[摘要] 说好的二套房商贷首付4成，在广州的道路可谓迂回曲折。先是有消息透出银监会通知叫停该政策，后4月14日省银监会发布称此为假消息。随后是6月23日，广东市场利率定价自律机制就曾给多家银行下发通知，明确广州二套房个人贷款政策暂不变，仍为 七成，利率上浮10%。
说好的二套房商贷首付4成，在广州的道路可谓迂回曲折。先是有消息透出银监会通知叫停该政策，后4月14日省银监会发布称此为假消息。随后是6月23日，广东市场利率定价自律机制就曾给多家银行下发通知，明确广州二套房个人贷款政策暂不变，仍为 七成，利率上浮10%。不过，7月初恒生银行广州分行则对外宣布，对于购买第二套自住房，首付可以四成，利率上浮10%。以为终于有个突破口，没想到一周时间，恒生银行的行动就被紧急叫停了。房奴盼望的4成首付始终没有降临广州楼市。
330政策发布已过了一个季度，而且作为2015年上半年楼市政策中有力的重拳，究竟在四个一线城市的执行情况，以及对其楼市影响如何？虽然在广州，二套房4成的首付始终没有落地，那其他的政策对广州的影响力如何？4成的首付终还会有落地的可能么？中原研究部为您进一步分析。
【背景】经济下行刺激楼市收获330
进入2015年 季度，楼市表现仍然萎靡： 增速、施工面积、新开工面积、销售面积均呈现下滑。楼市-经济相互影响，2015年一季度GDP增长率仅7.0，是26个月中低值，CPI、PPI增长率均处于低位水平。经济发展的不顺， 出台政策刺激，因此，楼市收获了330新政。
与2012-2013年楼市畅旺、 频出的状况相反，2014年在信贷收紧和预期观望的前提环境下，住房需求被抑制，成交量全面萎缩，房价上涨的势头被遏止。同时，供应上升，而楼市销售低迷，双重作用致使库存上升。无论是一线城市，或是二三线城市，供求失衡下楼市出现量价齐跌的局面，这一年，楼市达到了历年来的冰点。
楼市330政策细则
【实况】营业税调整刺激明显 房贷作用几近落空
营业税调整，市场反应立竿见影
根据中原研究部对四大一线城市的数据监测以及对区域分支机构进行访谈了解，对于北上广深四大城市，营业税更改是反应迅速的，也是给二手楼市带来明显作用的政策。如北京，2014年上半年成交二手住宅仅4.5万套，而在2015年上半年，该数据上升到8.5万套，同比增加近9成。根据北京中原反映，房产证满2-5年的房源比例较高，营业税调整致该部分房源增多，继而刺激市场成交。上海、深圳也同样是获得明显的刺激，根据上海中原地产监测数据了解，上海二手住宅市场在4、5、6月连续3个月的成交宗数均超过了3万，而此前一般的数量大约是2万。
广州在330之后，无论在放盘量、成交量上都有明显的增长。根据广州中原研究部监测到的广州二手住宅中介促成网签宗数，4月环比上升超过6成，同比增长近7成，随后3个月的网签量均超出2014年至今的各月水平。一方面，由于证满2年但不足5年的房源放盘增加，广州二手住宅市场房源量整体增加约20%。另一方面，房源去化速度加快，房价砍价空间缩小。新政前一些放卖大半年无人问津。新政后，在不 的情况下，有的房源1个星期左右即能售出，政策刺激市场回暖明显。
公积金新政先后落地，可贷额度影响更深
四大城市公积金新政内容对比
上海此前已针对拥有1套住房已结清再购买第2套房实施首付3成。而深圳、北京随后亦终把公积金330新政落地，而广州是后一个执行的一线城市。不过伴随首套房不限面积首付2成，二套房首付降至3成的条件而来的，还有贷款额度的调整。上海、深圳的贷款额度均有提升，而北京、广州则保持原样。
以广州购房举例。两人或以上高贷款额是80万，以此推算，若购买第二套房，其总房价则为114万，首付34万。以贷款20年计算，月供额5703元，静态计算，相当于利息支付接近57万。若仍选择6成首期，首付是多了一倍，月供额为3208元，相当于利息支付32万。利息也少了一大截。不过这笔数关键的并不在这些月供额、利息上，而是现时广州二手住宅市场，总价低于114万元的房源比例并不多。根据中原成交数据了解，2015年上半年，总价低于114万元的二手住宅，仅占总体成交量的31%。普遍的房价都在200万以上，因此更多的情况下，购房者需要选择组合贷款或者商业贷款，也就不能享受这个公积金新政了。因此，贷款的额度更影响实际的成交。从近期中原成交数据了解，选择公积金支付的比例并没有因为新政而上升。
商业贷款几近落空，全在于银行把控
营业税的作用立竿见影，而公积金也是各地作出立刻的回应，不过商业贷款的二套房首付，各地的态度均是取决于地方银行，北京普遍执行5成，上海也是极少数能做4成，深圳普遍执行7成，而且连首套房部分银行也收紧为首付4成。广州则在上周欢欣的迎来了 四成的银行后，马上又被叫停。根据中原在四大城市的分支机构反映，二套房首付的变化对楼市影响不大，不过对市场预期带来一定改变。
【分析】广州到底在坚持什么？
横向对比了四大城市，均是营业税执行迅速，公积金新政刺激作用微弱，商业贷款新政除了北京、上海有较大放宽外，广深几近落空。但是内地却已有不少城市在商贷上执行了4成的首付，在广东，除了广州和深圳，其他的城市都已经落地，这也令与广州 的佛山分走了不少广州市场的客户。但为何广州仍然那么底气十足的不落实商贷上的二套房首付4成？
1） 首先，作为商业行为，银行定的首付是归银行自主控制的。也就是银行会根据风险评估，平衡利润所得，再判断在房贷上投入的力度。因此银行更偏向于高、投入时间较短的金融类 ，尽管 出于社会责任力挺房贷，但贷多少、贷多长，还是银行说了算。
2） 卖一可享受首套房的房贷优惠。对于广州的改善置业，大部分为卖一，因此在这个前提上也可享受首套房的首付和利率。这一类人群也是政策支持改善自住需求的核心。
3） 改善买家更愿意支付高比例的首付以减轻月供压力。如果还有1套住房未还清贷款，若选择低首付的话，银行需要同时承担这两套房屋的还贷风险，而对于置业者自身的月供压力也更大。一般，对于已有充足准备换房的买家，大部分经济实力足够支撑首付，而宁愿选择更高比例的首付以减轻月供的压力。因此买家愿意付出更高的首付减轻月供，而银行也无须在买家有首期支付能力的前提下，增加自己的压力和风险。
4） 广州市场回暖基础已稳。库存及库存消化周期是判断市场供求方向的重要指标，从近几个月的数据显示，广州的市场状况已逐步从去年的库存居高不下，逐步的转为现在的库存去化加快，库存消化周期大幅缩短，若在此时再出台宽松刺激政策，反而有机会将本来逐步走向平衡的市场的秩序给打乱。
5） 除了库存下降外，房价存在上行趋势。广州的居住需求向来旺盛，这也是相对于其他早早放开限购的城市而言，不愿意轻易松口的原因。从统计数据了解，广州的房价，无论是一手或是二手，价格指数环比持续增长，尽管同比仍处于低位水平，但跌幅已收窄至停滞，尤其对于二手房，得益于营业税免征年限由5年转2年，不但成交加快，也给了业主信心，议价空间缩窄，价格上扬更明显。在出于稳定房价的前提下，一般不会再出台托市政策。
6） 态度被动且内敛。一般 出台的各项政策，广州都会是后一个落地执行的，无论是以前收紧从严的 新国五条转至广州的穗六条，或是现在放宽托市的330。与其说反应慢，不如说 的态度踏实内敛，做每个决定都是沉淀了前面几个城市的结果后，才淡定的开始落实符合自己城市发展的条款。而且一直都温和被动的相应 号召，不会自发出台地方政策，过多的刺激市场。既然在均执行营业税减免条件放宽的前提下，楼市已然好转，经济能保持的话，刺激政策仅作为可参考的后备方案。
中原研究部
2015-7-10
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