[摘要] 2015年7月3日 高力国际昨天在深圳举办了深圳物业市场2015年上半年市场回顾及2015年下半年市场展望，针对写字楼市场、前海自贸区以及零售市场新动态三大板块的话题进行分析，与本地媒体们展开了热烈的讨论。
2015年7月3日高力国际昨天在深圳举办了深圳物业市场2015年上半年市场回顾及2015年下半年市场展望，针对写字楼市场、前海自贸区以及零售市场新动态三大板块的话题进行分析，与本地媒体们展开了热烈的讨论。
写字楼市场需求持续增长 ，物业投资锁定优质写字楼
高力国际数据显示，2015年至2019年深圳写字楼新增供应量将超过600万㎡。其中，2015年写字楼总体供应量录得约100万㎡， 福田区主要代表性的项目：生命保险大厦、中洲大厦、中广核大厦、京基滨河时代等；而南山区主要代表性项目：华润城综合体一期、卓越后海中心、深圳湾生态园1期和2期、 中洲控股中心、航天国际中心等。
现南山区写字楼沿南海大道与深南大道分布特征明显，南山区甲乙级写字楼主要分布在南山商业文化中心区与南山高新区商务区内，高新区商务圈以产业园为主，蛇口规划以休闲娱乐为主导，未来后海和前海商务区将高速发展。高力国际代理服务部副董事李晓北认为：后海中心区与前海均有企业总部入驻，后海集中在贸易类行业和中小型金融投资服务机构，前海更多为大型金融机构总部和中外资银行。
前海在金融发展战略上更占优、涉及范围更广，因此优势明显。后海商业居住及休闲氛围更成熟，能为大量发展阶段的风投，基金及投资企业提供更优的环境和配套。后海中心区与高新区、蛇口商务圈定位差异明显，直接竞争关系非常小。四个商务圈差异化发展，相互辐射，协同拉动深圳西部经济发展。
高力国际李晓北认为：深圳甲级写字楼的需求从2013年开始增长，在供应量不足的情况下 导致租金持续上涨；但从2015年下半年起，租金将受大量新增供应影响，但同时受制于现存高品质写字楼的租金支撑，预估2016年深圳福田区甲级写字楼平均租金略微有所下调。而南山区新增的甲级写字楼，品质和档次整体提升，平均租金将持平并略有上升。未来，由于前海深港服务区及后海总部基地的成立同发展，大量的企业将于深圳设立总部及分支机构，因此写字楼需求将会持续增长。
在市场投资方面，高力国际深圳分公司副总经理简家宏认为：从现时深圳整个市场的物业投资来分析，若想进行物业投资，建议选择一些有区位地理优势好、品质优的甲级写字楼进行投资。一般深圳甲级写字楼的投资约为4%—5%。
前海自贸区飞速发展，写字楼市场需求大
2015年上半年，前海挂牌中国（广东）自由贸易试验区。前海在享受自贸区的功能和政策加码的推动下，前海集三大国家战略于一身：国家一个深港现代服务业合作区、“一带一路”的重要战略支点以及获批的广东自贸区的重要板块。由2015年1月至5月，前海注册企业数量剧增50%，从20,000家达到31,000家。
由于在国家的大力支持下加速港资进入前海。其中港资企业占整个前海投资总量的三分之一，入驻前海的港资企业数量同比增长400%。现时前海已规划开发有18个项目，集中于桂湾片区，及妈湾十九单元，开发总量达400万㎡，其中写字楼供应260万㎡， 住宅部分约占88万㎡，商业占58㎡。
高力国际咨询服务部董事袁嘉隆认为：前海的发展已经从之前的规划展望，到现在已经有具体市场实例，原来很多风险方面的担忧，市场已经给出答案。现在更多的政策优惠叠加，前海的发展预期不能用常规规律衡量，未来大规模的写字楼供应量，相信市场有能力消化甚至会出现写字楼的供应量不足以满足需求。另自贸区划定区域的时候，把面积扩大，同时加入蛇口。而蛇口的产业基础比较好，特别是在港口物流方面，未来可能也会分摊前海的一些投资和市场的关注，但同时也可以补充到前海的不足之外。
互联网助推商家创新之道，零售市场呈活跃
据高力国际数据统计， 2015下半年预计有两个大型的购物中心推出市场： 24万㎡MH Mall 、80,000 ㎡iCO，均集中于非中心区域——龙华新区。高力国际零售服务部董事林丹分析认为：在互联网的高速发展时代下，零售业出现了“互联网+"概念。餐饮、零售商家已纷纷在互联网的平台上进行了新的创新和尝试。
1）互联网+餐饮，如海底捞，计划在公众号中植入游戏供顾客等位时PK及社交，建立会员体系，把用户行为数据化，定制会员服务等；2）互联网+超市，如沃尔玛，在深圳宣布推出大卖场O2O电子商务平台“速购”。华润万家，正式加入电商市场且购物网站“e万家”上线。
高力国际研究得出：从2015年开始，发现越来越多消费者关注和重视运动和健康，运动元素单品已经成为时尚潮流的年轻人追求时尚的符号之一，知名的运动类产品一直保持稳定增长的销量，各品牌积极开店拓展。如迪卡侬品牌在中国首创了sMall模式（即购物中心概念店）；Nike品牌则在积极开设直营工厂店；专设女子专卖店：阿迪达斯和耐克的女子专卖店；运动科技类品牌：心率监测耳机、智能腰带、运动手表，智能瑜伽垫等。
近半年来，高力国际林丹认为：时尚餐饮业态仍然受到深圳购物中心项目的青睐，保持去年的发展热度。如海岸城，近期对L5的餐饮品牌进行大规模的升级调整；引进韩寒品牌“很高兴遇见你”在深圳设立店；特色时尚餐饮品牌“云海肴”、外婆家餐饮旗下的“动手吧”、“炉鱼”等引入。关于快时尚品牌，尤其是新进深圳市场的快时尚品牌积极拓张开店，益田假日广场引进了华南区H&M高端品牌COS；另外一家知名快时尚品牌C&A计划在深圳开设家旗舰店；Forever 21也在与各个购物中心项目洽谈合作。
林丹认为：相比之下，今年的奢侈品品牌和轻奢品牌开店较为谨慎，预计今年在深圳市场无新店开设。整体上看，今年上半年的零售市场较为活跃，无论是品牌商户还是各个购物中心项目，均在根据市场变化积极做出应变和调整。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
