[摘要] 根据中原地产监测的白云、番禺、海珠、荔湾、天河、越秀6个区域45个板块的269个中高档住宅楼盘的实际成交租赁价格显示，2010-2013年环比增长幅度超过6%，2013年增长超过13%，但在2014、2015年增幅急速降低，2014年只有1.86%，随着二手住宅成交的回暖，2015年上半年租金涨幅有所回升，增长2.51%，但涨幅依然较缓。
随着国家宏观经济下滑，人口的流动增幅已经减缓，2015年上半年广州市祖宅租金涨幅仅为2.5%。租赁数据背后反映的是经济现状、城市区域发展以及租客的价值观、生活方式等的变化。租金数据变动除了与经济、人口等相关，还与房价高度相关，在2015年房价止跌回暖的背景下，租金变化何去何从，租金是否还是楼市投资人士考虑的因素，以下是中原研究部对2015上半年广州市住宅租赁市场的解读。
一、 整体市场：租金涨幅低位回升
根据中原地产监测的白云、番禺、海珠、荔湾、天河、越秀6个区域45个板块的269个中高档住宅楼盘的实际成交租赁价格显示，2010-2013年环比增长幅度超过6%，2013年增长超过13%，但在2014、2015年增幅急速降低，2014年只有1.86%，随着二手住宅成交的回暖，2015年上半年租金涨幅有所回升，增长2.51%，但涨幅依然较缓。近两年租金上涨乏力主要有以下几方面的原因：
（1）国内经济指数下滑，间接影响租赁需求：根据国家统计局公布的GDP数据显示，在2014年GDP增速开始降低，2015年季度GDP增速仅为7%；随着经济发展趋缓，CPI的增幅为近年来历史低位，5月份仅1.2%，而PPI在2015年3-5月三个月下跌，跌幅超过4%，制造业等实体经济仍面临困难，进而影响企业用工需求量，流动人口减少，导致租赁需求减少，租金上涨乏力。
广州住宅租赁指数价格环比走势（元/平方米.月）
数据来源：中原研究部
（2）房价下跌，影响租金涨幅：从中原监测的住宅买卖价格指数和租赁价格指数两者增幅走势来看，从2008年至今，二者走势几乎相同，经中原研究部计算相关系数高达0.84。2009和2013年房价涨幅高，租金涨幅也较高，而在2014年受国家限购政策以及行业深度调整等原因，二手成交量走低，二手价格也环比下跌，业客双方观望氛围浓厚，导致客户转卖为租，增加了租房房源的供应量，进而影响租金走势。中原研究部客户研究主任熊小洪表示，住宅的租金与买卖的价格高度相关，但由于租赁刚性需求较强，除非宏观经济遇到较大危机，例如2008年的国际金融危机，否则租金涨幅依然会大于0。
（3）租赁成交量波动走低：从房管局租赁备案面积来看，2015年备案面积在2014年基础上有环比增长，但相对2013年来看，依然较少。由于经济景气度有所下降，广州流动人口增幅趋缓，影响到房屋租赁需求量。从中原租赁租客背景信息来看，成交租客除了广东外，湖南、湖北、广西、江西这四个省份的人较多，而广东省除了广州外，汕头、湛江、揭阳和江门的人比较多，而这些省市近年来经济发展有不同程度增长，且目前年轻一代多为90后，独生子女占绝大多数，整个家庭的价值观已与上一代有所不同，当代人经济生活相对宽裕，对来穗打工赚钱养家的需求有所减少，综合来看会影响人口流入广州，进而影响租赁需求。
二、 热点分析
（1）两房三房物业受欢迎，且在第二季度租赁均价达到新高位
整体来看，2房和3房实际上为受欢迎，占比接近7成，这两类户型租金在第二季度租赁均价达到新高位。一房的单位租金有所下滑，由于一房单位租金成本较高，租客为了降低租赁成本，会选择2-3房合租。从中原成交的不同户型租金走势来看，2、3房物业的租金价格呈一路走高态势，而1房和4房的均价相对较高，租金呈波动态势。
2014-2015年广州市不同户型租金走势
数据来源：中原研究部
（2）投资有所回升
根据中原租赁指数和价格领先指数分析得出，住宅租金在2004年几乎接近8%,而2014年高房价下，租金低接近2.4%。2015年季度房价下滑，2015年4月份，租金达到2.7%。从中原监测269个样本楼盘来看，2015年6月有26.8%的楼盘投资超过3%,高出2014年6月13.4个百分点，可见目前租金有好转趋势。
样本楼盘租金集中度
说明样本楼盘：中原地产监测的白云、番禺、海珠、荔湾、天河、越秀6个区域45个板块的269个中高档住宅楼盘
广州市部分租金高于3.5%的楼盘
数据来源：中原研究部
（3）天河、海珠和番禺涨幅高
5年期间，番禺租金涨幅为72.05%成为领涨的区域，主要有两方面原因：一，由于租金高企，租客不得不寻求更为便宜的房源，而番禺区域一直以来是租金相对便宜；二，番禺有地铁2号线、3号线，虽距离远，但交通较为方便。随着区域的建设发展，天河区租金超越了越秀，为租金高区域；而海珠区也超越了荔湾，全市排名第三。
广州市主要成交六区5年租金及涨幅
数据来源：中原研究部
（4）业客分析：业主相对强势
出于对房屋的爱护，业主对租客要求相对较高，如果与业主保持良好的关系，不仅业主喜欢与租客长久保持租赁关系，且租金让渡空间较大。目前业主比较喜欢以下类型的租客：1）正当职业；2）白领，好公司能承担租金，这样每月会按时打款到业主卡中；3）两夫妻或者是情侣；4）家庭居住。据中原地产天誉分行的高级物业顾问苏志诚介绍，如果与业主关系好，月租金高的能省下700-800元。例如有一个租客在天誉花园二期一套77平方米2房租了5年，租金为3750元/月，后来业主要放卖该套物业，新业主是买来自住，这位租客不得不另行租所，而小区内同类的物业租金一般要4300-4500元/月，这位业主给租客每月省下了高达750元的租金。
三、 分区域点评
广州主要六区租金价格指数及走势
数据来源：中原研究部
1、天河区：珠江新城 租金超3%
中原住宅租赁指数显示2015年6月天河区的指数租金为59.7元/月.平方米，处于所有区域中租金高的区域。从中原地产成交来看租赁为活跃的为珠江新城板块、天河北和后天河北板块，这一带不仅接近珠江新城CBD地方，也临近广州天河购物商圈，对于租客来说上班、生活、娱乐都非常方便。从中原租赁价格指数和成交价格指数来看，珠江新城的 的租金基本上超过了3%，例如领峰高达4.6%。珠江新城的 地理位置好，装修高档，面积相对较小，一般为一房一厅，每周有1-2次统一打扫卫生，非常适合社交生活丰富，居家时间较少的单身白领居住。而对于投资客户来说，投资 总价相对少，出租率高，租金高，投资回报也较为有保障。
珠江新城 租金
数据来源：中原研究部
2、越秀区：家长族多长租，年租金递增5%-15%
中原住宅租赁指数显示2015年6月越秀区的指数租金为58.0元/月.平方米，处于所有区域中租金第二高的区域。越秀区租赁活跃前三板块主要是东风东路板块、北京路板块和淘金板块。每年这些板块有两次租房的高峰，次是年后的2-3月份，年后外地人员返穗；第二波高峰，是每年的6-8月，家长族陪读租房，是由于越秀区以学位房资源为优势的特点非常突出。据中原地产东风东分行周睿介绍，一般业主是购买的小面积学位房为得到一个名校的学位，但入读后举家搬迁租住更大的物业。省级名校东风东路小学有两个校区，1-3年级校区在锦城花园里面，而4-6年级校区在金色家园楼盘附近，因此一些租房的家长一般会在一个校区附近租3年左右，实力强劲的家长会租君汇世家、东风广场101442元/平方米[越秀]东风广场287套在售、锦城花园等，3房租金在10000元左右。针对长租客户，心态强的业主每年租金会递增5%-10%，而如果业主和客户谈得来，且客户承诺为业主保护好房屋等，业主租金会保持不变。
3、海珠区：赤岗一带较多毕业族居住
中原住宅租赁指数显示2015年6月海珠区的指数租金为49.5元/月.平方米。海珠区租赁活跃是赤岗板块。据中原地产赤岗分行表示，目前赤岗板块的租赁盘源明显供不应求，2房的单位少，很多应届毕业的学生来此租房，这里盘源较旧，楼梯楼较多，租金相对便宜，且这里有3号线地铁，公交也非常方便，到珠江新城上班也较近，成为刚上班的白领。临近客村地铁站一带2房租金为3500元/月，而靠近赤岗的2房租金大约在2500-3000元/月。在此租房的学生一般为3-4人合租两房，每个房间以上下铺居住，如果觉得租金仍较贵，则会选择城中村等；家庭经济能力较强的学生则会在珠江新城租房。
4、荔湾：以专业批发市场的客户为主，每年3-4月为租赁旺季
中原住宅租赁指数显示2015年6月海珠区的指数租金为45.0元/月.平方米。荔湾区租赁活跃前两大板块主要是中山八路板块、康王路板块。荔湾区为老城区，租房的客户主要来自于中山八路的童装批发市场、康王片区的玉器批发市场的老板和打工一族，一般在年初的3-4月份租赁市场非常火爆，而由于区域和商业氛围的影响，在6-8月份却没有太多毕业生到此租房。一般在5-6月份租赁盘源和客源都相对减少，整体租金保持稳定微升的态势。
5、番禺区：小3房租金几乎与2房同
中原住宅租赁指数显示2015年6月海珠区的指数租金为43.1元/月.平方米。番禺区是六区中租金低的一个区域，也相对来说是六区外围的区域。番禺区租赁为活跃的为华南板块，目前华南板块的万博商圈日趋成熟，从“一站式”生活消费配套的万达广场广场的日均客流量可以看出周边居住氛围非常浓厚，广州雅居乐、华南新城、万科欧泊48882元/平方米[番禺]万科欧泊395套在售、华南碧桂园等成熟大盘在附近，以住家客为多。租客也以打工白领或家庭租客为多。由于番禺片区3房的户型盘源相对较多，但租客喜欢租赁2房，因此3房的租金基本上与2房租金相同，例如雅居乐5楼的82平方2房租金和4楼100平方3房租金都为3000元/月。
6、白云区：淘宝主租客对家私家电要求不高
中原住宅租赁指数显示2015年6月海珠区的指数租金为40.1元/月.平方米。白云区租赁活跃的板块主要是机场路板块，该板块属于新市商圈，不临近地铁，但公共交通也较为畅达，租金相对便宜。据中原地产汇侨分行介绍在这一带有较多的淘宝店主租房，这类租客一般2-3人居住，对家私家电要求不高，希望有更多的空间来放置桌椅，白云区有较多的物流公司，例如新邦、锦城等，将仓库都设置在白云区，淘宝店主在此租房方便发货等。此外，在机场路片区租金也不算贵，虽然不靠近地铁但由于不用上班出行，因此对时间要求不高，租客无论是公交出行或自驾车都非常方便，目前汇侨新城2房单位一般租金在2000元左右。
四、下半年预测：房价进入上涨通道，租金上涨幅度有望提升
中原地产研究部客户主任熊小洪表示租赁市场相对而言是较为刚需的市场，预计下半年需求量会保持平稳，但由于租赁市场与买卖市场高度关联，而下半年二手住宅市场成交量价都有望上涨，因此租赁市场租金或会随着租盘减少以及成交价格上涨导致租金上涨。在高租金的压力下，更多的租客会到近郊寻找价格更便宜的房租，或者想在市区居住方便工作、生活，但又不能支付较高的租房成本，预计合租的现象会更为普遍。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
