较为敏感的客户也转到佛山置业。此外6月广纸地块的出让对海珠西和江南大道南板块的二手住宅将是利好。
4、荔湾：佛山解限对荔湾有一定影响
2015年上半年，海珠区中原成交均价为22126元/平方米，价格环比结构性下降3.7%，阳光家缘中介网签成交量同比和环比增长6-7成。目前整体市场回暖，业主放盘价也较之前慢慢提高，客户看楼量也逐渐增多，客户出手也较往常加快。股市近期高位震动，不少客户将资金抽出股市转为购置物业。佛山在5月1日全面放开限购，对荔湾区尤其是芳村市场有一定的影响，佛山在5月1日取消限购后，一手住宅成家量环比4月增长超过5成，这里面成交除了来自于佛山本地的贡献外，来自于广州的贡献，吸引的是对价格敏感的客户。但对于那些对行政区比较看重的客户，仍然不能动摇在广州地区购房的计划。
5、番禺区：大部分业主报价谨慎，少部分业主提高放盘价
2015年上半年，番禺区中原成交均价为16160元/平方米，价格环比结构性下降6.4%，是下降大的区域，阳光家缘中介网签成交量环比增长超过1倍。番禺区二手住宅价格下降较多的原因是由于2014年一二手价格倒挂现象比较明显，大量的二手房源积压，在2015年上半年随着市场回暖将积压盘源逐渐去化，业主都不敢轻易涨价。上半年番禺一手货量也相对较少，因此促成了番禺二手成交量大幅涨价。但目前来看只在5-6月份有及个别的业主提高放盘价，例如雅居乐有90平方米物业，之前放盘价为175万，后来业主提高放盘价为180万，至今已经放了2个月，还没有售出，业主改卖为出租。目前番禺大部分的业主还是未提高放盘价，担心客户流失，只是砍价空间缩窄，成交价格微幅走高。预计随着积压盘源的出手，新放盘价的走高以及一手存量有限的情况下，番禺的二手价格下半年将呈明显走高趋势。
6、白云区：机场路板块炒家开始抬头
2015年上半年，白云区中原成交均价为17796元/平方米，价格环比结构性下降2.0%，阳光家缘中介网签成交量同比和环比增长超过7-8成。白云大道和机场路片区是在上半年成交为活跃的区域成交均价分别为21260元/平方米、15230元/平方米，白云大道靠近白云山楼盘相对质素更高，而机场路片区楼盘相对较旧，房价相对便宜。这两个区域生活氛围浓厚，交通方便成为很多置业客户的之地。目前已经放盘的业主只要要价相对合理，基本都已经成交，在购房成本支出较少的情况下，客户也相对以往更为理性，出手意愿更为迅速。根据中原地产汇侨分行了解到：目前炒家开始抬头，由于当前房价相对较低，业主心态还处于过渡阶段，看好后市的投资客户会购入1-2房的笋盘，再改装成小2房或小3房，全新装修出售，获得物业的增值。即使这些客户没有名额购房，但可以采用公正委托的方式让老业主将房屋的处置权给到投资客，一样可以进行交易。据中原研究部统计6月份投资客占比环比上涨0.6个百分点，也印证了这一现象。
四、下半年预测：金融环境宽松 成交量价均看涨
6月30日广州常务副市长陈桂如表示目前广州房地产市场平稳健康发展，预计广州限购政策下半年依然会持续。下半年房地产市场依然较为宽松，贷款环境相对容易：一，6月末“双降”齐现，5年以上贷款基准利率降至5.4%，5年以上个人住房公积金贷款利率降至3.5%，均创下2000年以来的新低；二，公积金中心表态会进行贴息贷款，进一步减少客户购房成本；三，经历了股市大幅调整之后，获利资金或将再度从楼市寻求相对稳健的保值目标。中原研究部客户研究主任熊小洪表示由于前期政策下力猛，虽滞后的需求已经释放较多，住宅市场成交量在上半年成交的基础将继续看涨，但涨幅小于上半年。从一二手市场相互影响来看，由于上半年大部分房企目标完成率约3-4成，下半年在政策利好下会加紧推货节奏，会分流一部分二手客户。但总体来看客户基于购房成本支持减少，需求总量的增大，二手成交价有望超15%。
“330”政策后业主多调高了放盘价，在2015年4-6月中原二手住宅领先指数分别环比增长1.58%、1.04%、0.04%，预计在成交量增多的情况下，客户买房成本降低，业主心态会进一步增长，二手成交价格亦会进一步走高，二手住宅上涨幅度也有望超8%。
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